先后三次推迟开业 亚洲第一MALL终强势开市

　　

正佳广场距天河城咫尺之遥，规模是后者的两倍。　本报记者　曹原　摄
　　历经13年风雨波折后，号称“亚洲第一MALL”的正佳广场终于传出铁定开业的消息。

　　今日，正佳广场将携其庞大的42万平方米商业面积强势入市。与此同时，百佳、屈臣氏、广州友谊等各主力店均以旗舰店姿态提前开业助兴。对此，业界认为，随着近在天河城咫尺的正佳开业，以“天河城＋正佳广场”为核心的华南第一商圈短期内难免有一场贴身肉搏战。选择错位经营还是“窝里斗”，将是横亘在这两大商业巨头面前的一道难题。

　　与天河城同时胎动

　　天河城与正佳广场这一前一后差不多相差10年的入市历程，恰恰是中国MALL艰辛发展的一个侧影。

　　据广东连锁协会会长助理黄华军回忆，上个世纪90年代初，天河城与正佳已如一对刚受孕的胎儿开始躁动。当时，它们的名字只是叶选平市长办公桌上一个叫做“广州世界贸易中心”项目模型中的两幢建筑物而已。这个庞大的项目分成三个区域，规划的西区商务中心，便包含有写字楼、酒店和现在的天河城广场，东区会展中心是如今的正佳广场，中区国际金融中心是今天即将拆迁下沉的宏城广场。

　　“当时正佳广场交给了广州市政府去做，而模型中的西区商务中心项目，则交到了省政府手上。”黄华军透露，天河城和正佳于1992年同时动工，从此花开并蒂，各取一枝。前者有当时省里最有钱的“八大财神爷”作靠山，有赖于一批沉稳实干的创业队伍，奋战3年多，于1996年敲醒了沉睡的天河商圈，并于今天成为国内MALL的开山鼻祖。而后者尽管拿了当时广州市仅有的两个合资零售业牌照中的一个，却因正大被金融风暴所累战线收缩，工地半路停工留下了一个沉寂8年之久的大坑。

　　2001年经过批准，广州大鹏房地产有限公司投入巨额参与正佳资产重组，该项目从2001年8月开始复工。而此刻，天河城正受到粤海重组的严峻考验，天贸当年以8.4亿元人民币的股本金，向外举债9000万美元，建成了广场主体，并于1996年开始每年4月和10月分两期清偿外债。到2002年下半年才无债一身轻。

　　先后三次推迟开业

　　而作为天河商圈最后的商业孤本，正佳从复工到现今入市亦经历不少波折。

　　迄今为止，正佳广场的MALL单体楼已消耗掉40亿元真金白银。据传，作为民营房地产公司，发展商大鹏为支撑正佳项目聚集旗下的所有力量，甚至不惜停掉了公司的另外两项工程。尽管如此，正佳先后三次推迟开业时间。知情人士透露，排除国家部委多次彻查MALL等宏观调控因素可能带来的影响，工程的进度包括资金的到位，还有装修、建筑技术方面的问题均是令开业一再推迟的因素。

　　其间，正佳广场将夹层1.7万平方米面积以每平方米7万－8万元人民币的价格出售，获得12亿元左右的流动资金。此后，正佳制定比天河城低15％－20％左右的租金正式对外招商，据正佳广场经营管理公司董事总经理谢仕平透露，目前千间商铺的出租率已达到97％。其中，百佳、屈臣氏、广州友谊、星巴克等超过100家知名商业品牌均将其在正佳的门店定位为华南最大的旗舰店。

　　此外，一家是名为外资实为国有控股的国有企业，一家是私人老板执掌大权的民营企业，两年来正佳与天河城之间的挖角大战更是让人看着惊心动魄。2001年底至2002年上半年，天河城人马倒戈投向正佳怀抱达到最高峰，当时行内甚至有人戏称：位于广州环市东路帝景大厦的正佳广场办公室，俨然成了“天河城二办”。

　　同质竞争考量经营智慧

　　今日，广州新年MALL的头彩终于落到了正佳头上。对于正佳即将开演的精彩商业大戏，业界充满了期待，同时亦夹杂着几许担忧。“入市后半年是考量正佳经营智慧的关键”，对此，黄华军指出，正佳经营的稳定性与租金策略的灵活性，在开业的这半年将接受市场考验。

　　据谢仕平透露，目前正佳承租面积为20万平方米，今日开业的有近7万平方米的商业面积。在春节前后，包括电影城、真冰溜冰场等娱乐休闲项目将接连面市。谢解释，正佳广场由美国捷得公司进行原始设计(全世界十大专业品牌MALL中有5个为该公司设计)，按照餐饮18％、娱乐30％、零售52％的比例进行功能布局。与天河城等以长方形为框架的百货型MALL不同，正佳更接近纯美式MALL，更讲求体验、休闲的商业志趣。

　　对此，国务院17个部委以及广东省市有关专家组成的“中国商业流通企业大型购物中心专题调研组”在之前对正佳进行调查后的评价是“中国在建的MALL中最具成功条件的项目”。但考虑到夹杂着政府意志的商业行为并非纯市场化，它亦将对企业经营带来深远影响。对此，黄华军分析认为，参考之前正佳经营团队频繁更换的不稳定以及整体租金水平相对偏高，再加上其千家商铺庞大的入市体量，正佳开业将是一个庞大复杂的商业体系，入市这半年将极考经营者经营智慧。

　　此外，正佳直面的竞争对手就是同质化的天河城，两者相邻不过数百米远，虽说成行成市，但它们之间究竟是互补大过互冲还是互冲大过互补还难判断。而面对正佳的到来，天河城今年加速全面调整步伐，应对之姿显而易见。据悉，目前正佳管理者已认识到MALL后期管理的重要性，并于两月前成立了经营管理公司，将物业经营、营销、策划等统归旗下。　本报记者　金杜

　　主角

　　正佳广场坎坷13年

　　1992年

　　正大集团与广州佳景合作，在广州投资总建筑面积为42万平方米的正佳广场项目。

　　1994年

　　经国务院批准，正佳广场成为在广州设立的两个中外合资商业零售试点单位之一。此后，因正大集团战线收缩，正佳广场工地半路停工。

　　2001年

　　广州大鹏房地产有限公司参与项目资产的重组，项目从2001年8月开始复工。

　　2003年3月

　　占地面积达5.7万平方米的正佳广场终于顺利封顶。

　　2005年1月

　　单体楼耗资40亿元，与天河城对视羊城中轴线，正式开业。 责任编辑：陈苑 刘妙京（来源：南方都市报）