去岁年初，杭州的楼市越来越表现出娱乐化的特征。“房价猜猜猜”成为全民普遍参与的一档游戏。涨？还是跌？是一个永远令人产生乐趣的谜。
开放商时有论坛、峰会，专家频频发言，机构举行研讨会，市民在网上畅所欲言，奇文迭出，高论不断。
但是杭州楼市似乎并不为这些舆论所影响，依然以其自身的规律往前发展。
供大于求，还是求大于供？
是供大于求，还是求大于供？供求关系的变化，决定了房价的走向。
住宅的供求关系，背后的主导因素是土地的供求关系。杭州实行了多年的“非饱和型供地”政策，实际从2003年起已经被突破。2003、2004两年一共投放8000亩商品房土地，创历史纪录。2005年杭州市计划再推4500亩商品房用地。
如果按照这样的计划，杭州近三年的土地投放量达到了一个高峰。而且这批土地大都是五类以外地块，2至3年内将建成房产投放市场。此外，市政府还在丁桥等地建设占地达6平方公里的大型居住区。有不少专家认为，这批土地将直接改变杭州市住宅市场的供求关系。预计在2至3年的拉锯战之后，近郊五类地块的房产将呈现两个态势，一是同质化，距离中心城区距离差不多，楼盘品质也差不多；二是这批房产将拉平杭州房价，甚至使整个城市的房价走低。
但是，最近的一条新闻给很多试图看清杭州房市的人，又蒙上了一头雾水。2004年杭州商品房土地供应并没有达到计划的4500亩，来自杭州市有关部门的消息称，2004年住宅用地总计投放了6679亩，比上年有所增长。除去拆迁安置房、经济适用房用地，商品房供地实际数字是2561亩。
据杭州市国土局有关负责人分析，未能达到供地4500亩的原因主要是去年国家实行宏观调控，控制土地，收紧银根，使得土地短缺，投放市场难度增大了。正是在这样的背景下，杭州市调整了原先的指标。
这是不是意味着，土地短缺带来的住宅短缺、房价高企还将持续？
是快崩盘了，还是正逐步转向买方市场？
关于杭州房价，一直处于一种数据多样、信息多源的状态，使得不同的人或机构得出的结论差异很大，时不时在市场上荡起一圈又一圈的涟漪。
最激烈的一场质疑是，去年底某财经媒体的一篇报道《杭州房价暴跌崩盘政府出击硬挤泡沫》，该文指出，“今年（指2004年）10月底，杭州商品房均价为5651元／平方米，而今年上半年均价为6613．9元／平方米，其间跌幅高达14．6％。1－10月，杭州市商品房销售额增长只有10．3％，增幅比全国平均水平和上海分别低24．5和27．3个百分点，比浙江全省投资低26．1个百分点。”得出“杭州商品房开始由热销转为滞销”的结论，进而提出杭州楼市崩盘的忧虑。
一些其他媒体立即作出回应，进行反驳。上海的《东方早报》以该文统计数据来源的前后不一为由提出了质疑。《理财周刊》则提出，该文中“上半年均价”是没有包括余杭、萧山的数据，下半年的所谓跌了14.6％的数据是包括了余杭、萧山的数据，所以不能作简单类比。
但是，作为在高位运行的楼市，杭州的房价仍需如履薄冰，小心把握。在跨年度的（去年12月31日到今年1月3日）的浙江春季房交会上，杭州主城区的房源很少，大量的都是周边县市甚至湖州、嘉兴等地的楼盘，人流不多，和从前的火爆场面形成鲜明对比。
记者观察到，近段时间，杭州的一手楼盘销售周期明显放长，二手楼盘可供挑选的也越来越多。尽管房价并没有降，但消费者挑挑拣拣的余地大了很多。很多品质好的二手房一放就是很长时间不见成交，和过去那种“转眼就没”的热况相比已有了很大改观。
2004年，杭州楼市历经几番冷热，购房者理性程度大大提高，已不再轻易下单，开发商也不再盲目拿地开发。业界的共识是：开放商的暴利时代正逐渐远去，投资者的财富神话已不可能重演。
富人和平民能混居在一个区域吗？
房产不同于其他商品，除了经济属性，还有很强的社会属性。楼市在重视经济效益的同时，其社会效益也是不可忽视的。
杭州市在去年推行“居者有其屋”政策之后，大力建设经济适用房、廉租房，着眼于解决大学生住房问题的大学毕业生人才公寓也已于最近开工。
去年底，杭州市委书记王国平指出：“今后在拆迁安置问题上，要实行就近安置原则，防止老城区的居民被驱赶，要让拆迁户安心，不准把主城区演变成富人区。”他尤其赞美了杭州一个经济适用房小区，这个地段如按商品房卖，可能达到8000元每平方米以上，但现在全部用来安置因城市建设、重大工程而拆迁的居民。
王国平的这番言论在社会上引起了很大的反响。不少人认为，一个城市的主城区建设不能成为富人把平民逐渐排挤出去的过程。富人和平民混居在一个区域有利于社会稳定。人为地划分一个城市的富人区和平民区只会加剧社会矛盾的对立。
但是也有一些专家认为，这种思路虽值得肯定，但是操作起来很难。黄金地块的含金量就是比郊区的大。要从社会利益角度出发，打破这种价值规律在地块上的体现绝非易事。事实上，杭州市中心的经济适用房不是没有，但往往是归于政府机关，主城区能否打破富人或权力阶层的垄断，让平民挤进去？很多人的态度是“拭目以待”，关键是后面相关措施能否跟上。
业内人士多认为，结合土地投放等诸多因素，杭州楼市比较大的可能还是会走向平稳，基本表现是房价稳步上升，涨幅趋缓，销售周期变长，中心区域等资源稀缺地块将持续坚挺，开发商之间市场竞争会比前些年加剧，从而带动建筑艺术、设计水平等房产品质以及营销策略水平的提升。 在刚刚结束的“2005浙江春季房交会”上，参展楼盘数和客流量都明显少于往年。
本报记者 方益波 摄（来源：经济参考报）
|
