业界称每年需三千万平米以上土地，放量过缓迫使开发商转向隐性市场
为加快放量速度，任志强建议政府允许社会力量介入土地一级开发
北京近期公开挂牌出让的仅有七块土地，而且大多为危改、服务设施和配套用地，远远不能满足开发商的开发需求。不少开发商转向隐性市场寻求土地，但过高的价格又让中小开发商颇感窘迫。在此背景下，北京市国土资源局局长安家盛透露，今年北京市的土地计划尚在制定中，整体供应应该不成问题。但开发商仍普遍认为，具体供应数量的不明朗增加了今年北京房地产市场的变数。 业界认为，按照目前的这种土地供应速度，随着土地需求群体的增大，北京今年土地市场的竞争会进一步加剧。
公开渠道供应不足
目前公开交易的土地仅七块，总面积仅149145平方米，而且危改、服务设施和配套用地又占了相当一部分，很难满足开发商的开发需求
北京万科企业有限公司总经理周卫军案头上摆了一叠关于土地情况的分析报告，“北京万科今年最重要的工作之一就是拿地，但目前北京市土地交易市场正在公开出售的七块地当中，没有一块适合万科开发的，这无形中增加了万科拿地的难度，应该说，土地供应渠道狭窄的确给北京开发商带来了不少困难。”周卫军向记者表示。
据记者了解，目前北京市国土资源局土地交易市场正在交易的土地仅七块，地块建设面积最大的是昌平区东小口镇中滩村大街394号商业金融用地，建设面积是85944.93平方米，建设面积最小的是海淀区中关村西区Ⅰ－3号综合科技贸易用地，建设面积才4401.53平方米。据计算，这7块地建设面积加起来才有149145平方米，而且大部分地块面积较小，危改、服务设施和配套用地又占了相当一部分，很难满足开发商的要求。
北京嘉源置业投资有限公司项目总经理张玉生在接受记者采访时也表示，目前北京土地供应紧缺甚至已经影响到边缘城区，以亦庄为例，目前亦庄可开发的地块均在马驹桥镇附近，而这近百万平方米的土地成为了诸多开发商争夺的重地，很多在城区拿不到地的开发商都把眼光放到了这里。张玉生向记者透露，目前已有近50万平方米土地“名花有主”，而剩下的50万平方米更是成为了香饽饽。
张玉生在接受记者采访时表示，“按照正常开发速度估算，北京一年的土地交易量至少要在三千万平方米以上，目前百余万平方米的土地放量根本满足不了开发商的需求。在这种情况下，开发商不得不把目光投向隐性土地交易市场”。
隐性市场交易热闹
“我每个月都会接到四五十个电话，要求和万科进行土地交易，目前我们已经看好了五块地，正准备签订协议。”
与土地公开市场交易平淡不同，目前北京的隐性土地交易市场异常活跃。周卫军表示，现在万科主要还是从隐性土地交易市场拿地。“我每个月都会接到四五十个电话，要求和万科进行土地交易，目前我们已经看好了五块地，正准备签订协议。”据了解，由于目前土地供应渠道狭窄，而且所供应地块又难以满足新开发要求，因此有不少外地开发商都是通过与本地企业合作、买断开发权，或共同成立开发公司等形式满足自己项目发展的需要。
新华联集团副总裁方明理表示，他们刚拿了四块地，一块在朝阳区十里堡，另一块在酒仙桥电子城核心区，还有两块出于商业目的不便透露，但基本上都是通过收购项目公司拿到的地，对方交了土地出让金，没法做下去了，只好连公司带地块都卖出去。方明理表示，和目前土地储备中心公开交易的土地相比，这些地块不仅位置特别好，而且前期已经做了大量工作，从某种程度上来说，这种收购方式会大大缩短开发的时间成本和交易成本。
但是采访中记者发现，隐性土地交易市场同样存在问题———土地价格过高。北京广华轩房地产开发有限责任公司副总经理朱晓东告诉记者，他们在东四环打算拿一块地，当时计算下来土地的价格就已经近7000元/平方米，但是该地段的房屋均价是6900元/平方米到7300元/平方米。如此高的土地价格，开发商很难操作。“也就是说，公开交易市场拿不到好地，而隐性交易市场又大部分是贵地，对于中小开发商来说，目前的土地供应情况非常不理想。”朱晓东表示。
为了避免出现这种被动局面，周卫军提供了一种新的思路。他向记者透露，万科一方面从隐性土地市场拿地，同时也有意识地参与土地方的前期运作，比如对有意向的地块，有意识地协助规划，必要时甚至提供资金支持，加快其公开上市的速度，为自己将来竞买到这块土地创造先机。
今年土地供应堪忧
“如果不改变目前的供给方式和供给总量，明后年面临的问题就不是房地产增长过热，而是土地供应不足导致的如房价飙升等一系列问题。”
华远集团总裁任志强表示，自从土地供给方式改变之后，统计数字给出的市场信息是，新的土地供给办法使土地的供给总量在急速下降，而价格在供求关系被扭曲之后急速上升。因此市场中的预期是土地只会供给偏紧并非供不应求。北京去年前三个季度土地的购置量同比仅增长了2.6％，其中还有70％属于协议出让，如果100％变成招拍挂方式供给时，土地购置量将会大幅下降并成为负增长，2005年土地供应情况堪忧。
任志强还表示，由于土地供应紧缩，北京已变成了新开工的负增长，并且负增长的幅度在不断加大，可想而知土地供给总量对市场未来的影响是巨大的。而且这一影响会在明年甚至更长的一段时间内显现。如果不改变目前的供给方式和供给总量，明后年面临的问题就不是增长过热而是土地供应不足导致的如房价飙升等一系列问题。“目前来看，8·31土地大限之后，土地由原来几百家开发商供应转向政府一家供应，口子一下子缩紧，不可避免地会出现大量开发需求无法满足的情况”，他强调。
现状分析
今年城区土地供应量不会太大
工厂土地所剩无几、旧城保护力度加大和农用地转国有土地审批变难，城区土地存在供应不足隐忧
北京广华轩房地产开发有限责任公司副总经理朱晓东分析，北京的供地源头不外乎有三类：第一类是旧城改造，第二类是工厂搬迁，还有一类就是农业用地变成国有土地。从目前这几类土地来看，北京未来土地供应确实存在不足。首先从工厂搬迁来看，北京有很多项目用地都是一些工厂的旧址，比如现代城占用的是二锅头酒厂的地块，而富力城占用的则是化工厂、起重机厂等五个工厂的地盘。但是目前北京内城的工厂已经都搬迁得差不多了，这类工厂土地所剩无几。
第二块是旧城改造，目前政府对旧城的保护力度很大，由此清理出大量可开发地块的可能性非常小，再加上这类土地的拆迁难度非常大，新的拆迁政策使得这类土地的清理供应放缓。“至于农转地块，倒还是仍有一些空间，可政府的口子一直很紧，2004年还冻结了半年，现在虽说是解冻了，但是审批的难度再度加大。从种种迹象来看，2005年北京城区可供应土地资源确实不多。”朱晓东表示。
北京先锋基业投资顾问有限公司总经理孟伟也认为，目前房地产利润空间大概在20%，和其他产业相比这一数字相当有诱惑力，因此吸引了大量的外资、外地、外围企业进入北京房地产市场，比如联想、国美电器等都陆续加入了竞争的行列，“按照目前的这种土地供应速度，随着需要土地群体的增大，北京今年土地市场的竞争会进一步加剧。”
政府声音
土地计划将于月底上报市政府
去年光农转用地就有3600公顷，而存量土地比农转用地的量还要大很多，土地供应应该不成问题
在开发商声声告急的情况下，政府究竟会不会调整今年的土地供应计划成为了开发商最关心的问题。为此，记者在1月19日采访了北京市国土资源局局长安家盛，安家盛向记者透露，北京市今年的土地利用计划将于1月末上报北京市政府，由于新的土地供应计划正在编制过程，目前不方便透露更多的信息。但安家盛表示，去年光农转用地就有3600公顷，而存量土地比农转用地的量还要大很多，因此土地供应应该是不成问题，今年市政府还会考虑对市场给予适当的调控。
与此同时，北京市国土资源局一位不愿意透露姓名的官员向记者表示，他们并不认为北京目前存在缺地的现象，“目前北京的土地量肯定是充足的，只是投放市场的情况不同而已。现在规定上市土地必须是熟地，由于目前人力物力所限，大量收购土地还需要一定的时间。针对目前开发商缺地开发的情况，政府会根据实际的情况，进行宏观调控。总体来说，优质地块应该得到最大程度的利用。”该名官员表示。
对此，任志强提出建议，希望政府能够允许社会力量介入土地一级开发，借助外力来进行土地收购和储备。
观点交锋·资金
开发商应尽快加速资金回笼
北京嘉源置业投资有限公司项目总经理张玉生：在目前土地供应吃紧的情况下，开发商要加速资金回笼。
合理控制收购成本，缩短土地储备周期，加强资金流动，可以减少成本的投入。开发商应该尽快调整原来的运作周期，比如说前期阶段，原来的正常工作时间一般是八个月到一年，开发进度加快后，用三四个月时间就能做完，通过缩减周期来节约资金是当务之急。
盲目提速容易导致不良后果
北京万科企业有限公司总经理周卫军：在力所能及的情况下，企业加快开发节奏，加速资金周转当然是有利的。但目前这种短期项目开发速度的提高可能更多来自8·31的压力。单纯为满足招拍挂的资金需求，不一定能带来开发速度的良性运转。因为开发速度的提高有赖于企业的运作能力，尤其现在消费者的鉴别能力不断上升，那种不顾自身操作能力，盲目甚至违规加快开发节奏的企业，最终将受到市场的惩罚。单纯为了回笼资金而加快节奏，严格来说是有问题的。
观点交锋·土地
存量土地仍然大有潜力可挖
北京万科企业有限公司总经理周卫军：随着房地产金融的收紧，土地门槛的提高，北京市场的土地购置和开发确实有所下降。但土地是否供应不足，要看最终市场的供需情况，市场可用土地也包括存量土地，不能仅仅因为新开发土地供应不多，就得出土地供应不足的结论。近年来开发商通过协议方式获得的土地在1亿平方米以上，8·31以后过关的项目就有288个，面积达2500万平方米，存量土地有很大潜力可挖，北京土地市场的前景是看好的。
开发商已失去周期调节能力
华远集团总裁任志强：实际的土地供给并不等于市场的房屋供给。土地从购置至开发要有一个周期，从招拍挂到实际拿地有周期、从土地完成规划到投入生产还有个周期、从开工到竣工同样有个周期，几个周期的时间占用会以递增效应反映在土地供求关系上。所谓土地储备就是要预先解决周期问题，在目前这种供应情况下，开发商失去了自我调节周期的能力，实际上等于市场的房屋供给也失去了平衡调节能力，后果会比较严重。
本版采写/本报记者吴海花本版摄影/实习记者周晓东、010－63190000
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