王小霞 2004年12月11日，中国商业零售业全面对外开放，越来越多的国际商家开始了进军中国市场的步伐，从今年1月1日开始，跨国零售商已开始了在中国的全方位扩张。外资的到来在推动国内商业市场发展的同时，还使得本土商业开发者不得不重新制定竞争策略，这为2005年的商业地产带来巨大商机。
2005商业地产分水岭
笔者采访的两位地产老总表示，国际商家的扩张发展是2005年商业地产的一大新变化。据了解，全球第二大体育产品零售商和生产商法国迪卡侬公司已决定在2005年至2008年期间，将以华南为中心，把扩张重心放在北京为主的华北地区，2005年会在北京开18家4000至1万平方米不等的概念店、标准店，并在华北地区建立巨大的商业网络，同时兼顾向华西地区挺进；家乐福将在北京、上海、广州和深圳等中心城市各开12家新店，同时计划今年新开100家迪亚店及增开10至15家冠军生鲜超市。
与此同时，中外基金的运用与否将在2005年见分晓。据了解，目前我国商业地产开发主要的资金来源是银行信贷，商业地产多为长期租赁物业，开发企业的建设资金被大量沉淀，构建多元化的资金渠道，分散房地产金融风险，成为商业地产发展亟待解决的问题。有专家认为，在良好的市场前景下，中外基金是否能进入商业地产开发领域，将对2005年商业地产的开发产生重要影响。目前有消息称，内地房地产信托基金有望在今年于海外上市，已经重新登记的50多家信托公司大多数都在研究相关问题，商业房地产商的退出问题、资金瓶颈问题已有望突破。可以说，2005年的商业地产发展将会是前所未有的迅速。
理性开发是长远之道
有专业人士此前分析认为，2005年我国的商业地产开发市场将以理性为主基调，进入一个全新阶段。其依据的理由在于，为了规避商业地产开发建设的风险，国家近年一直不断实施政府调控措施，如提高对商业地产的信贷政策门槛等，而即将出台的《城市商业网点规划条例》将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。
据了解，目前我国商业地产的开发仍然存在着不少弊端，其一是开发理念盲目，部分商业地产开发企业对项目定位不准确、开发的商业业态不清晰，无有序的招商管理计划等，从而导致了地产项目的后续发展跟不上；其二，现有部分从事商业地产开发的企业多是搞住宅建设出身，前者以售出为终结，是一种明显的短期业务；而后者则是通过租赁运营获得长远回报为目的，二者间的差异并没有被企业决策者们所认清，同时影响了设计规划直至后期的管理等诸多环节。
但弊端存在的同时，近两年我国专事于大型商业地产开发的中介机构已迅速成长，一些商业地产项目也开始借鉴国际管理以及业态规划等方面的经验，商业地产逐渐与国际接轨。这其中中海首佳商业设计公司借鉴国际上的经验，以本土化的国际型团队创立了全程一体化专业协同服务的“Z模式”在业界耳目一新。北京中海首佳商业设计公司董事长王永福表示，“Z模式”就是商业设计全过程的服务，从一个项目的前期咨询开始到初步设计、到商品的布局、到室内外环境的设计等等，还帮助地产商招商，实行一套全程的服务。据了解，两年时间，成功地完成了30多个商业项目，其中10万平方米以上的项目就有12项。
创新经营是必由之路
除了本地开发商，外来房地产企业似乎也已经瞄上了商业地产这块大蛋糕，上海绿地集团董事长张玉良称，计划在2005年拿出十几个亿进军北京的商业地产；而天津顺驰创始人、融创集团董事长孙宏斌也表示他们在2005年将推出20万平方米的商业地产项目。对于商业地产的逐渐火爆，专家认为，由于用于房地产开发的土地按政府规定如果尚未开发将予以收回。另外，2008年奥运会之前，北京的各类建设工程将暂告停止。房地产开发企业面临着近两年大量的住宅、写字楼新盘集中上市、竞争加剧的压力，以及企业对房地产市场中、长期投资的预期，部分发展商意识到，应该寻找新的机会，将资金从住宅、写字楼的“大篮子”里分流出部分，放到新型商业物业、旅游物业、教育物业乃至文化娱乐产业中。而销售价格高出住宅2至3倍的商业类物业自然是发展商的首选。
于2004年底投放市场，在商业地产项目中销售业绩不错的“第三极”，其在业界走红的方法更是给商业地产一个新的发展模式：创新。据该项目总经理欧阳旭介绍，第三极打破了房地产业的惯常经营做法，采用了投资与经营完全分离的管理模式，即将商场店中店产权只售给投资人，再以10年超长期限包租回来，由国际知名金牌物业管理公司COLLIERS对项目进行统一管理、统一招商、统一经营以及统一规划，以此来保障业态规划的全面实现和持续经营。
投资与经营分离的利好在于统一管理的模式下，投资者的经营风险大大削减，除了避免同质化经营所带来的风险外，投资者无须承担经营盈亏所带来的风险。另外，长时间的包租期为投资者吃下了一颗定心丸，在投资期间，投资者可以拥有每年10％的固定投资率，10年后投资者即可收回全部投资成本。此外，统一的管理还使得投资者可以享受零空置期、零租期、零代理费以及零物业费、水电费等附加收益，预计投资者的总体投资回报率将高达269％。“商业地产最大的卖点就是投资回报率，客户看重的是这一点，而开发商能把投资回报率提高，投资收回期缩短，也同时证明开发商的实力。”在上海被业界称为“铺王”的投资商吴昊这样告诉笔者。
据北京市商委预计，在2005年北京人均商业面积可以达到0.9平方米，按照1400万人口估计，商业总面积将为1260万平方米。由于两年前北京的商业人均面积还在0.7平方米左右，按此推算，今明两年的商业地产年供应量都将超过100万平方米。2005年，商业地产的机遇不言而喻。
《市场报》 (2005年01月25日 第二十五版)
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