在房地产专业人士看来，土地和融资困难以及各种不可测风险将使于凌罡倡导的个人集资建房难以成功。实习记者周晓东摄
沪个人集资建房已曲终人散，昔日“住宅合作社”面临转型，非法集资建筑是在侵占国土收益；专业人士称，没有政府支持个人集资建房不可能成功
目前，消费者获得住房的途径除了市场上的商品房、政府扶持的经济适用房、廉租房外，又出现了个人合作建房的声音。以上海的翁云、北京的于凌罡为代表，南京、厦门等城市的跟风者为补充，他们提供了一种新型住房构建模式。尽管翁云已经失败，于凌罡还在苦苦摸索，但他们引发了人们对于住房消费价格新一轮的思考。
除此之外，上世纪八十年代兴起的“住宅合作社”以及不少城市郊区的非法集资房也充斥着目前的住宅市场，它们共同构成了市场上非主流住宅产品的源头。
个人集资建房正在风起云涌
北京的于凌罡正在出尽风头，上海首倡个人集资建房的翁云因为得不到相关政府部门的支持已宣告失败，而南京和厦门个人集资建房的想法正在网络上迅速蔓延。
个人集资建房并不是于凌罡的首创，只不过因为它被放在北京这样一个土地资源稀缺的大都市环境下，放在一个房产泡沫论甚嚣尘上的时候，才显得格外刺眼。
在于凌罡2003年12月1日清晨于绿野网站发帖子得到大量网友支持前，上海的个人合作造房梦早已启动。2003年4月，一批海归派就曾在网络上提出计划———在上海集资买地盖楼。2004年12月27日出版的《新民周刊》用了很大篇幅介绍上海房地产界的这次流产的自助建房冲动。2003年4月23日，身在美国的留学生kjm1089（真实姓名叫翁云）在“胜利家园”论坛上发表了这样一个帖子：“你想用同一笔钱既买房又自己开公司当老板，还可以结识一大批有志创业的人才，一举三得吗？集体买地造房team是你的最佳选择！”不到一个月，就有50多位海外留学人士和国内的IT专业人员、会计、金融人才、房屋设计师等加入了这个团队，7月底，他们已经筹集到了100万美元，不过这与在上海中外合资的开发商注册资金需要500万美元的门槛相比还有很大距离。2003年5月19日，成本测算报告第六稿出台，内部成本售价5691元/平方米，地块目标在上海内环线之内的静安区。在这样一个地理位置，这样一个售价无疑是非常具有吸引力的。当时他们的工作重点是：开办实业股份公司、争取政府支持、购进地块、融资贷款等等。
为了调动团队成员参与合作建房的积极性，他们约定按照个人参与值积分的方式决定选房权，而不是出资比例。2003年下半年，翁云和团队成员联合了50多位海外留学博士联名写信，请求上海市有关部门能给海归免去建房的所有税收，但他们的愿望没有实现，相关政府部门也没有向他们提供便宜合适的地皮。2003年9月，论坛渐渐冷清了。2004年1月，上海个人合作建房的倡导人翁云改变了原先的计划，开始在松江、闵行开发房地产。个人合作建房的计划也宣告流产。
翁云的梦想似乎并没有引起媒体足够的重视，但北京于凌罡的个人合作建房计划却出尽了风头，也带动了国内不少城市的跟风者。
2005年1月初，据当地媒体报道，南京有网友发起倡议：集资买土地自己建住房。一位叫njhero的网友率先提出了个人合作建房设想，得到了很多网友的积极响应。由njhero牵头，对自建房满怀热情的网友们正在筹建“我爱南京自建/团购房俱乐部”。参加者大都是一些年龄在30岁左右，有购房需要，但又买不起房的年轻人。
2005年1月4日，有网友在xmhouse.com（厦门房地产联合网）上发出了厦门“集资建房”召集令。召集令中规定，2005年1月4日-2005年3月15日接受“集资建房”网友报名，其他具体事项由筹委会讨论后在论坛上公布。记者发现，截至2005年1月9日，五天时间，累计报名人数69人，其中申请加入筹委会的达到了22人。报名者的行业主要分布在：电力、水利、大学、银行、广电、政府部门、港务、证券、建筑等，年龄跨度在27—57岁。
“住宅合作社”的集资方式面临转型
“住宅合作社”所用土地为无偿划拨，不可能上市流通，在目前土地完全市场化的情况下，这种操作方式在实际中难度越来越大。
以“住宅合作社”为代表的集资房兴起于上世纪八十年代，是为满足一些无法享受国家福利分房，又承担不起市场上商品房、经济适用房等住房价格的社会中低收入者的需求而出现的。
“住宅合作社”一般是具有法人资格的公益性群众合作经济组织，要经过有关部门的严格审批，用地主要来自单位、企业的自用土地，一般是国家扶持、企业补助和个人出资三位一体的合作方式。这种住宅合作社既可以享受国家在税收、交易管理费等方面诸多优惠政策，付款方式也多采用分阶段付款。比较典型的是按5221逐步付清：入社时交房款的50%，基础正、副零时付房款的20%，房屋封顶时付房款20%，交付使用时结清房屋尾款。参与合作社的职工可以申请银行贷款，房屋建好后，按照当地物价局核准的成本价格实行无利润销售，价位一般是同类地区商品房的70%－80%.这些集资房在当时有效缓解了很多城市的住房紧张情况，但是由于集资房所用的土地是无偿划拨的，房主只有使用权没有产权，因此不可能上市流通。
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事总经理李忠认为，住宅合作社与个人合作建房有本质区别，前者完全是公司化运作，并且有政府支持，是特定社会条件下的一种过渡产品，在目前土地完全市场化的情况下，这种操作方式在实际中难度越来越大，住宅合作社也面临转型。
非法集资建筑在城郊很流行
深圳以及北京的平谷、顺义、怀柔、昌平、西山脚下都有为数不少的非法集资建筑，这些房子占用的不是国家出让的土地，没有向政府有关部门审批，企业、个人占用后，以自建的名义对外发售。
正规的住宅合作式集资房逐渐退出了市场，但在不少城市的郊区却出现了大量非法集资房。据了解，这种变性的集资房占用的不是国家出让的土地，没有向政府有关部门审批，企业、个人占用后，以自建的名义对外发售。
这样的集资房不能转让、抵押，拆迁无法获得政府补偿，本质上是对国家土地收益的一种侵占。
根据深圳市房地产研究所2004年做的关于深圳市私房的调查统计，深圳私房总建筑面积不下8000万平方米，其中相当一部分是这种非法集资房。目前这种集资房处于政策的“灰色地带”，缺少相关法律法规的规范和保护，但是因为价格便宜还是深受很多中低收入消费者青睐。
不只是深圳，据北京国际投资发展有限公司总裁杜猛介绍，北京的平谷、顺义、怀柔、昌平以及西山脚下都有为数不少的非法集资建筑。
其典型的操作方式是：当地村委会把宅基地出租给城里人，租期一般是20年，这样购买者只要一次性付清20年的租金，就可以获得土地的有限产权，可以自主开发建设住宅。有的村子还可以为购买者提供村民身份，以后在发生拆迁等问题时，购地者可以获得拆迁补偿。
杜猛认为，对于当地村委会来说，转租土地所获得的租金既能增加村委会收入，又可以增加农民的个人收入，同时，施工所需的建筑材料和人力基本也来自于村镇，对当地的经济发展有很大促进作用，村委会因此乐此不疲。而对租地者来说，十几万就可以在当地拥有一套别墅，即使有很大的政策风险，他们也宁愿铤而走险。
本版采写/本报记者张宏强
困难
拿地、融资将成最大难题
“8·31后很多实力雄厚的开发商拿地都非常困难，因此对这些合作建房者来说，土地是最大问题。”李忠这样认为。上海的翁云折在了拿地上，目前于凌罡也还在为土地到处奔走。北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华介绍，目前政府部门对开发商开发资质的审批主要是依据过去的开发业绩、资金情况，这对刚成立的开发公司来说，难度很大。
在采访中，北京协成房地产经纪公司市场总监牟鑫这样给记者算了一笔账：公司注册后，如果按照项目总造价1亿元人民币计算，公司需要3500万元的自备金。如果可以顺利拿到土地，交了土地出让金之后，因为目前施工款不能由施工单位垫付，农民工薪水不可以拖欠等原因，公司根本没有能力继续开发，只能以土地作为抵押进行融资。
在目前金融紧缩的情况下，有资质、信誉的开发商都很难获得银行贷款，因此，这就需要参加合作建房的人，可以一次付清全部房款。但在连土地都没有的情况下，合作建房者很难达成互相间信任。即使所有参加者付清了全款，在目前形势下，各种手续的公关成本很高，参加者是否可以忍受大量灰色投入也是一个问题。
风险
将面临各种不可测因素
北京协成房地产经纪公司市场总监牟鑫认为，个人合作建房压缩的开支主要是开发商利润和广告推广费用。目前开发商利润在15%左右，广告费用一般是4％，即使加上机构维持费用，合作建房理论上大概可以节省20%多的成本。但实际上，在工程造价、企业管理运营成本方面，个人合作建房则要支付更高的代价，折算下来，可能与市场上的商品房相差无几。
“个人合作建房最大的风险在于建房过程中出现的各种不可预测性因素，例如业主不满意承建商的工作、建筑材料供应不足等等，这些管理运行中的问题非常常见，对于专业的房地产公司来说，很容易解决，而对个人合作建房者来说可能就完全不一样。”阎少华认为，个人合作建房省下来的钱，恰恰是承担风险的钱，也就是本来开发商的利润。现在个人合作建房要压缩的主要也是这部分利润，但这部分利润本身是有风险的。因为“并不是每一个房地产公司都可以赚钱。一个完善的房地产公司应该有完整的风险防范机制，比如土地贬值、股东退出等等，合作建房如果不能解决这个问题，只是靠个人信用很难积累参加者的信心。”李忠认为，包括翁云、于凌罡在内的建房组织者，目前对很多建房的环节仅仅是善意推断，这与实际情况会有较大出入。
个人合作建房另外一个风险来源于参加者对规划建设的房屋户型、风格并不认同。阎少华认为，个人合作建房是在一个固定的几十人或者几百人的圈子里选择，众口难调。开发商的房子是放在市场上，面对的是所有的受众，消费者只有认同开发商的开发理念才会选择该开发商的产品。李忠也认为这种趋于民主式的建房方式肯定会造成一部分人没有话语权，这与很多人参加合作建房的初衷相违背，因此有部分人可能会中途退出。
观点·反方
多建经济适用房更加实际
采访中，业内人士对于个人合作建房并不看好。阎少华的观点非常鲜明。他认为，除非政府支持，否则不可能成功。个人合作建房的出现实际上是一种反历史潮流的行为。社会发展到一定程度之后必然出现社会分工，这有利于各行各业向专业化发展，有利于节约成本，提高效率。目前的个人合作建房从某种层面来说，是一种历史的倒退。
“个人合作建房如果处理不善容易引发社会问题，对于众多难以负担目前北京房价的消费者来说，呼吁政府多建经济适用房似乎更加实际。”牟鑫如是说。
针对目前不少城市出现的合作建房跟风现象，李忠认为，这是一种不理智的表现，他建议大家至少应该等于凌罡成功之后再效仿，可行性会更大一些。
观点·正方
它是市场发展的有益补充
建设部政策研究中心主任陈淮曾表示，个人合作建房是目前房地产市场发展的一种细分或者补充，是房地产市场发展到一定程度的正常产物。不少业内专家也认为，当前我国部分城市出现合作建房是房地产市场成熟的一个标志。尽管目前个人合作建房还没有成功的案例，但是如果有项目以较低的成本开发成功，其意义不仅在于提供了一种新的住房供给模式，更重要的是为政府对房地产市场的宏观调控提供了一个参照，有利于我国房价保持在合理的水平。作为政府，可以更好地把握招、拍、挂的策略，降低房地产业的准入门槛，形成房地产开发商与个人合作建房等市场主体的公平竞争，促进房地产市场的有序规范发展。
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