东部新增写字楼供应量去年达200万平方米，比西部多出近42万平方米，预计这一走势今年还将持续；后起之秀东二环目前开发量刚达50%以上，投资前景值得关注
北京写字楼信息网的统计数据显示，2004年北京写字楼市场终于打破了西部供应量连续两年超过东部的局面，东部地区（朝阳区、东城区）以56%的绝对优势首次在供应量上超过西部地区（西城区、海淀区）。而东二环又以其较快的发展速度成为东部商务区的一个“新秀”，业内对该区域投资前景普遍看好。 去年东部写字楼放量速度加快，多数项目已完工并投入使用。实习记者周晓东摄
「数据显示」
东部写字楼供应量首次大于西部
东部新增写字楼供应量占总供应量的56%，比西部高出12个百分点。
据北京写字楼信息网首席顾问刘凯介绍，2004年新推出写字楼租售项目（包括商务公寓）数量达50家，平均每月新增4.2家，与2003年同期相比增加了0.2家。
总供应量达358万平方米，同比增长了8%.其中东部地区写字楼新增供应量达200万平方米，代表项目为朝阳区的华贸中心、北京财富中心、光华国际中心、佳程广场、风林西奥中心及兰华国际等，供应量达142.38万平方米，占总供应量的40%；东城区以新保利大厦、天恒大厦、南新仓国际大厦为代表，供应量达57.6万平方米，占总供应量的16%.而西部地区新增写字楼供应量则为158.46万平方米，新项目以西城区长安兴融中心、德胜置业大厦为代表，供应量为40.4万平方米，占总供应量的11%；海淀区新增写字楼以理想国际大厦、融科资讯中心C座、锦秋国际大厦、中国电子大厦、枫蓝国际中心、城建大厦、首创CEO拓展大厦、1+1大厦、世纪科贸大厦、嘉华大厦为代表，供应量达118.06万平方米，占总供应量的33%.
「原因分析」
东区多数新写字楼去年已投入使用
到2004年下半年，CBD从规划到开发已满三年，正值放量期，由此加大了整个东部写字楼供应量。
对于东部写字楼供应量首次大于西部的原因，北京市国际投资发展公司总裁杜猛分析认为，2000年后世界500强企业的大举进京，促使了北京写字楼的放量，市场表现为供需两旺。而间隔4至5年后，正好又处于写字楼放量的又一高峰期。就写字楼放量速度而言，2004年东部很多写字楼项目已完工并投入使用，这直接导致东部写字楼供应量首次大于西部。
北京佳程房地产开发有限公司总经理助理王哲表示，从2004年下半年开始，这种现象就日渐明显，东部地区的新华保险大厦、LG、中环世贸、财富中心、华贸中心，以及一些商用写字楼，如第三置业、尚都等项目开始进入市场，致使东部写字楼大面积放量。
北京佳程房地产开发有限公司总经理助理王哲认为，写字楼产品从开始规划到入市，周期通常在3至5年之间，CBD从2001年开始进行整体规划，到2004年下半年正好到了放量期，由此加大了整个东部写字楼供应量。
「市场预测」
竞争加剧东部写字楼租金可能下调
虽然新增商用公寓对东部高档写字楼构不成威胁，但仍会影响到东部写字楼的整体价格。
戴德梁行写字楼部董事长林义中表示，2005年东部写字楼放量还将继续大于西部。对此，王哲分析说，其原因在于CBD的很多综合项目都是先做住宅，然后在项目二、三期开发时再建写字楼，这主要是因为住宅项目资金回笼速度较快，而写字楼所占资金比重较大，如金地、万达就属于此类项目。王哲同时还认为，2005年正是CBD写字楼大面积入住的一年，可以预见，今年东部写字楼市场竞争将更加激烈，写字楼租金有可能下调。
王哲还表示，虽然东部写字楼产品数量增多，竞争加剧，但东部主流产品仍为高档写字楼，东北及东四环地区的写字楼均不会成为东部写字楼市场的主流产品，如财满街、远洋商务、住邦2000等商住公寓由于不属于甲级写字楼，所以与东部高档写字楼之间几乎不存在竞争关系。
业界观察
销售行情下降租赁市场见好
东部写字楼整栋购买比例下降，外资企业租赁行为则日趋活跃
大单至多为整层购置
林义中称，由于写字楼市场租金较低，使得原本打算买写字楼的客户开始转向租写字楼，这也将给写字楼销售市场带来一定的压力。
王哲则表示，2004年下半年东部写字楼市场开始以出租为主，只有财富中心及中环世贸仍售租并举，整体市场表现为销售行情下降，租赁市场见好，这也由此吸引了更多开发商将写字楼物业进行出租。
从销售市场反应来看，东部整栋购买比例逐渐下降，大单至多为整层购置，这主要因央企整栋购买行为减少所致。
刘凯对此表示，从2004年写字楼销售情况来看，国内机构大单购买量有所减少，但中小民办企业投资购买却非常踊跃。
但就目前来看，主导写字楼销售市场的仍是中资企业，传统行业如电信、金融、教育等依旧是写字楼主要买家。如中国网通就购买了金融街中证大厦整栋147000平方米。
外企搅活租赁市场
刘凯还表示，中资企业为写字楼销售市场的主力，而外企则是写字楼租赁市场的主力，这一点可从戴德梁行提供的2004年第四季度甲级写字楼部分租赁成交表中看出，租赁市场成交客户主要以外资企业为主，如普华永道中国、西门子、Juniper网络公司、戴尔（中国）有限公司、日立数据系统（香港）有限公司等。因此可以预测，随着外资企业进驻东部区域数量的增多，东部写字楼租赁市场还将进一步活跃。
2004年第四季度东部及西部部分甲级写字楼租赁成交情况
公司/机构名称
物业名称
位置
成交面积普华永道中国中国民航信息网络股份有限公司联想亚信西门子Juniper网络公司北京新雅在线信息技术有限公司戴尔(中国)有限公司财富中心写字楼A座融科资讯中心C座中电信息大厦世纪星城威新国际大厦东方广场丰联广场朝阳区东三环北路23号海淀区科学院南路2号中关村南大街6号朝阳区酒仙桥路海淀区清华科技园东城区东长安街1号朝阳区朝外大街18号1900060004500(扩租)4000260025002000
重点区域
东二环商务带正迅速崛起
今明两年内新增写字楼面积将达112万平方米
供应
今年写字楼供应量将达40万平方米
在北京预计今年新推写字楼租售项目（包括商务公寓）达50家的前提下，一个显著的特点是，东二环商务带正在迅速崛起。该商务带是指建国门向北，沿东二环的狭长地带，包括东直门、东四十条、朝阳门三个节点及其延长线。以打造巨头经济为目标的东二环商务带在区域开发商联手入市的推动下，将成为今年北京写字楼特别是东部商务地产供应市场上的一大热点区域。
21世纪不动产中天大业提供的调查数据显示，2004年东二环写字楼入市量共约30万平方米。今年即将入市的商务项目有华普二期、第五广场、凯恒中心、新保利大厦、红街国际大厦、天鸿国际中心等，新增供应量将达到40万平方米。而2006年以后，还将有72万平方米的东华广场项目入市。
21世纪不动产北京中天大业加盟店策划经理张永刚认为，东二环一带商务氛围目前较为成熟，东二环沿线以东商务项目原本就较多，从严格意义上讲，现在所说的新崛起的商务带是指东二环以西的区域，这些新项目的相继入市从2004年就已开始。
产品
酒店地产将成区域商务生力军
业内人士对东二环商务的发展前景普遍较为乐观，认为随着未来机场高速路的开通，东二环商务投资价值也将大大提升。同时随着CBD中心区的日趋成熟，东二环作为其周边后起商务区的功能也将进一步加强。
当论及东二环商务区的发展前景时，中原地产经纪市场研究写字楼部徐超认为，尽管东二环位于交通枢纽，人流量密集，但对该区域商务发展的制约并不大。此外，由于东二环地理位置特殊，旅游业的蓬勃也将对该区域人气提升起到促进作用，以旅游业为依托的酒店地产开发未来也将成为该区域商用物业发展的生力军。从位置来看，朝外一带的商务环境完善速度已呈现出较快的发展势头。
定位
写字楼档次与CBD甲级项目对等
在东二环地区，以招商局大厦为代表的项目定位上则基本与CBD较顶级项目次之的甲级项目对等。张永刚认为，虽然东二环有浓厚的商务氛围和交通优势，且未来入市项目在品质上会有整体提升，但总起来说，东二环不会出现顶级写字楼或低端写字楼，这是受其区位土地成本和经济实体结构等因素的制约。
徐超也指出，东二环区域写字楼档次较CBD项目略显逊色，CBD商务项目以新引入的金融、外资、传媒等产业为主导，东二环从早期来看则主要被一些传统产业所占据，存量项目多以自住为主，也有部分项目只租不售。
中原调查显示，目前，东二环一带特别是东二环以西沿线的区域正由以传统居住为主的功能带向商务集中的功能区转变。记者了解到，目前东二环区域新增项目中也包含了很多可售写字楼，但大多数尚未签约入住，产业以大型经济实体优先，但也不排除其他产业的进驻。
投资分析
开发量不到85%项目增值空间较大
业内认为，东二环目前写字楼开发量正处于投资价值最佳的50%- 85%之间，若再能提升该区域商务人气，其投资潜力值得关注
中原地产去年12月份的分析数据显示，东二环写字楼平均租赁价格为18美元/月/平方米，出租率为88.56%，一些出售的写字楼价格总体不低于13000元/平方米。
天鸿集团项目市场总监张吉法认为，从投资角度来看，最有价值和潜力的就是商用物业。就东二环区域而言，城市功能决定了其商业配比维持在20%-30%之间比较合理，但从目前情况看，该区域商业开发量仍比较有限。东二环属交通枢纽，东直门未来又将直通机场，区域商务投资前景不可限量。如果该地段商务人气能得以拉升，写字楼等投资项目增值潜力亦能被充分挖掘出来，那么这一带原本依存于高端消费群的商业也有望呈现出投资收益良好的前景。
张吉法则表示，对于一个区域来说，在开发量尚未达到50%的情况下，区域投资价值最佳；反之，如果区域开发量已超过85%，则投资价值会大打折扣。张吉法认为，目前东二环商务带开发量正处于50%-85%之间，投资潜力值得关注。
本版采写/本报记者袁秀丽陆锐、010－63190000
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