一直以来，房价是最敏感的话题。而今让北京的购房者焦虑的是，根据北京市统计局的最新数据，2004年北京的房价创7年来新高。2005年北京房价走势又将如何呢……
北京：房价快速上涨已成定局
近日,戴德梁行发布的最新研究报告预测：2005年京城住宅销售价格将大幅提高，但南城大批中低价位商品房的出现将对北京整体房价起到平抑作用。戴德梁行认为，2004年房地产市场受“8.31”等宏观政策的影响，未来土地供应量减少，尤其是廉价土地未来供应量大大减少，开发商投入土地的成本增加，今年房价上涨已成定局。
戴德梁行同时表示，预计2005年北京近1／5的商品房项目将出现在南城的大兴、丰台、房山三个区域，因为地段的关系，绝大多数是中低价位的商品住宅，会对北京房价上涨起到平衡作用。
戴德梁行判断，带动房价涨幅的支撑点与热点区域所在的城八区内大幅的供应量有着直接正比的关系。根据2004年城八区的预售登记面积情况，内城四区(东城、西城、崇文、宣武)预售登记面积170.2万平方米，占城八区总预售登记面积的12.7%；朝阳区536.7万平方米，占40%；海淀区333.3万平方米，占24.9%；丰台区230.8万平方米，占17.2%；石景山区70.1万平方米，占5.2%。朝阳、海淀两大热点区域已占城八区总预售登记面积的64.9%，所以不难看出，热点区域海淀、朝阳是房价上涨的有力支撑点。
如果把城八区的规划建筑面积与2004年商品住宅预售登记面积区域比例联系起来分析，朝阳区和内城四区在供应量上及房价的支持上还是起了决定作用。因此从这点看，2005年北京房价将平稳上扬；当然也不能忽视大兴、丰台、房山三个南城区域，大量中低价位商品住宅的涌现将有利于控制北京房价的过快上涨。
戴德梁行预计，2005年全年平均售价提升的比例将会高于2004年售价提升比例。
业内：“上海泡沫”现象有在北京上演的可能
房价涨跌是一个永远解不开的谜。关于房价，一直处于一种数据多样、信息多源的状态，使得不同的人或机构得出的结论差异很大。房价是涨还是跌？成为政府、专家学者、开发商、业内人士及购房者普遍参与的游戏，并且各有各的论据和论点。
华高莱斯（北京）国际地产顾问总经理李忠等业内人士担心：“如果2005年北京房地产市场管理的相关部门仍然没有理顺办事流程和角色转换，不管是过关项目还是未过关项目，上市的速度仍然像去年那样艰难的话，上海在“8·31”后出现的，因市中心土地供应骤减而房价快速上涨的现象有可能在北京上演。”
李忠解释说，开发商面临的土地市场情况是这样的，政府的宏观调控确实使土地入市量比往年减少，加上调整带来的土地归属节奏的放慢，使得很多开发商觉得“地少了”。再加上银行信贷门槛的提高，投资财务成本的增加，投资回收过程的拉长，使得没有房子卖的过关项目或后期受“8.31”影响的开发商在2005年面临“做饭难”的问题。
中原物业总经理李文杰认为，其实无论过关项目还是未过关项目，哪些能在今年上市，以什么样的速度上市，背后都是土地方、开发商和政府各方谈判的结果，因此，2005年政府各相关部门是否有效地采用经济杠杆来调整北京楼市将成为关键。
市场：“品质牌”将成为开发商涨价的噱头
为了使自身的项目更有市场竞争力，卖个好价钱，很多开发商今年都不约而同的打出了“品质牌”。
据记者了解，目前市场上一致认为今年房价必涨无疑，不同的只是涨价理由和涨多少的问题。今年，不少开发商在喊出价格之前，纷纷先把产品推向市场，再根据市场反馈来决定，产品做得好，市场认可，房价自然低不了。如在朝阳公园附近，同是面对朝阳公园，有的项目每平方米万元出头，有的项目则卖到每平方米15000元。
据北京市统计局统计显示，2004年北京市房屋销售价格总水平比2003年上涨3.7%，涨幅提高了3.4个百分点。全年商品房销售价格呈逐季上升之势，其中四季度上涨6.3%，达到7年来最高。推动北京房屋销售价格上涨的主要原因有几个方面：一是土地交易价格上升带动。去年北京市土地价格呈上升之势，土地的交易价格比2003年上涨2.5%。二是房地产开发商入市门槛提高推动。2004年国务院要求将房地产开发固定资产投资项目的资本金比例从20%提高到35%以上等，众多紧缩政策的出台无疑提高了开发商的入市门槛，商品房屋入市量的减少，对房价的上涨具有一定的影响。三是外部环境改善刺激需求，拉动房价走高。为了迎接2008年奥运会，北京城市化进程不断加快，刺激了住房的需求，特别是随着人们生活水平的提高，购买高品质的住房已成为城市居民消费升级的重要标志。
对目前北京房价所显示出的上涨趋势，中原物业总经理李文杰认为，2005年准备购房的人不必要过于紧张，因为随着北京城市建设推进，郊区城市化的加速，开发热点已经转到四环以外。从目前看，2005年能上市销售的商品房供应主要集中在五环左右，因此，尽管单价在上涨，但总体房价不会太高。
专家：寻找购房最佳时机有技巧
想买房子的人总是最关心买房时机。从大的方面来考虑是：该今年买还是明年买？从小的方面来考虑是：开盘的时候买还是尾盘的时候买？有的人盘算，一旦买了房子，万一价格降下来岂不亏了？有的人担心，如果现在不买，假如价格真的涨上去了，那不也亏了？
面对老百姓的种种疑惑，协成总经理王晓航建议，农历新年即将到来，按照业界观点，每年的春节前都是一年的销售淡季，所以房价也相对较低，每逢新年，各开发商都会使出浑身解数来吸引购房者的目光。对老百姓来说，最大的实惠莫过于开发商借贺岁推出的房价优惠措施。这其中，有打折的，也有赠送家电、装修和物业管理费的。此时购房是比较好的时机。
王晓航表示，寻找购房的最佳时机，其实是个技巧问题。2005年，无论是“低售”还是“因前期投入太大急需回款”的开发商，价格都会走“低开高走”的战略——前者需要前期积攒人气，后者需要在前期迅速回笼一部分资金。因此，可以肯定的是，2005年的楼盘，开盘价和最后封盘时的售价相差会很大，因此，在项目开盘的时候进入，对在2005年的购房人而言应该是一个比较明智的选择。位于北京城八区的房产项目其价位已高高在上
本报记者 刘昱莲 摄（来源：经济参考报）
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