目前，小区物管纠纷已成为业界最挠头的事。尽管2004年9月1日国家出台了有关商品住宅区的《物业管理条例》，但记者最近调查发现，由于在小区管理中缺乏明确的责任界定和具体操作细则，不同利益主体引发的磨擦和矛盾仍在增加。为此，有关专家建议应尽快完善有关法律法规。
撤换物管公司何以遭遇“执行难”
“小区物管公司收取的管理费每平方米1美元，高于同类小区几倍,而服务却没跟上,业主们想撤换这家物业公司，可执行起来怎么这麽难?”北京涉外高档住宅小区聚龙花园业主委员会主任李青原、法律顾问王杨等人向记者诉苦。
据介绍,位于北京使馆区附近的聚龙花园有业主475户，外籍人士占60％。2004年9月初，小区业主依法选举成立了业主委员会，并受2/3以上业主的委托，通过公开招标且经房地局专家评标委员会评定，与一家新的物管企业签订了服务合同。9月中旬，原物管公司为阻止新物管企业进入小区，以“为维护居民安全”为由，组织了身着迷彩服、头戴钢盔、手持电警棍约50人的“武装防暴队”在园内巡逻，使业主受到惊扰。
聚龙花园原物管公司有关人员在表明自己的理由时说，因为他们与物业管理委员会签订的合同还没到期，加上公司前期已为此投入了一笔资金，因而他们要“维护自己的合法权益。”目前，经北京东城区国土房管部门调解无效，聚龙花园业主委员会已向区法院提出诉讼，要求强制执行。
“我认为，聚龙花园业主委员会的成立及对小区物管的更换应该都是合法的。”东城区国土房管局副局长赵廷江对此事表明自已看法。他强调，商品住宅区的管理是一个新生事物，由于缺乏较细的法规依据，现在小区产生的矛盾主要是靠调解。尽管他们是主管部门但没有执法权，只有协调、指导和监督的职责，所以对一些纠纷调解不成只能要求双方到法院起诉。
私人领域与公共场所该如何界定
“现在我们老人没别的奢望，只要有个活动场所就行了！”北京王府花园老年大学英语班班长张荣华无奈地对记者说。因为物管公司将业主俱乐部和老年大学活动场所改作办公室，王府花园的部分老年业主近期已多次到政府有关部门上访、投诉。
说起王府花园老年大学，74岁的学员裴贤实有些激动：“小区公共场所的使用应该由全体业主做主，不能只是物业说了算！”据她讲，老年大学开办已经7年多了，有100多位学员，周一到周五都有音乐、钢琴、国画、书法、舞蹈、英语等课程。2004年7月，物管公司强行砸门破锁，将图书、衣物、音响、器具等都搬走了。
而该小区开发管理公司一位负责人在电话中向记者解释说：“公共设施是指业主买楼时公摊的面积，业主俱乐部所在的楼宇是公司职工活动的地方。由于老人的活动影响了职工正常办公，所以公司想把俱乐部另搬地方。”
北京市建委物业处处长刘刚分析此事时说，目前对业主、业主委员会、业主大会的法律地位、权利和义务没有清晰界定，由于责权不明导致管理缺位，造成现在小区业主私人领域与公共场所的使用界定等许多矛盾难以解决。
小区安全，物管公司能一肩挑吗
日前，已尘埃落定的香港凤凰卫视董事局原副主席周一男及向永进等5人被杀案又起余波。案中被害人向永进的父亲向文兵状告其女生前所住花园的物管公司疏于管理，导致惨案发生，向该公司索赔120万元。
2004年4月10日晚，两名歹徒潜进上海市闵行区某小区的一幢别墅，用尖刀将住宅内的一位82岁的老人残忍杀害，盗走部分财物及存折等。直至次日清晨，老人的儿子回家取物品时，才发现老人被害，而在期间长达10余个小时中，小区保安人员竟完全不知有案件发生。
据记者了解，北京、上海、广州、深圳等城市都曾发生过高档小区业主被抢被杀的重大刑事案件。这些恶性案件的一个共同之处是物管部门没有认真履行保安职责，如没有聘用经过专业培训的保安人员，对小区进出的陌生人员不进行盘查登记、很少对小区进行巡逻等。
物管公司在小区安全中应当承担什么责任？广东群立弘律师事务所主任律师谢子奇说，物管公司提供的保安服务在《物业管理条例》中已改为“公共秩序维护”。言下之意：物管公司只负责维护公共秩序，并不能杜绝各种治安案件和刑事案件的发生，只能是最大限度地去预防以及发生案件后的及时救助等，因此物管公司不对业主人身和财产负有特定看管义务，保安不是保镖，也不是保险。
广州市物业管理协会秘书长谢凯在接受记者采访时说，之所以出现众多小区安全方面的纠纷，主要是物管公司和业主在对“保安”理解上有差异。从香港传入内地的“24小时保安”概念，按照物管公司的理解，是指物管公司提供24小时的巡逻站岗服务，而很多业主将其理解为提供24小时的安全保证。
业主能以欠费表示对物管不满吗
居住在京北天通苑小区的李大妈近日成了物管公司的追债对象，对此李大妈也有自己的一套理论：“我家楼上的住户天天音响放得特别晚，吵得我们根本没法睡觉，物业公司也管不了，凭什么还来找我们要物业管理费？”
记者调查发现，在这些小区中，业主欠费的问题十分突出，许多小区每年50％的费用都收不上来。欠费的原因也很多，诸如物业公司收费标准不明、管理服务质量差、公共设施占用太多等。聚龙花园、王府花园的业主就向记者反映：业主不应对物管公司要求过高，但不是意味可以原谅一些物管公司的服务不到位。对此，刘刚就“李大妈欠费”案分析说，楼上业主影响到楼下业主的生活，完全是私权的纠纷，但业主往往把矛盾转嫁给物管公司。
北京城市开发集团物业部工作人员王世良提出，物业管理公司作为企业，需要成本的投入，而物管与其他商品不一样，它是“量入为出”，物业管理服务费入不敷出也是物管工作不能尽如人意的一个因素。
一位不愿透露姓名的物业公司经理则提醒说：“北京的房地产业发展只有十年左右的时间，多数小区比较新，不需要大的维护。可我们应该提前考虑到十年二十年后，新小区变成了老小区，小区各方面维护可是一笔大的开销，而这些钱对于目前只能维持正常运转的物管公司来说很难拿出，而如果按政策规定全部向业主收取，又将引发新的矛盾。”
业界人士的建议能为物管纠纷“解套”吗
有数字显示，截止到去年底，北京市共有商品居民住宅小区2322个，物业管理企业2400家，共组建由业主、所有权人、产权单位、派出所、居委会的相关人员共同参与的物业管理委员会560个。
记者在采访中，很多业界人士针对目前住宅小区物管实践中遇到的大量问题提出建议：
政府亟需出台相应的法规操作细则。
清华大学房地产研究所副所长季如进认为，小区物业管理的发展与我国政治体制改革、民主进程是相适应的。国家已出台的《物业管理条例》和即将出台的《物权法》不可能解决实际工作中的所有问题，而实践中大量问题需要依法处理，建议相关部门和地方政府尽快出台相应的操作细则。
北京市法学会副会长李公田提出，业主委员会是一种新的社会形态，目前各小区成立业主委员会没有统一的标准，不好界定操作，政府可在法律允许的范围内做文章，比如对人员、资质达不到要求的不予备案。对已成立的小区业主委员会，政府应一家一家予以扶植，并制定一套规则标准，做细致的约束指导。
北京市建委小区办副主任邹劲松认为，制定管理细则要坚持三个原则：一是规范物业企业；二是正确处理公权、私权关系，公权适当介入私权有利于矛盾的解决。如英国政府就有最终裁决权，并不是一个问题久拖不决；三是走中国特色的道路，业主委员会的发展壮大规范运作最终离不开居委会的指导监督。
中国物业管理协会副秘书长陈伟认为，政府目前最典型的管理方式是事后告知性备案，但这种备案方式无法确认业主委员会的合法性，政府对业主委员会可以实行“两个告知，三个公示”的管理方式，希望能在法规中明确。
进一步明确各相关单位的责权利关系，把物业管理纳入社区管理，充分发挥基层组织的作用。
全国人大法工委民法室主任河山说，国务院《物业管理条例》第二十条规定“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。”但这里的“指导和监督”并没有从根本上确定业主委员会、业主大会的组织性质，也无法解决实际工作中的问题。他认为，业主委员会不能独立存在，应服从于社区居委会的领导，可以在社区居委会下设一个业主委员会，业主委员会作为居委会的下属单位存在。
北京市东城区国土房管局副局长赵廷江建议，政策制定部门应尽快组织专家学者和管理者对此问题进行研讨，通过法规形式进一步明确、界定各方权限，如业委会的法律地位、业主大会的公平性怎么显示等。他说，应把业主委员会纳入街道办事处和小区居委会管理中，或在一些小区成立“协调管理委员会”，各个与小区管理有关的单位和部门都是其成员，协调处理日常事务。
季如进提议，政府应组织培训一些业主委员会主任，加强他们对自己责权利的认识，这样可有效避免业主过渡维权。 聚龙花园原物管公司在新物管公司进入后，仍身着迷彩服、头戴钢盔、手持电警棍在园内巡逻（来源：经济参考报）
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