由于土地公示制度缺位，开发商普遍存在储备土地以防“断顿”心理
据估计，今年土地供应以原有项目的后期建设及“8·31”过关土地为主 从2004年土地政策出台的频率来看，土地政策俨然成为一个重要的宏观调控手段，政策导向给今年北京的土地供应量带来许多不明确因素。实习记者周晓东摄
「现状」
开发商对全年土地供应情况缺乏了解
2004年12月15日，通州“梨园镇小稿村国有土地使用权”公开招标出让在该区亚太花园酒店举行。这块规划建筑面积仅为13万平方米的土地吸引了众多的在通州区域进行土地开发的开发商，正在寻找新开发土地的北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉也参与了这次公开招标。
“事实上我们更希望找到一块建筑面积在20万平方米以上的土地进行开发，参加这次招标完全是从土地储备的角度出发，因为我们在通州开发的项目在2005年基本可以售罄”，毛炳辉事后这样告诉记者。
其实从2004年8月份，毛炳辉就为土地储备开始与各个拥有土地开发权的土地商进行洽谈，他甚至还到延庆考察过土地，但是这些土地与毛炳辉的需求总有一些差距。“事实上，从‘8·31’土地大限以后就开始执行真正意义上的土地出让招标、拍卖、挂牌透明运作，开发商大量储备土地显得意义不大了，只要有实力，可以随时通过市场拿地，但是目前开发商对京城全年的土地供应情况还缺乏了解，以后的土地供应情况不是很明朗，从企业发展战略的角度来考虑，更多的开发商对土地的储备还是体现于一种防患于未然的心态。”
中原地产总经理李文杰分析现在开发商这种土地需求的心态时说。
华远地产总裁任志强认为，“一个运作良好的房地产公司，对市场一定会有一个完整的预期量计划。当它不知道下一步能有多少土地供应时，就会把大量资金提前投入到土地资源储备当中，否则就会出现饱饿不均现象，甚至有可能断顿。”
显然在这些房地产企业频繁寻找土地的表象下，我们可以看到的是目前京城房地产企业对未来土地供应量担忧且无奈的选择。
「预测」
“8·31”过关土地将于下半年入市
在2004年岁末的一次京城房地产论坛上，有开发商忐忑不安地问：“现在国家对土地控制这么紧，京城目前实际的土地储备量的多少也无人知晓，2005年京城的土地够用吗？”此问一出，谈笑风生的各路地产大腕顿时都面无表情，会场一片肃静。
任志强在2005年1月16日举行的“2005宏观经济引导力”论坛上的发言更是引起轩然大波。他在发言中认为，所有统计数字都预示2005年可能会在某一时段出现土地饥荒，从而产生房地产供应的饥荒，2005年土地供应会出现更严重的不足，供应量的持续下降将使房价恶性增长，任志强的观点将京城房地产开发商对2005年京城土地供应量担忧的恐慌推上了高潮。
由北京大学不动产研究鉴定中心和伟业顾问等三家机构共同完成的2005年京城土地供应计划正在进行当中，由于他们与政府签署了保密协议，婉言谢绝了记者对有关内容的采访，2005年京城土地供应计划中的内容至少在目前还无从得知。
“据估计，2005年进入开发市场的土地供应主要包括以前延续下来的项目以及‘8·31’土地大限过关后的土地。”毛炳辉说，按照房地产开发的流程时间来看，从获得土地到进行房地产项目的开发一般要经过6-10个月的时间，从今年下半年后，将会出现大量过关土地入市开发的局面。据统计，通过“8·31”土地大限的可继续协议出让的经营性项目用地项目共288个，土地面积2472.2万平方米，规划建筑面积4353.4万平方米。
「出路」
尽快建立土地供应公示制度
“其实2005年京城可以供应的土地数量也是有迹可寻的，主要是这些土地通过何种方式，在什么阶段释放出来。”北京国际投资发展有限公司总裁杜猛这样说。也就是说，即使开发商对整体土地供应数量有数可算，但目前最需要明确的仍然是2005年京城土地供应的数量和投放市场的时间表。任志强说：“不管国家采用怎样的土地审批和管理方式，市场最关心的是有多少土地可以使用。对市场影响最大的最终还是供求关系。”
“从去年公开交易的土地数量来看，北京市土地储备中心的土地储备量还是非常有限的。”一位业内人士这样认为。从目前的实际情况来看，2005年京城土地总量供给的压力就更大了，尤其是目前各企业手中的用地储备严重不平衡，一些开发企业手中的土地较多，而另外一些企业手中的土地已不能满足开发能力，也有一些企业面临无米下锅的断粮局面。
“很多开发商最大的感觉是心里没底，对今年乃至未来的土地供应计划知之甚少”，李文杰认为，这主要是因为国内目前缺乏土地公示制度而造成的。拿香港的情况来说，对于土地公共拍卖的整体情况，政府有关部门会提前三个月至一年公开具体土地拍卖的数量及土地的相关资料。开发商可以根据公告来安排企业年度的土地储备计划，有计划地调配资金，与此同时，政府也可以更好地进行土地控制，但目前北京可能无法在短期内彻底贯彻土地公示制度，因此开发商有种种悲观言论也就显得合情合理了。
政策分析
盘活存量有望带来近亿平米土地
如果政府重点项目用地、危改项目用地等存量土地被纳入土地储备，就会有大约9000多万平方米的土地进入市场
2004年12月2日，国土资源部下文要求全国各地进行存量建设用地情况专项调查，打算通过盘活存量土地来改变目前土地供应相对不足的现实情况。当时远在深圳的毛炳辉接到记者电话时兴奋地说“这是开发商的希望，绝对是一个大好消息。”
而据此前北京市国土资源局公布的数字，北京登记的历史遗留项目共有1091宗，规划建筑面积约2.02亿平方米。其中共有560宗项目允许以协议出让，总计建筑面积约为1.3亿平方米。有专家指出，按照每年京城3000万平方米的供应量计算的话，这些土地就完全可以供应到2008年。
显然，按照这样的方式进行计算的话，在未来的几年中，京城土地的供应量仍然是充足的。
“关键的问题是如何尽快把这些可以继续出让的土地通过一定的方式释放出来。”毛炳辉表示，2004年12月17日北京市国土资源局对这些土地的处置进行了明确的规定：“在符合土地供应计划、拆迁计划的前提下，通过招牌拍挂的方式进行公开出让。”
同时对于政府重点项目用地、危改项目用地、工业企业搬迁改造腾退土地等要优先保障；而轨道交通沿线、重点区域、工业企业搬迁改造腾退等范围的土地，依据北京城市总体规划发展的需要和社会公共利益的要求纳入政府土地储备。
“这些土地如果在今年顺利通过土地储备中心进行招拍挂的方式公开出让，就会有大约9000多万平方米的土地进入市场。”毛炳辉这样说。
政府联手国企清查开发商囤积土地
市土地储备中心正联合天鸿、首创、城建等国有大开发商做土地清理工作，囤积在开发商手中的土地会成为此次清查的重点
国土资源部部长孙文盛在2004年早些时候曾经透露，据不完全统计，全国已出让但未建设的土地约有170万亩，其中囤积在开发商手中的土地约70万亩。而中国土地学会理事长邹玉川则认为，全国170万亩的土地储备量，仅仅是土地系统内部统计的储备量，其中诸如企业改制、城中村改造、市区周围的路边店改造，以及通过土地整理腾出的建设用地，都有相当大的用地空间。
“显然这是在进一步盘活可以利用的土地，即使按照现有地根紧缩的政策执行，严格控制建设土地增量尤其是限制农用地转征，如果现有土地存量能够盘活起来，也基本可以满足房地产市场的土地需要。”杜猛指出目前国家正在通过各种有效的手段开始盘活这些存量用地。
据悉目前北京市土地储备中心正在联合天鸿、首创、城建等具有实力的国有大开发商做土地清理工作，显然那些囤积在开发商手中的土地也会成为此次清查的重点，这些清查出来的土地经过招拍挂的方式可以在2005年直接进入京城土地的供应市场。“空置存量建设用地具体数量多少目前无法估计，但是数量绝对是非常大的。”一位知情人士这样表述。
今后国家将继续严格对土地的控制已经在众多业内人士之间达成了共识。杜猛指出，从目前各种土地政策的不断紧缩来看，未来土地政策的大方向将越来越严，国家通过土地供给来引导需求的意志也将进一步明显，同时国家将继续利用适当控制土地供应增量、盘活闲置土地、集约用地等手段调控市场经济的发展，调节房地产开发的结构和房价。
市场回顾
土地政策频出导致新开工面积锐减
从2004年土地政策出台的频率来看，土地政策俨然成为除货币政策和财政政策以外的第三个宏观调控的手段。国有土地的管理职能发生变化，由一般的土地供应管理职能上升到宏观调控的高度。2004年下半年以来，全国土地购置面积和开发面积增幅均呈大幅下降之势，有些地区还出现过负增长。而据北京市副市长刘志华介绍，北京到2004年为止，用地的指标已经用到了2010年，在新公布的规划中，北京市已明确指出城市用地规模不能再扩大。
北京市统计局的统计数据显示，2004年前11个月京城房地产新开工商品房屋面积为2362.29万平方米，比2003年同期下降了13.7%，其中住宅类产品新开工面积为1751.2万平方米，比2003年同期下降了13.3%.“2004年新开工的商品房面积比上年同期减少，主要是受到一系列国家关于土地宏观调控政策的影响。”李文杰分析说，京城2004年前8个月新开工的商品房面积为1659.4万平方米，比2003年同期下降了4.2%，显然从9月份开始京城商品房新开工的面积数量就呈现出逐步递减的趋势，到了11月份，新开商品房楼盘仅仅为5个。
事实上2004年新开工的商品房大部分还是以协议出让的土地为主，按照每年3000万平方米的新开工商品房面积计算，通过公开出让的土地所占新开工面积的比例均在10%左右。2002年2月28日原北京市国土房管局土地交易市场挂牌，当年通过招标、拍卖、挂牌方式公开出让国有土地使用权46宗，建筑面积为425.6万平方米。2003年共组织了58宗土地进入公开交易，成交49宗，建筑面积为349万平方米。
本版采写/本报记者张学冬、010－63190000
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