资金压力挟投资需求催生类信托(组图)

　　首先提出地产类信托产品概念的成业行总经理张寒燕表示，目前地产类信托产品还不宜推广。该销售模式需要项目所在区域的商业氛围非常成熟，并且有实力雄厚的公司提供担保。

　　投资专家认为，地产类信托产品开创信托式融资的新渠道，可以使开发商迅速回笼资金，也降低了投资人的投资门槛及风险。

　　中关村科贸中心类信托产品每份7万元，以5平方米独立产权、8%年收益率等模式销售商铺；业界认为值得商业地产开发商借鉴，但投资仍需谨慎

　　1月24日，成业行召集房地产、金融业等业界人士参加“类信托产品在地产界的异军突起”的主题论坛，正式掀开“类信托产品”的面纱。

　　成业行推出的中关村科贸中心类信托产品是分割式独立产权、8%年收益率的销售模式。成业行总经理张寒燕表示，这一销售模式具备合法性。但同时，张寒燕称，类信托的销售模式必须符合两大前提，一是项目所在区域的商业氛围非常成熟，二是有实力雄厚的公司提供担保。

　　目前，地产类信托产品还不宜推广。

　　“产生背景”　银行贷款紧缩，信托受200份限制

　　去年下半年，房地产信贷结构性的紧缩导致众多开发商欲贷无门，房地产信托融资迅速增长。成业行的统计数据显示，去年北京市总计发行了20支房地产信托产品，占全国总发行数量的22.5%；发行总额为27.05亿元，占全国总发行额的24.2%.比如“苹果信托”、“万年花城信托”等均取得了良好的效果。

　　业内人士认为，地产信托的春天已经来临，只是由于银监会对发行信托产品200份合同上限的规定造成信托发行规模有限。成业行统计发现，去年北京地产信托产品的发行额度多在1亿元以内。但是，市场上大量商业地产项目对资金的需求十分迫切，当银行和信托公司都无法满足开发商的贷款或融资需要时，地产市场便催生出一种类似于信托产品，但不通过信托公司操作的类信托产品。

　　“销售模式”　5平方米商铺，8%回报，四年后回购

　　“类信托产品”概念由成业行提出，其代理项目中关村科贸中心电子城部分采取了这一销售模式。

　　张寒燕介绍，去年12月26日中关村科贸中心全新开盘，推出分割式独立产权商铺，总面积7.5万平方米。其中，1-5层由投资人购置价格不同的独立商铺，开发商与投资人共同委托经营公司统一经营，开发商给予投资人相当于年投资额8%的租金回报，每季度支付一次(一般房地产信托产品大多是半年付)。四年的包租合同到期后，投资人可选择由开发商按原价回购商铺，也可以选择自留铺面。与1-5层不同，6层1万平方米的卖场分割成每5平方米为一个单位进行销售，单位售价7万元，并且在四年合同到期后必须由开发商回购，张寒燕表示，6层的销售模式更加符合金融信托产品的模式，因此称其为“类信托产品”。

　　张寒燕表示，这一类信托产品的设计原理遵循了信托的法理。开发商、经营公司起到了发起人和资产管理者的角色，这一点上替代了信托公司。同时，类信托产品与目前流行的收益型商业地产的区别在于，后者只提供收益保证，但不提供资金回收保证，即没有有效的退出机制和承诺，缺乏安全性的保障。

　　张寒燕认为，如果要发行2亿元的信托，每份需投资100万元，发行难度极大。而中关村科贸中心的类信托可以不受200份的限制，每份7万元的发行计划，成功的概率相当大。成业行营销总监廖莲说，6层已售出230多个商铺，销售总额近1700万元。

　　“产品剖析”　独立产权和担保保证安全和稳定收益

　　张寒燕称，此次地产类信托产品的发行前提是该项目的开发商已经取得大产权证，同时委托中关村科贸中心电子城作为专门的经营公司经营该项目及发行类信托产品。投资人认购时签署多方协议，由中关村科技控股为投资人提供担保。

　　对于中关村科技在股市表现不佳能否提供有效担保的问题，中关村科技发展有限公司总裁助理李玉玺说：“可以很负责地说，目前公司统计的数据显示去年是盈利的，具体的盈利数额将在不久后公布。”在办理产权证件方面，张寒燕表示，由于合同规定6层的商铺四年后将被原价回购，因此，如果投资人对项目有信心，又不愿承担四年后回购时发生的相关费用，可以不办理产权证；如果担心不办理产权证会增加风险则可办理。

　　在保证合法化的前提之下，中关村科贸电子城董事长程会征表示，目前中关村电子卖场林立带来了过激竞争，但也保证了整个区域良好的商业氛围。统一、专业的经营可以避免个别店铺盲目竞争的弊病，保障企业与投资人正常的收益。

　　“意义”

　　开创融资新渠道，降低投资门槛

　　东方凯悦(北京)投资管理有限公司首席运营官徐祺昌认为，地产类信托产品的出现主要可以解决三个问题，一是开发商迅速回流资金；二是投资人投资门槛及风险降低，收益增大；三是开创地产类信托式融资的新渠道。

　　张寒燕认为，地产类信托产品迈出了开发商向资本市场直接融资的试探性脚步，可以成为金融制度改革的试验场。同时，类信托产品实际上是把地产商的部分利润让利给投资人，满足普通投资者分享商业地产收益的需求。此外，开发商投入14亿元建成了中关村科贸中心7.5万平方米的商业物业，并且由开发商完全持有，现在采取发行类信托产品的模式来回笼资金，对其他自持商业物业的企业来说也是一种借鉴。

　　业内热论

　　“对比”

　　不受200份限制是亮点类信托的风险防火墙只有担保，信托产品则还有抵押、股权质押等

　　对于类信托产品与现有信托产品的异同，金融信托专家孙飞博士认为，从通过专业化及规模化的操作、管理使投资者更为理性，由经营公司统一经营，规避个体经营的风险性方面来看，两者很相似。同时，类信托产品与信托产品都是本着高回报低风险的原则设计的。

　　孙飞分析，两者的不同之处主要有：一、投资门槛不同，区别于信托产品5万元的起点，中关村科贸中心电子城商铺的投资起点是7万元；二、中关村科贸中心的类信托产品承诺年8%的收益率，而按规定，信托公司是不能承诺委托人回报率的，但可以通过特殊的制度安排，保证投资人的收益；三、信托公司设计的风险防火墙更全面，包括担保、抵押、股权质押等，类信托产品现在只提及担保；四、基本形态不同，信托产品是绝对的金融形态，类信托可以看成是地产实物形态的股权投资模式。

　　孙飞表示，总体上说，类信托产品的确具备了信托公司推出的信托产品的特性，是类似于信托的产品，是地产行业没有引入信托机构的自主创新。不受200份的限制是它目前最大的亮点。

　　“观察”

　　“跨领域产品”增加投资渠道

　　解决开发商资金回笼，如能带来长期稳定的回报将值得借鉴

　　华夏证券研究所总经理助理银国宏认为，类信托产品是跨领域的产品，对投资者而言是新的投资渠道。据他介绍，目前国内居民的收入增长水平已经超过GDP的增长速度，大量的投资需求将是必然，但目前适合普通居民投资的产品有限，原因是专业化门槛过高，收益过低或风险太大，可投资产品品种有限与居民财富的增长之间的矛盾日益突出。银国宏表示，居民追求专业化的理财是不正确的，应该寻求便捷的投资渠道，通过品种与方式的创新获得收益。

　　银国宏还认为，香港及国外的大部分地产上市公司，50%的物业收益来源于商业项目的租金收入，而在内地，大部分开发商的商业地产收入来源于销售收入，相对于前者而言是很不成熟的。如果开发商只是简单的自主经营，则会面临市场极大变数的困境，就目前来看，几乎没有可以借鉴的成功案例。因此，如果地产类信托产品能在解决商业地产开发商资金回流难题的前提下，保证整个项目的获利经营，从而带来长期稳定的租金收益，将对开发商、投资人及整个行业非常有益。

　　风险提醒

　　不属金融产品，尚存瑕疵

　　事实上，只要参与投资，就要承担相应的风险。因此，无论是信托还是类信托产品，对于投资人而言都会有一定的风险。

　　孙飞认为，目前这种类信托产品不属于金融产品，所以暂时不在银监会的管辖范畴之内。他表示，在肯定这一创新产品的前提下，也要看到它还存在一些瑕疵，还有很多需要完善的地方。比如，信托产品所具有的财产隔离功能的优势，类信托并不具备。

　　它仍然是属于初级股权或产权投资形态，与金融投资的级别要低一些，而信托在金融投资形态中级别又是更高的，所以类信托要在短期内超越信托是不现实的。

　　要客观甄别新产品的投资风险

　　另有业内人士透露，这种类信托产品的推出对于企业自身也存在着风险。因为按照传统的操作方式，房地产界出现融资形式的创新，一般银监会及有关政府机构会示意中房、中远等国有大型房地产开发企业率先推出，对行业起到示范作用，到一定时期成熟之后，其他企业才可以跟进操作。否则，在没有政府机构明确授意的情况下，发起创新者会显得势单力薄，难以形成气候，从而存在的风险就需要投资人进行客观的分析和甄别。

　　不要盲目追求低风险与高收益

　　银国宏表示，居民应该切合自身需求有目地选择，权衡类金融产品的收益与风险的切合点，不要盲目追求低风险与高收益。

　　同时，建委有关人士提醒投资者，要重视对所投资产品风险的评估，同时对项目开发商未来的经营走势及未来四五年内北京市商业地产的发展进行理性分析，不要仅仅看到收益而贸然投资。、010-63190000