目前亦庄核心区销售的住宅产品只有一品亦庄、上海沙龙和瀛海名居等几个项目，而且有些项目的销售已经接近尾声。何子摄
亦庄在售项目寥寥，今年始又暂停普通商品房住宅用地审批，位于亦庄南部的通州马驹桥区域逐渐显露亦庄新生活区的地位，商品房单价将提升约1500元/平方米
亦庄核心区商品住宅用地已经用完，在售的住宅项目只有几个。今年起又暂停普通商品住宅用地的审批，这对在亦庄南部的马驹桥开发项目的开发商是天大的好消息。马驹桥隶属通州，早在2003年已有多个大开发商在此拿地布局。
最好的新年礼物
北京市国土资源局宣布北京经济技术开发区从2005年开始暂停普通商品住宅用地的审批。
2004年12月31日，北京市国土资源局宣布北京经济技术开发区将进一步集约利用土地资源，同时从2005年开始暂停普通商品住宅用地的审批，并且将对未按规定时限建设的项目进行清理。对于企业闲置用地，将解除出让合同并收回土地使用权。北京嘉源置业投资有限公司项目总经理张玉生是从报纸上得到这个消息的，而亦庄从2005年暂停普通商品房住宅用地的审批则是送他最好的新年礼物。
北京嘉源置业投资有限公司新开发的项目位于亦庄南部的马驹桥。从行政隶属关系来看，马驹桥属于通州，但从区域发展的脉络来看，目前马驹桥已俨然和亦庄成为一个相互联系的整体。
“亦庄暂停普通商品房住宅用地的审批最直接受益的则是其周边的房地产项目，因为目前亦庄区域商品房的市场需求一直都是旺盛的，在亦庄暂停普通商品房住宅用地的审批后，亦庄周边的通州以及大兴区域的低密度住宅产品必将大行其道。”中原地产总经理李文杰认为目前开发区核心区的商品住宅用地已经用完，在核心区外河西路东现有的住宅用地也已停止审批，在开发区范围内已经没有在建的房地产项目。在需求已经旺盛的情况下，亦庄周围项目将成为最大受益者。
亦庄的新生活区域
目前亦庄核心区只有几个项目在售，而2003年就传出有开发商在亦庄对面的马驹桥寻地的消息。
据了解，目前亦庄核心区销售的住宅产品只有一品亦庄、上海沙龙和瀛海名居等几个项目，而且有些项目的销售已经接近尾声，这些在售的住宅产品的总面积加起来最多也就是20多万平方米。
但在2003年亦庄核心区域的房地产开发正处于如火如荼的局面。而在2003年的时候就传出有开发商在亦庄对面的马驹桥寻地的消息，一些开发商在马驹桥寻地的动作和行为并没有引起人们更多的重视和注意。
他进一步指出，通州打造新城区的基本框架体系是一城（通州中心城）为中心、五镇（宋庄、西集、漷县、永乐店、马驹桥）相拱卫、双走廊（中心城-西集城市发展和城市经济增长走廊、马驹桥-永乐店产业发展走廊）相辉映的局面，其中北京国家环保产业园区位于通州区马驹桥镇，2002年10月原国家经贸委批复同意建立园区，同年12月北京市将其列为市级开发区。今年年初全国各类开发区撤并整合，该园区被留存下来。根据最新规划，位于马驹桥的北京国家环保产业园区现占地6.84平方公里，目前有投资上亿元的入园企业38家。“这些发展产业的定位和区域的优势，使得马驹桥成为了亦庄新的生活区域。”徐长崎说。
未来开发量100万平米以上
珠江地产等地产商在马驹桥已圈地1700多亩，预计今年5月将有可能投向市场。
“珠江地产、上海复地和紫金地产将共同负责通州区马驹桥镇2000多亩土地的一级开发。”北京国家环保产业园区管委会有关官员向记者证实了此消息。管委会规划部的负责人还强调，日后是否就是这三家进行该区域内的房地产项目开发，还存在变数，因为项目开发用地最终将通过土地市场以招拍挂的方式来决定。据悉，珠江地产等地产商在马驹桥已圈地1700多亩，另一家地产公司圈地也达到700多亩，两个项目的总建筑面积将在百万平方米以上，预计今年5月将有可能投向市场。
“其实这些地产项目的开发已经将通州和亦庄完整地联系起来，尤其是马驹桥的这些土地开发的启动，使得马驹桥成为了亦庄的一个新的生活区域。”北京中广信房地产经纪有限公司副总经理蔡德安这样说。
记者近日从可靠渠道获悉，未来5年之内，“亦庄新生活区”的开发量有望达到100万平方米。另外，经过第一轮的开发热潮，亦庄核心区的住宅开发量已经接近饱和，而北京经济技术开发区的企业规模却在不断地扩大，因此而产生的大量住宅需求自然需要亦庄周边的“新生活区”来满足，这也是亦庄新生活区被普遍看好的一大原因。
同时今年在该区域将有一个近50万平方米的欧式小镇投入建设。小镇的北侧紧临凉水河公园，未来地铁5号延长线途经小区，京津塘高速公路、公路六环经过小区的东侧与南侧，形成立体交通网。小镇是由花园洋房、别墅、Townhouse等组成的复合型欧式小镇生活社区。据悉，该小镇由三家开发商联合打造，而最先亮相的则是北京嘉源置业投资有限公司开发的，建筑面积达17万平方米的“样本”项目，该项目将延续亦庄建筑的国际化风格，而且整个社区的规划布局将更显合理。蔡德安则认为，随着该项目的正式启动，将完全实现通州地产项目向亦庄扩展的格局，“亦庄新生活区”将出现。
价值分析
“亦庄新生活区”提升区域价值
亦庄在售商品房5000元/平方米-6000元/平方米之间
此前马驹桥的普通住宅产品为2500元/平方米-3000元/平方米
马驹桥现在刚入市的项目样本价格已达4000元/平方米
目前亦庄核心区域的普通住宅产品主要以低密度的住宅产品为主，产品的销售价格在5000元/平方米-6000元/平方米之间，而此前马驹桥的普通住宅产品的销售价格为2500元/平方米-3000元/平方米，但是刚刚入市的该区域的一个项目样本的销售价格将要达到4000元/平方米，显然“亦庄新生活区”的定位将提升该区域的区位价值达1500元/平方米。
而亦庄进行房地产项目开发的北京国富华房地产开发有限公司董事长董亦工则认为，该区域的兴起对亦庄核心区域房地产项目的销售并不会产生影响。
他分析说，一方面是亦庄核心区在售的房地产项目不是很多，多数项目已经售罄，另一方面该区域与亦庄核心区域还是具有很大差别的，尤其是一些生活配套设施，该区域目前还很难和核心区域相提并论，该区域的配套设施的发展依旧需要一个逐步过渡和成熟的阶段。“这里的住宅产品同样也是应该做一些低密度的高品质的住宅产品，销售价格在4000元/平方米-4500元/平方米左右。”董亦工分析认为这个区域的住宅产品被市场和购买者的认可需要一段时间，但由于处于目前一个相对特殊的区域位置，使之具有了比较大的区域价值。
同样徐长崎认为，目前亦庄核心区可利用的土地资源非常稀缺，且定位于工业区，这势必导致亦庄住宅项目向周边发展的趋势。在亦庄经济技术开发区整体布局趋于完善、第一生活区逐渐成型的背景下，亦庄工业区的重要地位已然确立，其自身的发展和区域价值不断提升，而马驹桥区域则通过借助目前已经形成的“亦庄新生活区”的概念进行地产项目的推广，在一定基础上提升地产产品的区域价值。从目前整个通州的发展趋势来看，通州往南发展已经成为趋势，不论是政府的新城发展规划还是目前实际的发展空间，都为通州往南发展提供了一定的便利基础。
地理解释
马驹桥：与亦庄一桥之隔
正处于亦庄卫星城6个分区的核心位置
马驹桥位于通州南部，行政关系隶属通州，与亦庄一桥之隔。随着亦庄经济开发区整体布局趋于完善，功能分区逐渐成形，同时通州区域南向发展的脉络逐渐深入的情况下，临近亦庄的马驹桥镇作为配套生活区，也在区域环境建设上取得很大进展，其作为“亦庄新生活区”的重要地位开始显现。
在亦庄卫星城新的规划中，亦庄卫星城发展的方向以北京经济技术开发区为核心跨越凉水河向南发展和跨越京津塘高速公路向东发展，由北京经济技术开发区和亦庄镇区、凉水河南部新区、京津塘高速路东部新区、马驹桥镇区、物流仓储区、绿色空间六个分区组成，其中马驹桥正在核心。
目前，作为这个规划方案的核心部分，亦庄经济开发区保持着持续快速发展的态势，一期规划用地15平方公里已经基本开发完成。鉴于高效集约利用土地的良好业绩，国土资源部、建设部、外经贸部已原则同意北京经济技术开发区的扩区申请，并由北京市政府上报国务院审批，从而开发区将增加24平方公里的建设用地。其中京津塘高速公路以东规划面积约14平方公里，凉水河以西约10平方公里。
随着亦庄经济开发区扩区的展开，尤其是亦庄核心区域可供开发土地的缺乏，为解决亦庄产业经济快速发展对生活配套的需求，凉水河南侧亦庄新生活区———马驹桥生活区已经进入大规模开发建设阶段。
业内建议
需要配套先行
“从目前的实际情况来看，亦庄新生活区的配套建设依旧是制约其快速发展的一个瓶颈，也就是说，目前亦庄新生活区首要完成的任务不是地产项目开发数量的多少，而是如何尽快完善这个区域的设施配套。”中广信房地产经纪有限公司副总经理蔡德安分析说，作为一个具有卫星城概念的区域，配套的健全是区域快速发展的最主要条件，如果只注重住宅产品的开发而忽略配套设施的建设，则必然会降低区域住宅产品的品质。显然这一种需要时间的积累。
而中国土地学会副理事长、中国房地产学会估价师学会副会长董黎明认为，城市和开发区是有区别的。因为城市有完善的功能，有高质量的设施。开发区主要的职能仅仅是工业生产，而如果仅仅加上漂亮住宅和绿化，这只能是个居住区，如果没有高质量的医院，高质量的大、中、小学、托儿所，没有高质量的文化服务设施，仅仅是满足居住的要求，这样的地方在北京很多，比如望京、回龙观。所以具有国际水平的新城必须有大型的基础设施。
记者观察
历史的机遇
不久前国务院原则通过《北京城市总体规划（2004年-2020年）》。这意味着以通州、亦庄为代表的11个新城将成为以后京城房地产发展的重点区域，尤其是亦庄、通州和顺义成为重中之重，但是一个客观的事实摆在面前，那就是目前亦庄核心区土地紧缺，住宅发展遭遇瓶颈。
事实上暂停亦庄区域普通商品房住宅用地的审批也是无奈之举，因为该核心区域可供利用的土地几乎微乎其微。同时通州往南发展已经成为一个趋势，在目前通州区域南部具有大量可供利用开发的实际情况下，以后通州区域南向发展已经是一种必然。两个区域在现实中的发展需求，让连接亦庄和通州的马驹桥区域率先迎来了前所未有的发展空间。
目前在凉水河南侧与汽车产业园隔河相望的马驹桥区域，总建筑面积110万平方米土地的新生活区正在逐步推向市场。这个新生活区的未来将拥有怎样一种图景呢？
据亦庄管委会有关领导介绍，新生活区西北是美国ALC公司担纲设计的凉水河水上公园；东侧相邻国际化大型物流中心，南面为亚洲最大的“好莱坞”影视城；东依京津塘高速公路，南边紧临公路六环线，交通便利。
新生活区的配套设施完全可以媲美城区，远远超过BDA配套生活区。
本版采写/本报记者张学冬、010－63190000
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