市物业管理商会受发改委等部门委托近期对北京近30个小区进行了调研，经推算认为单价1.66元的收费标准较合理；专家普遍认为，政府不应对首层电梯收费限制过紧
1月5日，市发改委就《北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）召开了听证会预备会，业内部分专家、物管公司及小区业主代表对《办法》的新修内容进行了争议，争论焦点主要集中在物业费收费标准、首层电梯收费等方面。
在此之前，受市发改委与市国土资源局的委托，市工商联合会物业管理商会对北京市近30个普通商品房经营成本进行了调研，并在此基础上按10％的行业平均利润及5.5％的法定税收，推算出普通商品房平均物业收费标准大致为1.66元/平方米·月，而《办法》中原定物业收费标准为0.9元/平方米·月。该商会会长于庆新称，此次调研将为《办法》的最终成形提供参考。
单价0.90元的指导价引发争议
有专家认为，这一定价相对偏低，可能会影响到物业公司的服务质量。
北京金罗马物业公司董事长徐北风认为，“物业服务收费价格问题太敏感，不仅政府及广大业主敏感，物管公司更敏感。而是否应制定政府指导价格，以及制定什么样的指导价格，都与物管行业的发展及广大业主的权益息息相关。”
据了解，《办法》将普通住宅的物业收费标准定为0.90元/平方米·月，物业公司提供安全防范设施、设备可收取日常运行维护费0.10元/平方米·月，提供消防设施、设备可收取日常运行维护费0.10元/平方米·月，合计为1.10元/平方米·月，此收费标准相比现行标准则有较大幅度的下调。
对这一标准的确立，各方观点不一，有专家认为，价格定的过低可能会影响到物业公司的服务质量，从而影响业主的终极利益———房屋价值因社区整体品质的贬值而贬值。
业主对指导价的制定呈三种观点
一种是不希望政府参与制定指导价，另一种观点则正好相反，还有一种则认为暂定收费标准定价偏高。
据市工商联合会物业管理商会会长于庆新介绍，对于政府制定物业收费指导价格的行为，业主目前普遍存在三种观点，一种是不希望政府参与制定指导价，认为应由市场决定。于庆新称，实行完全市场化的前提是国家法律法规制度要十分完善，政府执行能力较强，行业及国家标准健全，行业商协会等自律组织也能发挥应有的作用。但从目前北京物管行情来看，以上这些条件尚不成熟，另外，从保护大多数百姓利益的角度出发，政府在短时间内还不可能退出指导机制。
另一种观点则正好相反。有业主认为，谈判物管收费标准时，普通业主与物管公司聘请的业内专业人士知识不对等，一旦物管公司利用专业优势欺瞒业主，业主通常难以应对。所以为保障广大业主的利益，政府制定指导价是很有必要的。有了政府指导价，业主可以此为参考，根据物管公司提供的服务内容、质量等与物管公司谈判最终收费标准。于庆新认为，这种想法也面临一些实际困难，由于各个社区具体情况差异很大，物管公司成本核算也各有不同，因此即使政府制定了物业费指导价，物管公司在执行上也会存在较大变数。
还有一部分现有物业收费标准较低的小区业主认为，《办法》暂定的收费标准过高，不能很好地保障低收入群体的利益，希望政府能在暂定收费标准的基础上再进行适当的调低。对此，中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心认为，这种要求与目前市场实际收费情况存在较大距离，如果要争取更低的收费标准，惟一可行的途径就是由小区业委会说服物管公司接受更低价格，但考虑到物管公司的运营成本，达成这一协议的可能性很小。
首层电梯收费被认为不应规定过详
专家普遍认为，此项具体收费标准应由业委会与物管公司协商解决。
对于《办法》中提及的关于制定首层电梯收费标准的设想，业内普遍认为政府对此不应规定的过于详细。杨明律师认为，对首层住户收取电梯费关系到公平与效率的问题，小区业主具有社区持份权，所以业主在享受权利的同时，还应该履行维持整个社区物业正常运转并交纳相关费用的义务。专家普遍认为，此项具体收费标准应由业委会与物管公司协商解决。
此外，《办法》中新增的装修管理服务费规定：带电梯住宅每建筑平方米最高不得超过4元，不带电梯住宅每建筑平方米最高不得超过3元。这一新增内容没有引起各方太大争议。
律师质疑
第8条赋予了物管公司太大的权利
《办法》第8条规定：按照物业服务收费政府指导价管理的住宅区有多种房屋产权性质住宅的，物业服务收费按与物业服务标准相对应的政府指导价标准执行。经政府有关部门批准，改变住宅使用性质从事经营活动的，物业管理企业可以按照改变后的住宅使用性质，确定物业服务收费标准收费。该条款中最后一句称，“物业管理企业可按照改变后的住宅使用性质，确定物业服务收费标准收费。”
北京炜衡律师事务所杨明律师对此条款提出了质疑。他认为，这一规定不太合理。“住宅使用性质改变后的收费标准，应首先由业委会讨论通过，然后再与物管公司进行协商，否则会导致物管公司单独将自己的意志表现为合同双方的意志，这是违背合同法基本原理的。”杨明称，“对于没有业委会的小区，应该召开业主大会，由业主大会与物管公司协商收费标准。”
专家观点
单价9角的收费标准不适合高档社区
于庆新认为，虽然根据《办法》的相关规定，物业收费标准可由业委会与物业公司共同商议，但事实上，目前北京市近4000家社区中只有600多家成立了业委会，也就是说有3400家左右没有业委会的小区无法实行协商价。若按《办法》最后一条规定执行，北京将有90%的小区必须按政府指导价收费。但北京住宅小区无论是社区档次，还是物业服务质量差别都很大，若按《办法》暂定的0.9元/平方米·月收费标准执行，可能会影响到高档社区的服务质量。此外，按照单一收费标准执行的做法也不够人性化，其结果必将导致出现更多的纠纷。
业主声音
担心收费偏低会影响物管服务质量
业主王女士：我所居住的小区绿化及公共设施配套比较齐全，目前物业收费标准为1.98元/平方米·月，如果按《办法》所规定的0.9元/平方米·月收费标准收费，恐怕物业公司会入不敷出，从而会降低服务质量。
专家点评：于新庆认为，王女士的意思是希望收费标准更符合客观事实，最好能在业主可接受的价格范围内，这样既不影响物管服务质量，也不保证物管公司的已得利益。事实上，政府最后正式出台的指导价目的就是为了对市场进行正确的引导，依据现实情况分析，物业收费并不是价格越低越好。从目前对收费平均的调查来看，低收费并不能保证较高的收费率，只有经过业主与物管公司协商后制定的收费标准才可以保证较高的收费率。
表1：北京市部分小区平均收费率统计 图表分析：表中所列15家项目的收费率都在80％以上，比最终调查的71.89%的平均收费率要高。调查统计显示，在28家被调查的物业公司中，平均收费率在50%以下的有5家，在50%—70%的有7家，在70%—90%的有6家，在90%以上的则有10家。结合表二相对应各项目的收费标准可以看出，在社区业主与物管公司达成协议的情况下，高物业费并不是导致收费率偏低的主要因素。
表2：北京市部分小区现行物业管理收费标准 单位：元/平方米·月 图表分析：统计数据显示，在被调查小区中，物业收费在1元/平方米·月以下（含1元）的小区有3个，在1-1.7元/平方米·月有5个，在1.7元/平方米·月以上有7个小区。
另据有关数据显示，部分项目收费率低至30%多，但实际物业费标准只有0.5元/平方米·月左右，这也间接反映出低价和低收费率之间存在一定的关联。有业内人士认为，如果低价最终会造成整个行业的普遍低收费率，不仅不利于行业的发展，还会影响到百姓生活品质的提升。
分析表明：高收费与低收费率不成为正比。
表3：北京市部分项目2004年物管相关费用统计 单位：元/平方米·月 图表分析：表中所列项目分别位于北京东、西、南部三个不同的方位，2004年物业管理实际发生费用的简单平均值约为1.55元/平方米·月。据了解，有些项目物业费低于标准值，低出部分通常由开发商补足，高于标准值的，高出部分则纳入社区公共维修基金。
在市工商联合会物业管理商会调研的基础上，根据物业管理成本核算推算出普通商品房平均物业收费标准大致应为1.66元/平方米·月。
分析表明：单价9角的物业收费低于目前小区物管成本平均水平。
以上图表由市工商联合会物业管理商会提供
本版采写及图表整理/本报记者张健瑛
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