虽然光大花园已经入住6年之久，但光大花园的商业配套依旧有潜力可挖。
光大花园正在营业的32个铺位都集中在一期的商业街，由于这条街位置较偏，且不允许经营餐饮，因此人丁稀少，还没有形成良好的商业氛围。
一期商铺的不成熟，使得二期正在租售中38个商铺令人期待，目前，医药、老年保健、洗衣店等行业在小区内的经营状况相对较好，而书店、儿童用品行业以及家政业还处于空白状态。
该社区的商铺投资需要注意几个特点，一是这里地处广州老城区，周边配套成熟，适宜与周边商业互补的行业；其次小区居民以老广州人为主，具有理性消费等特点；其三，住户的老年人比例超过1/3，适合老年人消费的行业具有投资潜力。
〈最具投资价值行业〉
药店：潜力十足
现状：
现在光大一期A、B区内有两家药房，基本满足了这两部分住户对药品的需求，但之外的一期C区和二期D区还没有一家药房。
投资案例：万寿堂大药房营业额：700元/天营业
面积：100平方米左右
月租：3000元/月
经验：
从2001年开始，万寿堂大药房就在光大一期的商业街里营业，目前已经经营了三年时间。在2003年的时候，连锁药店国大药房以一街之隔与万寿堂形成对峙之势。竞争形成之后，药品的价格下调近20％。
万寿堂大药房老板潘小姐告诉记者，“2001年药店开业的时候，一期内只有几幢楼，生意一直都还不错。到了2003年，一期的住户越来越多，物业公司又引进了一家国大药房。刚开始的时候，国大药房想凭借他们的连锁优势把我们挤走，价格屡屡下调，但是我们之间只隔一条街，有任何价格变动双方都非常敏感，你降我马上跟着降，我们曾经一天当中两次改动药品价格。”
“但我们是夫妻店，国大的雇员就有五、六个，在人工成本上我们就略胜一筹。”
“小区开药店，服务特别重要。10块钱以上的药，一个电话我们就送货上门。”
同时，潘小姐表示，现在医药也属于低利润行业，市区的平价药房越来越多，居民上下班买药也很方便，对小区内的药房形成一定的竞争。
点评：
虽然投资药品行业的限制比以往更加严格，比如抗生素类药物必须凭处方才能买等，很多市区的药店经营日趋艰难。记者在采访时发现，小区药店做的都是老客户生意，相比之下，光大小区做药店的市场空间很大。一方面，光大二期还没有一家是经营药品的商铺，而二期的1500户居民正在逐步入住中，都是还未被开发的消费群。另一方面，小区药店的服务性很能满足居民的需要，提供上门送药、帮客户煎中草药等服务都很受欢迎。
老年保健业：上升势头猛
现状：
平时光大花园的住户1/3以上都是老年人。白天的时候，光大花园更是七成以上都是老年人。目前光大花园一期内只有一个老年人服务中心和一个卫生服务站。
投资案例：广州老年人服务中心
人工费用：三个专业医生、三个按摩师需要万元以上
营业面积：150平方米左右
月租：6000元左右
经验：
广州老年人服务中心来到光大的时间只有一年半左右，但在商业街却已是名气在外的一个商铺。服务中心黄经理表示，做老年人保健最关键就是如何把自己的服务推广出去。
这家店并不是一开始就一帆风顺。黄经理告诉记者：“首先我们采用社区杂志和小区广告进行宣传，但效果非常不好；后来我们通过把数个保健项目对老年人免费开放，吸引人气，比如用仪器免费治疗失眠、关节炎等，这种体验型推广取得了良好的效果。”
小区内的老年保健更重要的是保健要有实际效果。黄经理称，一般做的时间长了，就会形成一股相对稳定的客户群，小区内的生意是很注重口碑的，好的效果是发展和留住客户的关键。口碑一差，店就很难再继续经营下去。
此外，价格合理也是做老年保健应该注意的问题，在老年人服务中心，使用一种对失眠、高血脂等病有疗效的仪器一个月只需30元。
点评：
光大花园招牌是“健康人家”，整个楼盘建筑密度低、绿化面积大，很多住户都是看中这里的养老环境。据黄经理介绍，社区老年人的比例一般都在10%-20%左右，但是光大花园却有三分之一的老年人，这种年龄结构给老年人健康保健业发展提供了商机。
目前小区内只有一家老年保健行业，对于一个具有数千个老年人的小区来说，市场还有相当大的空间。
家政和洗衣店：辐射周边
现状：
目前光大花园的家政业几乎是空白，饮用水店铺仅一家，洗衣店也只有两家规模不足40平方米的小店。
案例：忆美洗衣店
面积：30多平方米
租金加水电费：3000元/月
利润：3000—5000元/月
经验：
忆美洗衣店的老板薛贵昌原以为光大花园这么庞大的人口基数可以带给他良好的收益。但小区洗衣店的生意并没有他想象的那么好做，在很长时间里，洗衣店的生意都较为平淡。
为了扭转这种局面，薛老板便开辟了他的“第二条战线”———去酒店拉单。通过努力，薛老板成功接下了很多酒店以及企业的单子，生意越做越红火。目前薛老板的生意主要来自于光大花园以外，而小区内的生意只占了洗衣店营业额的一半还不到。
薛老板告诉记者，从早上开始到晚上十点有时候忙得连吃饭的时间都没有。
点评：
之所以将这三种类型的店铺归为一类，是因为这三种类型的店铺对铺面的要求不强，经营的范围可以向小区外拓展。光大花园处于老城区，周围居民居住的密集度较高。家政、饮用水和洗衣店应该利用光大花园一期商业街店铺租金较低的优势，将光大花园作为宣传的窗口，把商业的触角伸向光大花园周边的住宅区或者酒店。
〈最不具投资价值行业〉
SPA、美容店：暂已饱和
现状：
目前在光大花园一期一共聚集了5家SPA店，这五家美容院有包括雅芳、自然美等知名连锁SPA，还有在逸景翠园和光大花园都具有相当竞争力的臻钰美容养生馆，竞争可谓是相当激烈。对于二期的新入住的1500户居民这块潜在市场，臻钰美容早已捷足先登，在二期开设了一家分店，并且多家知名连锁的美容馆也早已跃跃欲试。
案例：安琪儿美容美体沙龙
面积：120平米
店租：3000元/月
营业额：4—6万元/月
经验：
“店铺”的面积有120平方米，怎么租金才3000元呢？这就是安琪儿经营的秘诀所在。为了节约成本，安琪儿在进入光大花园的时候选择租用了该小区翠榕南街8号103室的民宅进行经营。由于房租价格只相当于一期商业街的1/3左右，安琪儿便可以将这些节约下来的成本让利给消费者。据了解，在安琪儿做一次全身的护理价格只要100元，而光大花园其它的SPA店做一次的价格一般在120元左右。因为价格的相对便宜，所以安琪儿总能吸引大量的回头客。
安琪儿美容美体沙龙于三年前进驻光大花园，目前安琪儿在光大花园共有200多位老客户，每月的营业额在4万以上，经营情况良好。
但是近一年来，两家SPA的进入，对安琪儿生意带来了较大的冲击。而安琪儿选择在居民住宅作为营业点也是小区的管理处所不允许的，该店的工作人员表示，在这么激烈的竞争环境中，一旦失去了价格优势，安琪儿的经营很可能陷入困境。
点评：
小区的美容行业具有的优势主要体现在便捷和价格上，但是因为光大花园周围的商业街有着较多知名的美容店，所以便捷的优势并不明显，于是价格就成为了光大花园小区最核心的竞争优势。据了解，光大花园小区SPA的价格普遍比市区要低20%左右。之所以能保持着这么明显的价格优势，主要取决于每个月只要40元每平方米的房租价格。然而，二期商铺的房租价格则是每平方米130元起，如果投资者在二期投资一家SPA店的话，原有的价格优势很可能成为劣势。
并且在小区经营美容行业需要积累大量的回头客，而这个积累的过程则需要一个较长的时间。对于一个趋于饱和的行业来说，贸然进入无疑风险过高。
服装行业：客流不足
现状：
虽然目前光大花园仅仅只有一家服装店铺，但是生存状况并不乐观。
案例：外贸休闲
面积：30多平方米
店租：1500元/月
经验：
一个多月前，彭老板在光大花园开了小区的第一家服装店，该店主要经营外贸休闲服饰为主。作为填补光大花园“空白”的第一家服装店，彭老板原以为捡了一个“天漏”。
哪知道一个月经营下来，情况确实差强人意。一般情况一天只有几个顾客前来光顾，而能够“慷慨解囊”的更是少之又少。对于这次投资，彭老板只希望经过一些宣传和推广后，能够得到一些转机。
点评：
服装行业经营需要庞大的人流量的支撑，而光大花园小区商铺因为位置较偏，又根本没有形成一个良好的商业氛围，导致了这条商业街人流相当稀少。与此相反，在光大花园周边的老商业街却十分热闹，有相当多选择的余地，喜欢逛街的女士当然不会把购买服装的眼光投向小区。即便二期的商铺能聚集一些人流量，但是因为与老城区的商业街太近，仍不具有多大的投资价值。
便利店及超市：已失先机
现状：
长期以来，光大花园小区居民的日常生活都依赖于门口的家谊超市。在家谊超市的倒闭后，留出了巨大的市场空间，给小区现有的两家便利店榕景和七十一带来了可观的客流量。因为市场新的投资者也急于进入，据售楼部的高级销售代表蔡小妃介绍，在二期店铺中已经至少有两家店铺做好了开便利店的打算。
点评：
短期来看投资便利店及小型超市来说具有较大的市场空间，因为居民为了方便对于一般日常的消费都会就近购买。但是长期看来，投资价值有限。
目前家谊超市已经在商谈转手事宜，进展且较为顺利，估计在未来几个月内，超市应该会重新开张。该超市距离二期商铺仅不到50米，届时便利店的“便利”的优势就变得不是很明显。
再加上从光大花园乘813路公交车到好友多超市只要不到十分钟，并且宏城超市还有专车接送，可以说四家便利店对于光大花园来说已经基本趋于饱和。
（蒋文 林晨）
(观宇/编制)
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