多家京城企业今年大举进军商业地产，上海绿地、天津融创集团也有意分一杯羹
业界预测今年可能出现商业地产供应量激增的情况，销售面积将达100万平方米
在2004年全年宏观调控的优胜劣汰下，京城房地产市场实力型企业纷纷崭露头角，对于这些企业而言，高利润的商业地产无疑是住宅产品后的新契机。从今年1月1日开始，跨国零售商在中国进入了全方位扩张时代，对商业地产的有效需求大大增加。业界预测，在这双重背景下，京城商业地产今年将进入调整、组合的高速发展时期。 商业地产的高利润前景吸引了众多开发商竞相投入开发，但如何在资金相对匮乏的情况下做好业态规划是一个严峻问题。实习记者周晓东摄
多家实力开发商瞄准商业地产
按照房地产业发展的轨迹来看，北京商业地产有望在今年发力。以做旅游地产著称的中坤地产集团董事长黄怒波在接受记者采访时透露，早在几年前他就把商业地产作为企业的战略发展目标之一，而在商业地产“占尽天时地利人和”的今年，他们会加大对大钟寺国际广场———北京市三环以内最大的综合性商业地产项目的投资力度。据了解，大钟寺国际广场虽然2006年才能全部建成，但自推出以来，世界500强企业、全球零售业巨头法国家乐福、德国麦德龙，以及其他零售巨头如欧倍德、迪卡侬、万客隆等都争相希望进入。“需求的增加必然会在今年引发商业地产的开发高潮，我们就打算投资30个亿打造这个项目，计划用10年的时间来回收成本。”黄怒波称。
京城其他开发商的反应似乎印证了黄怒波对今年商业地产的预测。北京市华远地产股份有限公司董事长任志强向记者透露，华远地产今年除了一个低密度住宅之外，其他开发的基本都是商业项目，“我看好北京今后的商业地产前景，将会在四五年内，把公司的自持商业比例提升发展到40%左右。”而太阳星城的策划经理胡琳也透露，考虑到今年商业地产利好的因素，往年没有做过商业地产的他们，也决定在今年大量开发商业地产，预计在太阳星城下半年开工的C区开发十几万平方米商业地产，初步定位是一个大型的购物超市。
除了本地开发商，外来房地产企业似乎也已经瞄上了商业地产这块大蛋糕，上海绿地集团董事长张玉良在接受本报记者采访时称，计划在2005年拿出十几个亿进军北京的商业地产；而天津顺驰创始人、融创集团董事长孙宏斌也表示他们在2005年将推出20万平方米的商业地产项目。种种迹象表明，各路开发商都已经嗅到了商业地产中蕴含的巨大商机，京城商业地产整体发力在即。
有效需求增加和高利润引发投资热潮
在众多开发商竞相开发商业地产这一现象的背后，折射出商业地产有效需求在不断增大的现实状况。北京市房地产信息网统计的信息显示，去年1-10月份，商业地产的销售面积为68.1319万平方米，比上年同期有大幅提升。
北京世联地产顾问有限公司策划经理罗凯表示，有效需求增加是引发开发商青睐商业地产的主要原因，今年京城将会延续去年商业地产的旺销势头。北京从上个月11日起，包括金融、商业批发与零售业、信息产业、建筑、教育、医药、汽车、旅游、物流业等9个部门在内的90多个分部门对外资开放。大量外资的涌入将会形成一个有效的商业地产需要群体，从而在今年呈现出需求增加的态势，引起商业地产发力。此外，商业地产的利润点是普通住宅的1.5倍到2倍，经营好的话，其利润会更高，在有效需求的支持下，商业地产的高利润必然吸引大批开发商。
据北京市商委预计，在2005年北京人均商业面积可以达到0.9平方米，按照1400万人口估计，商业总面积将为1260万平方米。由于两年前北京的商业人均面积还在0.7平方米左右，按此推算，今明两年的商业地产年供应量都将超过100万平米。此外，在“8·31”过关项目中，有望京新城和太阳中心两个纯商业项目，面积分别为129.9万平方米和41.1万平方米。“总的看来，2005年北京商业地产是增长的态势，有可能会出现供应量激增的情况，特别是大型集中商业。”罗凯称。
依然存在地产开发和商业经营脱节隐忧
对于今年出现的京城商业地产扎堆儿开发的情况，北京广厦京都置业有限公司总经理张卫克表示，今年的确是商业地产开发的有利时机，但由于目前大部分京城商业地产还处于一个培育期，因此做好产品定位尤为重要。北京华融易初房地产投资顾问公司总经理倪滨对此表示同意，“今年商业地产虽然发展势头良好，但依然存在地产开发和商业经营脱节隐忧。尤其是从没有做过商业地产开发的企业，不仅仅要考虑到地产开发的问题，更重要的是学会积累形成商业资源，度过漫长资金回收期。”
张卫克表示，北京商业地产以社区商业和中小型商铺为主，大部分规模在三四百平方米，总价款在500万元左右，真正超过十几万平方米甚至是几十万平方米的大型商业产品非常少，世纪金源、华贸中心这种超大体量的商业产品占市场份额不足10%.对于北京这么大的都市来说，首先要好好发展社区商业，这是商业的细胞，但产品规模过小，必然不利于区域整体商业氛围的形成，而商业氛围的薄弱又会影响商业产品的进一步发展，全面衡量商业地产的规模和客户群是众多开发商应该考虑的问题。
本版采写/本报记者吴海花
业内建议
外来资金今年将面临好机遇
北京世纪朝阳房地产开发有限公司董事长曾伟表示，商业地产的开发商在考虑经济效益的同时，也应该考虑客户的整体定位。以北京棕榈泉商业中心为例，虽然有不少单位希望进驻，但考虑到朝阳公园周边是高端消费区域，因此开发商在选客户时非常小心，尽量吸纳品牌专卖店，力求把项目培养成为一个高端的商业中心。
倪滨对此表示赞同，客户群体定位不清的确是北京大部分商业地产的弊病，由于经营内容比较杂，无法形成品牌，有不少商业地产经营都很困难。在资金严重短缺的背景下，北京的商业地产在今后肯定要面临一次整合期，这给外来资金提供了一个很好的机会。“他们可以通过对一些失败的商业地产进行整合和收购，或者说对失败的商业地产进行资产重组，来缩短市场培育期和减少资金压力。不过，由于商业地产回收期长，风险比较大，需要资金量大，因此近期内不会出现外资大量涌入商业地产的情况。”倪滨表示。
中小开发商赶潮流并不可取
张卫克分析认为，与住宅相比，商业地产更侧重于业态规划和后期经营，专业的管理团队往往是一个项目能否赢得市场的关键，如何策划出适合这个地段的商业产品，怎样做好经营并提供非常专业的服务，都是开发商应该考虑的。由于目前京城专业的商业地产管理人才极其短缺，而今年开发量大增的现状使得这一情况更加明显，因此开发商在进入商业地产之前，首先应该考虑自身人才储备是否充分。
此外，商业地产对现金流要求极高，目前北京的开发商普遍缺钱，无法在市场培育方面投入更多的资金，目前大批量开发的行为很可能会在后期引发一些项目的短期销售行为，而从长远来看，这种短期销售行为对整体的商业氛围肯定是不利的。“一个好的商业，至少需要几个亿的资金去等待周边市场的成熟，开发商要有足够的钱来度过这个漫长的资金回收期，中小开发商赶潮流、盲目开发的行为绝不可取。”北京华融易初房地产投资顾问公司总经理倪滨表示。
市场预测
今年将有140万平方米商业地产入市
北京中原地产商业策划总监杨广安表示，目前北京人均商业地产比是0.8，也就是一个人只有0.8平方米的商业面积，这一数字和美国、日本等发达国家相比，表示了北京商业地产的发展空间仍然非常大。根据北京市商委规划，今年北京商业地产比例要达到0.9，按照1400万人口来推算，到今年年底，最起码还会有超过140万平方米的商业地产入市。据中原地产统计预测，2005年北京商业营业用房新开工面积约在300万平方米左右，销售面积也将突破100万平方米。也就是说，虽然今年对于北京商业地产项目而言是一个发力的好时机，但各个项目之间的竞争也会异常激烈。
张卫克则认为，从房价角度来看，北京商业地产的价格明显偏低，而这也为商业地产带来了契机。目前社区类型的商铺平均售价在15000元/平方米，市区里的商铺平均售价也只是30000元-50000元/平方米，这一价格和香港的商业地产价格不可同日而语。“香港商业地产的售价最起码要比北京目前的价格高出近10倍。从这个角度来看，目前入市投资应该是个不错的机会。”张卫克表示。
政府规划
将形成10条特色商业街
2004年-2020年北京新规划将北京定位为“宜居城市”，考虑到人们除居住外相应的配套设施，特别是商业设施的合理搭配，这一定位预示着北京未来商业地产市场的需求量会很大。
按照北京市商委规划要求，北京到2010年要基本形成10条左右具有鲜明经营特色和较大影响的特色商业街（区），社区商业中心和其他商业街区以中型商业网点为骨干，主要发展小型网点。新建居住区商业设施配套建筑面积不少于每千人700平方米，80%以上要相对集中在规划的社区商业中心内，其余面积分散在居民区里发展小型店铺等。
记者手记
尊重市场才是制胜根本
商业地产的定位是一个非常复杂的过程，然而，目前北京的商业地产还不很成熟，此前多个大型商业地产难以为继的局面已充分说明了这一点。
开发一个商业地产产品需要考验开发商的招商能力、专业操作能力、甚至营造市场能力，可以预见，今后商业地产的竞争是规模的竞争，是品牌的竞争，类似世纪金源、东方广场、华贸中心等十几万平方米甚至几十万平方米的大规模商业地产将是品牌开发商的发展方向。对于今年众多已经进入和准备进入商业地产项目的开发商而言，学会尊重市场的真正需求才是制胜的根本。
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