业界认为，其定位不准确、房价上涨抬升总房款而性价比下降，业主反映租售两难
目前，随着亚奥板块房地产开发的逐渐成熟，亚奥住宅出现多元化发展。小户型的出现弥补了亚奥地区中低档产品稀缺的局面。高档公寓、别墅也一路走俏。相比之下，一些较早开发、入市的普通住宅中，200平方米以上的大户型正出现销售缓慢的情形。业内人士认为，这主要是由于最初定位不准确、社区密度高、品质没有明显提升及总价过高所致。 随着时间的推移，亚奥地区新开发项目供应量逐渐增多，原先规划设计的楼盘，超大户型的销售压力会越来越大。实习记者周晓东摄
「现象」
200平方米以上普通住宅大户型滞销
伟业顾问的调查数据显示，目前亚奥地区主要以二居、三居为主，分别占总供应量的37.63%和34.6%，其次为一居，占总供应量的14.49%，此外，四居占总供应量的12.82%.据记者了解，有些项目早在去年初就开盘，但到目前依然销售缓慢，还剩下十几套至几十套不等的200多平方米的户型。记者粗略统计，亚奥有四五个普通住宅项目积存了面积不少的大户型单元，销售压力颇大。记者从楼盘销售处了解到，200平方米左右的大户型滞销的原因除朝向或室内设计等不佳外，面积过大、总价过高、优势不突出是其共同特征。
北京中原地产市场部总监徐成峰则指出，亚奥区域的普通大户型住宅滞销也说明了该市场缺少与之相匹配的客户群。
「原因」
总价过高，定价不太准确，竞争力减弱
据记者对一些项目进行粗略估算，如某一普通住宅目前在售的有260平方米的四居户型，均价为7500元/平方米，首付40万－50万元后20年按揭，月供约12000元。而同一区域的高档精装修公寓目前均价为12000元/平方米，以156平方米的三居户型计算，同样的首付及贷款年限，月供为8800元。尽管面积少，但户型设计合理、紧凑，且社区有国际化氛围及优质的物业管理，这都是普通住宅远不能及的。
中原地产总经理李文杰也向记者算了一笔账，如果户型面积为200多平方米、每平方米7000元，则整体的购房预算达200多万元，而这一总价可以有非常多的选择。“选择Townhouse、公寓、别墅等类型的住宅均可以。
“这样的普通住宅竞争力何在？”李文杰说，“这种产品的最初定位本身就是错的。”李文杰认为，在亚奥地区购买两居以上户型的多半是二次置业的客群，而根据市场调研，两居在100平方米左右、三居在120－150平方米左右的定位最受市场欢迎。
戴德梁行泛城部顾问策划赵富强指出，前几年亚奥地区部分开发商盲目上马，没有找准市场定位，他们多半定位为中档的普通住宅，主力户型为三居、四居，面积在200－300平方米之间，客户定位为有一定经济实力的二次置业者。目前这些项目部分均已开盘，有些已成现房，但大户型普通住宅至今销售缓慢。特点是随着亚奥地区地价整体抬高，房价也大幅度上涨，大户型单元总价涨幅更为明显。但同时，早期推出的产品社区密度大、户型设计不如后起者，性价比自然不高，随着周边新盘的推出，其销售自然更受到打压。
「二手市场」
出售出租困难，受新公寓冲击较大
亚奥一个开发商也透露，“这几年亚奥的地价涨了2000元/平方米，房价水涨船高，普通大户型产品的买家还会越来越少。今后这些房子如何消化？”
一位在早期买此类住宅的李先生向记者表示，他现在住的是一套230平方米的四居室。由于项目是普通住宅，房屋内部的功能设施很普通，品质和性能也不高，小区整体的环境等也很难和公寓相比。目前想将其转手，但发现租售均不容易，如果出售，户型面积太大，总价较高，许多人看了房价“都被吓回去了”，普遍反映还不如买个小面积新房。如果出租，又很少有租住这么大面积的，且租金价格高但舒适度一般，李先生对此略显无奈。
相比之下，目前某公寓推出包租5年的促销手段受到欢迎，业主买下156平方米的户型后每月可从代理公司返回12885元的租金，比20年按揭的月供还多出约4000元。
专题采写/本报记者关爽
市场观察
开发商并不急于脱手
事实上，早些年头的亚运村曾是北京的“富人区”，但由于不少社区密度过大、交通及配套设施不完善、住宅档次不高等而逐渐“沦落”成普通居住区。“富人”流向朝阳公园、上东等周边区域。
因此，早年规划瞄准富人们的普通住宅户型面积超大、总价较高，对应的买家却很少，销售压力甚大。
采访中，记者发现，目前部分开发商并不急于将存量的大户型脱手。他们表示，亚奥地区还会随着2008年奥运会带来的利好而逐渐升值，即使目前出现滞销也可以静坐等待，今后升值时再转手售出。
对此，北京中原地产总经理李文杰认为，随着亚奥地区新开发项目供应量的逐渐加大，区域内及周边同期竞争的楼盘逐渐增多，原先规划设计的楼盘，竞争压力会越来越大。特别是随着时间的推移，这些楼盘在小区规划、户型设计及功能安排、配套设施等方面也将会逐渐失去优势，性价比降低而沉积。
李文杰建议，开发商最好减少利润，甚至赔本也要尽快将普通住宅中超大面积的户型销售出去。但从开发商的反馈来看，多半不赞同。
一位不愿透露姓名的业内人士分析，目前北京的空置住宅中，大多数是单元面积超大、总价很高、设计落后的户型，一些单元甚至以8－9折的价格出售也是买者寥寥无几。恐怕亚奥的大户型普通住宅将步其后尘。
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