京城房地产信托渐入佳境 商业地产开发新路(图)

　　成业行统计去年北京房地产信托发行额近28亿元，预计今年再翻一番

　　业内人士称房地产信托业务占业务总量30%左右，购买需求不断攀升

　　2004年全国的地产信托发行额突破100亿元，尽管这个数据并不大，但对于业内人士来说，仍然是一个值得关注的里程碑。成业行房地产经纪公司副总经理邵念强表示，2003年仅 第四季度就发行了37个房地产信托产品，共募集资金35亿元。后来由于银监会的大力监管，2004年房地产信托的“井喷”势头一度被迅速遏制，但据成业行统计，去年的发行额仍然超过110亿元，并预计2005年房产信托发行额还能再翻一倍，达到220亿元。

　　全国各类物业均寻求信托融资

　　北京国际信托投资公司负责人江方表示，尽管北京国际信托投资公司没有具体统计去年的信托数量，但是信托业去年迅速发展是业界有目共睹的事实，主要表现在发行额和政府政策并驾齐驱。江方还指出，房地产信托发展迅速一方面是市场需求旺盛，另一方面是因为房地产信托基数比较低。

　　根据成业行的统计，2004年全国发行房地产信托包括了别墅、写字楼、商业地产等各类物业，融资金额从1500万元到3亿元以上，数额跨度较大。其中北京房地产信托的发行额度近28亿元，大部分资金用于项目的开发。其中万年花城在4月和11月两次发行信托，北京顺驰旗下两个项目：顺驰林溪和顺驰领海也都发行了信托。业内人士预计，2005年北京房地产信托的发行额有望再翻一番。

　　从成业行提供的统计图表(见右图1)可以看出，北京国际信托投资公司是北京发行量比较大的信托公司。江方对此表示，成业行统计的是已经公布的数据，实际上，由于相当部分的客户有保密要求，公司的实际发行额应该在此之上，目前房地产信托业务增长非常快，一般信托公司的房地产信托业务要占到30%左右。她还表示，在信托发行数量大幅增长的同时，信托的购买需求也在不断攀升，公司所推出的信托基本都能在短期内发行完毕。

　　试水信托融资带来商业地产开发新路

　　在国内的商业地产热兴起之际，融资渠道的短缺一直是制约开发的根本性因素，邵念强指出，由北京国投推出的“法国欧尚天津第一店资金信托计划”于2004年1月16日正式成立，信托计划期限3年，预期年收益率6%，是商业地产借力信托的一个尝试，为越来越热的国内商业地产热带来了新的思路。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，商业地产信托的出现，对商业地产的开发来说是一个重大的利好，随着国家相关限制的不断放开，信托对急需大笔资金的商业地产开发的作用将越来越大。

　　“商业地产信托的发展对整个房地产信托的长远发展有着积极的意义”，邵念强认为，商业地产信托具备长期持有的特性，与目前主流的短期抵押性信托相比，更加适合长期权益性投资，这正是信托的发展方向。

　　多项政策出台规范房地产信托

　　去年下半年以来，银监会一连出台了6份正式文件用以整顿信托业，为房地产信托业务的顺利开展提供了很好的政策保证。其中《中国银监会关于进一步加强信托投资公司监管的通知》、《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》、《关于信托投资公司集合资金信托业务信息披露有关问题的通知》等法规明确针对信托业中的管理薄弱点，意义重大。

　　银监会去年还推出了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)，据悉，经过两个月的讨论之后，该《办法》将于近日正式颁布。其中最受关注的是，房产信托业务将突破200份限制，而初期将采用试点方式在信托公司中开展。业界认为该《办法》既是一部房地产信托法规，同时带有一定的不动产基金法色彩。

　　信托业目前已经经过数轮整顿，江方指出，去年出台的一些政策已经规定了很多细节方面的问题，不仅从不同的角度规范了信托公司，还意味着将规范与之有业务关系的房地产开发项目，这对广大购房人来说无疑是一个双面利好消息。

　　京城开发商因发行信托受益良多

　　北京顺驰财务总监薛一表示，去年顺驰连续发行了两次信托，除了获得了资金支持之外，还为公司的产品赢得了市场信心。他表示，顺驰领海发行信托时有一个很重要的背景，公司拍下黄村一号地后，业界和媒体对项目是否能够赢得市场纷纷提出质疑，为了证明产品的价值，增强市场信心，顺驰公司决定发行信托，借助信托公司的价值考核，树立市场的信心。事实证明，项目如期开盘，价格也不断走高。此外，信托的营销作用也在市场上有所体现，苹果社区的按揭信托受到多方关注，宣传和营销都因信托而受益。

　　江方分析认为，由于需要直接面对公众投资人，信托产品的透明度非常高，而且信托公司需要对发行的产品负责，因此信托的审核也会比普通贷款更加严格。“从公司的业务情况来看，平均三个申请者只有一个能通过，而这样的概率已经很高了。一些项目尽管有相当规模或者背景，但内部关系过于复杂，或者有不利的报道，缺乏可靠的担保，依然很难获得信托支持。能够发行信托的项目一般市场前景较好。“江方表示。

　　各方观点

　　观点1：国外房地产业信托基金是融资主流

　　邵念强对信托的发展持有相当乐观的态度，他指出，在发达国家的房地产业中，信托基金占据了主流的渠道，在目前国内银根缩紧的大前提下，开辟多元化的融资渠道是必然的选择，信托的政策限制在不断突破，前景自然明朗。

　　他表示，从银行职能上讲，应该以短期贷款为主，中长期的开发贷款无法保证到位的监管。信托公司提供的是专项服务，审核和监管应当能够更加到位，这对降低行业风险，促进行业成熟规范有着很大的作用。

　　从目前房地产业的实际来看，融资渠道多元化已经是比较紧迫和现实的问题，无论从短期和长期的需要来看，信托的大规模发展都是必然的选择。

　　此外，信托是一种运营模式，同一个项目可以通过不同的设计，制作出更丰富的投资产品，楼市投资产品多元化让消费者有更多的选择。

　　观点2：一个项目可以分割成多个信托产品

　　江方表示，信托目前在市场上起着多种作用，是一个融资工具，同时也是一个投资工具，其次还是一个信用中介，仅仅从融资功能上来判断信托的发展前景是比较狭隘的。

　　从贷款规模来看，银行肯定是主渠道，但信托产品因为小，可以非常具有灵活性和个性，一个房地产项目可以分割成多个信托产品，信托与房地产结合后可以变化出很多有特色的产品，然后在市场上出售，银行贷款只能限制在开发贷款两个方面，这方面信托的作用不可替代。

　　作为投资工具，普通消费者在理财方面也需要多样化的选择，作为一种信用中介，很多项目即使没有融资需求，也需要借助信托来证明自己的信用。

　　观点3：出台新规避免信托购买者重复纳税

　　江方指出，目前国内的信托基本是完全照搬国外的模式，但“200份的限制”是国内的独创，在国外是没有的，目前相关的政策仍然非常不明朗，业界一直在翘首期待突破该限制和对异地发行的限制。上述两个限制一旦突破，信托交易将会更加自由，发行面也会更广，就能变成准证券化，是一个带有根本性的发展，其对信托的催进作用无疑是巨大的，将改变我国房地产融资的格局。

　　有业内人士认为，2004年推出的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)的部分条款已涉及了房地产基金概念，甚至有人认为该方案就带有房地产基金法的意义。江方表示，除了份数限制，相关税收政策也需要进一步合理化，目前信托业务税收不能抵扣，即购买者需要重复纳税，从投资的角度来看，会影响购买者的积极性，需要进一步合理化。

　　记者手记

　　信托发展降低房地产投资门槛

　　2004年信托的大发展从投资人的角度来看，就是越来越多的项目投资门槛在降低。一方面投资金额要求减少了；另一方面解决了专业化的难题；再次满足了不同投资者的个性化需求。

　　房地产投资往往价格高昂，普通投资者自有资金实力薄弱，加之银行贷款未来贷款利率等存在不确定性，对房地产投资始终不敢贸然挺进。而房地产信托通过份额分割，使得一个完整的产品被分成小的份额，将直接有助于广大中小投资者跨越房地产投资壁垒，实现更高，更稳定的投资回报。

　　目前楼市存在种种不规范行为，加上行业投资需要较强的专业技能，普通的投资者专业性难以与开发商对比，导致双方信息不对称。而作为信用中介的信托公司可以代替普通投资者去把关，投资者不必直接面对开发商，依然可以投资房产，绕过了投资陷阱。

　　从去年发行的房地产信托来看，有按照季度分配、半年分配和一年分配等多种形式，使得房地产投资的回报周期明显缩短。新的管理办法出台后，随着份数限制的放宽，信托的投资门槛将进一步降低，而交易的灵活性也更强。

　　本版采写/本报记者张家齐

　　数据分析

　　2004年北京部分房地产信托产品发行统计(以下数据由成业行提供）

　　

2004年全国房地产信托产品发行规模月度统计