商品房预售合同听证稿规定，开发商应承诺绿地、幼儿园等设施按约定日期可供使用
市建委副主任透露该文本有望3月出台，《车位买卖合同》等示范文本也已制订
市工商局与市建委于2005年1月12日下午在北京市工商局三楼新闻发布厅共同召开了《北京市商品房预售合同》示范文本听证会，近百名消费者代表、法律专家、开发商代表、消费者协会、房地产业协会及相关部门工作人员参与了此次会议。在此次听证会上，大家对于合同中有关前期物业和房屋质量的条款修改关注度非常高，主管部门表示会充分吸纳听证代表的意见，预计该示范文本最早将在3月出台。 消费者代表、开发商代表及相关部门工作人员参与了此次听证会，现场还有数十家媒体记者。本版摄影王媛媛摄
听证背景
根据中国消费者协会的投诉统计分析，当前商品房预售交易中主要存在着合同不规范、广告虚假、一房多售、面积缩水、擅改规划、质量低劣、交房延误、产权纠纷等问题。此外还有一些房地产开发商利用强势地位，在预售合同中单方面加入一些不公平、不合理的格式条款，破坏了买卖双方当事人之间平等的交易关系。去年5月，中国消费者协会曾就商品房买卖合同中的九大霸王条款给予了公开批评和谴责。
为了切实保障广大购房者的利益，北京市工商局和北京市建委通过大量的调查研究，共同草拟了《北京市商品房预售合同》示范文本听证稿，并于2005年1月12日下午在北京市工商局三楼新闻发布厅共同召开了该示范文本听证会，消费者代表、法律专家、开发商代表、消费者协会、房地产业协会及相关部门工作人员参与了此次会议，现场还有中央电视台、北京电视台等数十家媒体记者。
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认为前期物业有关条款存在实操困难
示范文本听证稿规定，开发企业在签订合同时应明确所售商品房前期物业管理企业的名称，而且该物业企业必须已取得物业管理资质，同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。
本次修订的商品房预售合同分为两个部分，第一部分为合同基本内容，主要包括双方当事人情况、项目建设和销售依据、所售房屋基本情况、付款方式、价款和抵押情况等内容等，第二部分合同侧重双方针对房屋具体约定的事项，包括退房约定、面积差异、违约责任、交付条件、质量装修、规划设计变更、配套、产权登记、物业等内容。该部分在与相关法律法规、规定不相抵触的情况下，允许双方具体协商自主约定。
示范文本听证稿中对原来预售交易中容易引发纠纷的环节都做了重点关注，而听证会上各方的焦点首先集中在前期物业的相关条款上。
开发商代表华润置地（北京）股份公司周航认为，这一要求开发商在签订合同时就确定物业公司的条款考虑欠周全。“期房最少也是一年到两年后交房，要求开发商这么早就将物业公司定下来，可以说是对业主的不负责任。如果开发商随便找一家，但最后并不能给消费者一个很好的交代，到时候可能会更麻烦。而且，物业公司和房屋买卖实际上是两个法律关系，把前期物业公司的经营内容过多地放到预售合同里，不是很合适的。”周航表示。
对此，与会的消费者代表也认为，预售房合同中有关前期物业的条款，的确存在很多不确定因素，开发商履行起来有一定的难度。“这份合同如果出台，双方可以签字履行，但是实质上真正能够履行吗？如果一旦履行不了，开发商也许还会打法律的擦边球。”该名消费者代表在会上明确表示了自己的忧虑。市工商局12315代表则认为，该条款并没有提到物业应该提供什么服务，只规定了应该收多少费用，这个对消费者没有任何的意义，如果可以的话，应加以细化，否则建议将该条款删除。
对此，市建委物业处有关负责人表示，物业管理条例中明确规定，在业主大会选聘物业公司之前，物业公司由建设单位选取，也就是说从法律上来讲，前期物业由开发商来选是有道理的，但对于听证代表的意见，有关部门会在修改合同时给予一定的考虑。
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建议房屋质量条款增加开发商配合义务
示范文本听证稿中规定，开发企业交付使用的商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，购房人有权退房。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。
房屋质量是消费者最为关注的问题，在此次听证会现场，有关房屋质量的条款也成为了各方争论的热点。对于合同中提到开发商和购房者对工程质量问题发生争议的，可以委托有资质的检测机构进行检测。消费者代表认为，该条款只是规定了如果工程质量发生争议，消费者有权找有资质的机构检测，而我国相关的法律法规对此早就有规定，因此对消费者的保护力度并不算大。
“建议增加一个程序式的条款，规定先由开发商把房屋质量的相关材料提供给消费者，如果这些材料仍然不能使消费者认可，再委托有资质的机构进行检测。此外，合同中还应该增加开发商的配合义务，因为不少检测机构都会要求委托人提供一些图纸和相关的资料，但是这些资料往往都在开发商手上，最好能够增加：双方均有配合、协助对方检测的义务等条款。”该名消费者的建议获得了不少在场人士的赞同。
市工商局12315代表则提出，在实际当中，出现地基基础和主体结构质量经检测不合格这种严重质量情况的毕竟还是少数，消费者反映的大部分都是细节质量问题，并不希望退房，而是希望开发商尽快恢复和修改。建议在该合同中增加消费者在日后使用中出现质量问题后，开发商进行修复的期限，如果超出这个修复期限，消费者可以要求退房。
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工程进度条款需要进一步细化
开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；小区内公共建设设施项目：公共绿地、幼儿园、学校、体育设施等也应达到使用条件。
作为开发商代表，北京红石建外房地产开发有限公司的王胜江表示，新的合同示范文本总体上涵盖了房地产销售中的热点，进一步保障了买房人的利益，但是作为开发商来讲，在交易的对等原则上略有不足，对开发商的合法权益体现得不完整甚至不够，对于示范文本提到的工程进度问题，王胜江认为在实际操作上会比较困难。“毕竟进度是很虚的东西，房子可能三五天就会有变化，除非有一个特别细致的规定，否则很难执行。”王胜江认为。
消费者代表则认为，合同条款中对于签订合同时商品房所在楼的建筑状况规定得比较笼统，建议根据行业标准列出几个可选项，例如建筑工程进度到底分几个阶段，以方便消费者监督察看。
市建委房屋交易管理处处长沈杰强调，该合同起到的是一个示范作用，并不是一个强制性的文件，如果消费者和开发商对此有不同意见，可以在正式签订合同的时候，对有关条款进行细化。北京市建委副主任苗乐如还透露，有关部门还配套制订了《北京市预售商品房认购书》和《北京市车位买卖合同》的示范文本，并计划在2005年内制订现房和存量房买卖合同的示范文本。
据了解，此次听证的《北京市商品房预售合同》最早将在3月份推出。
各方观点
北京市工商行政管理局副局长崔建立：目前北京市主要使用的《商品房买卖合同示范文本》是建设部与国家工商总局在2000年出台的，已经不能满足现在商品房买卖双方的需要，通过推行新的示范文本可以有效地引导当事人依法签约，减少合同纠纷。
北京市工商学会高金升副会长：建议确定违约金相关条款的具体数额，以免造成随意性；此外法院受理案件有一个管辖的问题，一个是被诉方所在地和诉方所在地，还有建筑所在地，三者所在地的法院都有管辖权，合同对此最好能加以明确。
市工商局12315代表：建议将合同中出卖人以及委托代理人的通讯地址改成住所，因为通讯地址不够明确，不便于投诉；付款方式没有列到公积金，只写了商业贷款，建议加进去；对于面积差异的处理，套内建筑面积误差绝对值在3％以内的，据实结算房价款，建议加一个利息处理条款。
消费者代表：合同中规定纠纷解决的模式要么是仲裁要么是诉讼，但在实际生活中，还可以向政府行政部门投诉解决，或者向消费者协会投诉解决，建议把上述解决途径写进去；对在诉讼时的送达能否改成“在通知有效送达15日内”，这样会更加准确。
条款摘录
商品房交付有三种选择方案
示范文本听证稿对商品房交付提供了三种选择方案：方案一是当事人可以选择该商品房取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和分户面积实测技术报告书作为商品房交付的条件；方案二是双方可约定在开发企业完成商品房所在楼栋房屋权属的初始登记手续，取得了该楼栋的房屋权属证明后进行商品房的交付；方案三是商品房上水、下水、电、供暖、燃气等达到正常使用条件作为商品房交付的条件；此外，还有当事人可协商其他方案作为商品房交付的条件。
点评：交房条件不清晰往往是造成交房延误的主要原因，该条款将进一步加大消费者和开发商的信息对称。
增加了代交税费的提示约定
示范文本听证稿提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。如果购房人不同意委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就交费的具体事宜应进行约定。
点评：买房人对开发企业入住时要求先交公共维修基金、契税、物业服务费用、前期供暖费等税费，存在较大争执，甚至引起集体上访。该条款将有效解决此类问题。
办理产权证所需费用应事先约定
示范文本听证稿中明确开发企业应当在约定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记工作，取得该房屋所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，双方可以共同向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记，购房人也可以委托他人办理房屋所有权证，委托开发企业办理的，相关费用在签订商品房预售合同时约定。
点评：按照该条款，开发商有了大产权证之后才能签订合同，有关费用还要求事先约定，这样一来，业主产权证难办的情况将会大大减少。
没有得到银行贷款可以退房
示范文本听证稿中明确提到了逾期付款的责任问题，还规定了买房人没有得到银行贷款就可以退房。
点评：王胜江认为，如果银行觉得购房者资信不够而拒绝贷款，而购房者又因此退房的话，会影响房地产业的正常发展。但在场的消费者代表认为，恶意不办理房屋贷款的购房者毕竟是少数，该条款保证了消费者不因无法办理房贷而受到损失。
本版采写/本报记者吴海花
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