京城房地产信托渐入佳境 商业地产开发新路(图) | ||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2005年01月14日 14:11 新京报 | ||||||||
成业行统计去年北京房地产信托发行额近28亿元,预计今年再翻一番 业内人士称房地产信托业务占业务总量30%左右,购买需求不断攀升 2004年全国的地产信托发行额突破100亿元,尽管这个数据并不大,但对于业内人士来说,仍然是一个值得关注的里程碑。成业行房地产经纪公司副总经理邵念强表示,2003年仅
全国各类物业均寻求信托融资 北京国际信托投资公司负责人江方表示,尽管北京国际信托投资公司没有具体统计去年的信托数量,但是信托业去年迅速发展是业界有目共睹的事实,主要表现在发行额和政府政策并驾齐驱。江方还指出,房地产信托发展迅速一方面是市场需求旺盛,另一方面是因为房地产信托基数比较低。 根据成业行的统计,2004年全国发行房地产信托包括了别墅、写字楼、商业地产等各类物业,融资金额从1500万元到3亿元以上,数额跨度较大。其中北京房地产信托的发行额度近28亿元,大部分资金用于项目的开发。其中万年花城在4月和11月两次发行信托,北京顺驰旗下两个项目:顺驰林溪和顺驰领海也都发行了信托。业内人士预计,2005年北京房地产信托的发行额有望再翻一番。 从成业行提供的统计图表(见右图1)可以看出,北京国际信托投资公司是北京发行量比较大的信托公司。江方对此表示,成业行统计的是已经公布的数据,实际上,由于相当部分的客户有保密要求,公司的实际发行额应该在此之上,目前房地产信托业务增长非常快,一般信托公司的房地产信托业务要占到30%左右。她还表示,在信托发行数量大幅增长的同时,信托的购买需求也在不断攀升,公司所推出的信托基本都能在短期内发行完毕。 试水信托融资带来商业地产开发新路 在国内的商业地产热兴起之际,融资渠道的短缺一直是制约开发的根本性因素,邵念强指出,由北京国投推出的“法国欧尚天津第一店资金信托计划”于2004年1月16日正式成立,信托计划期限3年,预期年收益率6%,是商业地产借力信托的一个尝试,为越来越热的国内商业地产热带来了新的思路。 中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示,商业地产信托的出现,对商业地产的开发来说是一个重大的利好,随着国家相关限制的不断放开,信托对急需大笔资金的商业地产开发的作用将越来越大。 “商业地产信托的发展对整个房地产信托的长远发展有着积极的意义”,邵念强认为,商业地产信托具备长期持有的特性,与目前主流的短期抵押性信托相比,更加适合长期权益性投资,这正是信托的发展方向。 多项政策出台规范房地产信托 去年下半年以来,银监会一连出台了6份正式文件用以整顿信托业,为房地产信托业务的顺利开展提供了很好的政策保证。其中《中国银监会关于进一步加强信托投资公司监管的通知》、《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》、《关于信托投资公司集合资金信托业务信息披露有关问题的通知》等法规明确针对信托业中的管理薄弱点,意义重大。 银监会去年还推出了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿),据悉,经过两个月的讨论之后,该《办法》将于近日正式颁布。其中最受关注的是,房产信托业务将突破200份限制,而初期将采用试点方式在信托公司中开展。业界认为该《办法》既是一部房地产信托法规,同时带有一定的不动产基金法色彩。 信托业目前已经经过数轮整顿,江方指出,去年出台的一些政策已经规定了很多细节方面的问题,不仅从不同的角度规范了信托公司,还意味着将规范与之有业务关系的房地产开发项目,这对广大购房人来说无疑是一个双面利好消息。 京城开发商因发行信托受益良多 北京顺驰财务总监薛一表示,去年顺驰连续发行了两次信托,除了获得了资金支持之外,还为公司的产品赢得了市场信心。他表示,顺驰领海发行信托时有一个很重要的背景,公司拍下黄村一号地后,业界和媒体对项目是否能够赢得市场纷纷提出质疑,为了证明产品的价值,增强市场信心,顺驰公司决定发行信托,借助信托公司的价值考核,树立市场的信心。事实证明,项目如期开盘,价格也不断走高。此外,信托的营销作用也在市场上有所体现,苹果社区的按揭信托受到多方关注,宣传和营销都因信托而受益。 江方分析认为,由于需要直接面对公众投资人,信托产品的透明度非常高,而且信托公司需要对发行的产品负责,因此信托的审核也会比普通贷款更加严格。“从公司的业务情况来看,平均三个申请者只有一个能通过,而这样的概率已经很高了。一些项目尽管有相当规模或者背景,但内部关系过于复杂,或者有不利的报道,缺乏可靠的担保,依然很难获得信托支持。能够发行信托的项目一般市场前景较好。“江方表示。 各方观点 观点1:国外房地产业信托基金是融资主流 邵念强对信托的发展持有相当乐观的态度,他指出,在发达国家的房地产业中,信托基金占据了主流的渠道,在目前国内银根缩紧的大前提下,开辟多元化的融资渠道是必然的选择,信托的政策限制在不断突破,前景自然明朗。 他表示,从银行职能上讲,应该以短期贷款为主,中长期的开发贷款无法保证到位的监管。信托公司提供的是专项服务,审核和监管应当能够更加到位,这对降低行业风险,促进行业成熟规范有着很大的作用。 从目前房地产业的实际来看,融资渠道多元化已经是比较紧迫和现实的问题,无论从短期和长期的需要来看,信托的大规模发展都是必然的选择。 此外,信托是一种运营模式,同一个项目可以通过不同的设计,制作出更丰富的投资产品,楼市投资产品多元化让消费者有更多的选择。 观点2:一个项目可以分割成多个信托产品 江方表示,信托目前在市场上起着多种作用,是一个融资工具,同时也是一个投资工具,其次还是一个信用中介,仅仅从融资功能上来判断信托的发展前景是比较狭隘的。 从贷款规模来看,银行肯定是主渠道,但信托产品因为小,可以非常具有灵活性和个性,一个房地产项目可以分割成多个信托产品,信托与房地产结合后可以变化出很多有特色的产品,然后在市场上出售,银行贷款只能限制在开发贷款两个方面,这方面信托的作用不可替代。 作为投资工具,普通消费者在理财方面也需要多样化的选择,作为一种信用中介,很多项目即使没有融资需求,也需要借助信托来证明自己的信用。 观点3:出台新规避免信托购买者重复纳税 江方指出,目前国内的信托基本是完全照搬国外的模式,但“200份的限制”是国内的独创,在国外是没有的,目前相关的政策仍然非常不明朗,业界一直在翘首期待突破该限制和对异地发行的限制。上述两个限制一旦突破,信托交易将会更加自由,发行面也会更广,就能变成准证券化,是一个带有根本性的发展,其对信托的催进作用无疑是巨大的,将改变我国房地产融资的格局。 有业内人士认为,2004年推出的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)的部分条款已涉及了房地产基金概念,甚至有人认为该方案就带有房地产基金法的意义。江方表示,除了份数限制,相关税收政策也需要进一步合理化,目前信托业务税收不能抵扣,即购买者需要重复纳税,从投资的角度来看,会影响购买者的积极性,需要进一步合理化。 记者手记 信托发展降低房地产投资门槛 2004年信托的大发展从投资人的角度来看,就是越来越多的项目投资门槛在降低。一方面投资金额要求减少了;另一方面解决了专业化的难题;再次满足了不同投资者的个性化需求。 房地产投资往往价格高昂,普通投资者自有资金实力薄弱,加之银行贷款未来贷款利率等存在不确定性,对房地产投资始终不敢贸然挺进。而房地产信托通过份额分割,使得一个完整的产品被分成小的份额,将直接有助于广大中小投资者跨越房地产投资壁垒,实现更高,更稳定的投资回报。 目前楼市存在种种不规范行为,加上行业投资需要较强的专业技能,普通的投资者专业性难以与开发商对比,导致双方信息不对称。而作为信用中介的信托公司可以代替普通投资者去把关,投资者不必直接面对开发商,依然可以投资房产,绕过了投资陷阱。 从去年发行的房地产信托来看,有按照季度分配、半年分配和一年分配等多种形式,使得房地产投资的回报周期明显缩短。新的管理办法出台后,随着份数限制的放宽,信托的投资门槛将进一步降低,而交易的灵活性也更强。 本版采写/本报记者张家齐 数据分析 2004年北京部分房地产信托产品发行统计(以下数据由成业行提供)
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