以大规模商业体为主，业界预测租金平稳；泛CBD也有30多万m2的新增商业面积
今年，CBD商业面积将迎来近年来首次供应高峰。据世邦魏理仕分析，从现在到2007年，北京新增的优质零售物业供应将接近300万平方米，其中大部分集中在CBD和中关村等热点区域。据21世纪不动产统计，CBD核心区范围内的新面世商业面积将超过25万平方米。协成经纪统计，今年泛CBD至少有超过30万平方米的新增商业面积。CBD大范围商业供应开始呈现上坡走势。 目前国贸周边商业比较成熟。随着今年CBD写字楼入市进入高峰期，未来可能会推动商业成熟并合理发展，现有的商铺租金将不会产生大幅上扬。实习记者周晓东摄
「供应」
CBD超过25万m2，明年投入运营
CBD今年新供应的商业总面积将超过25万平方米，以大规模商业体为主。包括中环世贸中心2万平方米的底商、世纪财富中心1.5万平方米的商业、华贸中心20万平方米的大型商业及万达广场南区3万平方米。而去年CBD的商业新增项目多为分散在各项目的底商和社区商业街，如温特莱中心1.2万平方米底商、建外SOHO9万平方米商业街，北京财富中心、富尔大厦及尚都国际中心共计4万平方米的配套商业。
据21世纪不动产北京中天大业加盟店策划经理张永刚介绍，今明两年CBD入市的商业项目多是体量较大的组团型商业，如万达、华贸等，而以往主要是零散的写字楼底商、公寓底商，如温莎大道、建外SOHO等。张永刚称，今年只是商业地产项目集中入市放量的开始，投入商业运营则基本是在2006年左右。
张永刚认为，目前，CBD整体还处于建设中，今年写字楼入市进入高峰期，占总开发规模75%的写字楼在未来有可能会成为推动商业成熟的、合理发展的链条，现有的商铺租金将不会产生大幅上扬，市场表现相对平稳。
另据记者了解，今年CBD入住的写字楼将达到36.1万平方米，首次迎来入住高峰，而今年投入经营的商业项目不足8万平方米。北京协成房地产经纪有限公司市场总监牟鑫认为，先做好写字楼市场的开发，再放开商业项目，这一运作规则在CBD得以首次体现。
「优劣」
总量及形态适宜，短期内交通压力大
业内人士认为，CBD内25%的商业配比符合国际上的科学规划，加上原有的商业面积，可以满足区域内甚至更多人群的需求。北京万达副总经理杨明明表示，如果25%配比的商业开发都是大型商场，势必出现供过于求。但实际上，在250万平方米的商业中，有40万－50万平方米是以底商的形态出现的，还有一些商业街及大型商场，如万达有6万平方米是商业广场，建外SOHO项目有5万平方米社区商业街，这充分体现了前期规划中针对商业的需求，进行差异化、细化布局的特点，实现配比形态和总量适宜的目的。
牟鑫指出，目前CBD面临的交通压力很大，尤其是国贸周边。从长远来看，如果交通问题不及时得以有效解决，写字楼的供应与商业的供应同时叠加，可能会增加区域交通的负荷。此外，未来的CBD更需要补充的是酒店缺口。杨明明也认为，解决CBD商业和商务平衡发展的关键环节在于彻底改善交通，采用地下空间分流人群，这需要政府在规划中列入安排的细则。
「前景」
个性化经营及产权自持有待加强
从经营方式和类别来看，CBD目前主要以综合型商业体和项目底商为主。牟鑫指出，体验式消费所能带来的愉悦感在某种程度上超出了定点式消费，但CBD受到地价的制约，使得体验式商业的开发几乎不可能，这就给泛CBD区域，如苹果社区、四季华侨城、四季东方城等着重休闲、体验的商业经营项目以很大的市场，它们的定位及客户都是与CBD相关联的。牟鑫认为，在这一情况下，强调商业的个性化经营管理对CBD这个高品质需求区域而言十分必要。
业内相关人士介绍，目前CBD商业的行销模式呈现多样化，除了单一产权的订单地产外，还有期权交易、带租约出售等，发展商尤其重视商业定位和后期管理。牟鑫认为，对于商业项目来说，短暂的持有对开发商的考验较小，而短暂持有和引入品牌店最大的好处在于可为其他投资者树立信心，向未来的消费者证明开发商的运作实力。牟鑫同时指出，短期的持有并不意味着永久持有，目前CBD内的商业项目几乎没有一个做到100%产权自持的。
市场观察
外资零售业较少触及CBD商业
世邦魏理仕分析资料显示，2005年北京将有11个项目落成，可提供约50万平方米的优质零售商业面积。需求方面，外资零售商的市场需求较为旺盛，尤其在大型市场和便利店方面；此外，具有真正意义上的国际品牌也在加速进入北京市场的步伐，这将直接导致北京高档零售物业市场需求增加。
牟鑫指出，外资商业零售业的进驻主要是一些针对必需品消费的商业经营项目，而CBD作为商务中心区，无论从品质还是价格的定位上，都并非以超市、普通卖场等经营业态为主，还应追求项目的高标准定位。外资零售业扩大规模在短期内不会给CBD区域商业带来明显影响。
此外，目前泛CBD地区大小新盘不少于二三十个，在售大型住宅项目有富力城、苹果社区、珠江帝景、山水文园等等，但通惠河南以南的双井、劲松等地区，除了家乐福、百安居外，零售业零散经营，面对来自CBD大量的白领在泛CBD购房居住，各项目的底商及商业街将如何有效地消化庞大的购买力，并满足小资情结的购物倾向，值得开发商关注。
专题采写
本报记者陆锐
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