目前北京招拍挂地块少且多处城市边角，外地企业转而以合作或买断等方式从“地主”手中取得用地；富力、顺驰、金地等集团今年计划再拿下1－5块地“8·31”土地大限之后，意味着土地供应基本上进入市场化操作阶段。外地及北京本土的开发商都将在同一个平台上竞争，但记者近日调查发现，目前部分本土开发商凭借原有的土地储备把持着“地主”
地位。同时，北京市土地整理储备中心推向市场公开交易地块仅几十块，且多数为商业用地、郊区地块等。因此，急于拿地开发的外地开发商便将目光投向拥有土地资源的“地主”身上，寻求合作开发或买断土地开发权，从而出现了招拍挂市场冷清背后的外地开发企业多渠道“寻地”热潮。 一些外地开发商表示，目前北京土地市场“水仍很深”，如果招拍挂出让地块涉及拆迁，他们一般不会涉足。实习记者周晓东摄
「现状」
买到合适地块仍难
外地开发商进京瓶颈仍是土地，土地整理储备中心出让地块不少是“垃圾股”，城区中心地块早已被本土企业收入囊中，外地企业一般拿到城市边缘地带用地
来自福建的沿海绿色家园集团北京兴港房地产有限公司董事长刘汉发介绍，“8·31”之后，该集团在北京新添了两块住宅用地的储备，分别位于丰台和顺义，总建筑面积为50万平方米。但像这样拥有较为充足的土地储备的外地企业并不多。目前，大多数外地开发商土地资源较少，特别是在“8·31”之前没有机会拿到土地的开发商，“8·31”后更是急于拿地，为后续开发做好铺垫。此前，上海地产大鳄绿地集团仍向记者表示其在京拿地之艰难，甚至求记者帮忙拿地。
目前，“8·31”之后土地供应的主要渠道———公开的招拍挂市场对外地开发商并没有吸引力。记者从北京土地整理储备中心的网站上了解到，该中心所提供的土地资源较少，而且用地规模也不大，大多处于城市角落的位置。就目前已交易的土地来看，多数为配套设施或公建用地。据了解，这些地多为住宅项目的二期或三期，所以其他开发商一般不愿插手，导致一些商业用地挂牌半年多一直无人问津。
对此，北京市国际发展投资有限公司总裁杜猛表示，目前北京土地整理储备中心的不少土地是市场上的“垃圾股”，未来开发利润很薄，很难成为外地开发商拿地的主要渠道，还有待于政府不断输送新的土地资源。
但目前土地招拍挂对本土部分开发企业暂时没有多大影响，因为他们手上有较多的土地资源。据记者了解，2004年底开盘的房山提香草堂项目是首创集团在10年前拿到的土地，一直等到区域开发时机成熟才进行建设。事实上，手上存留有早前拿下的大量土地的北京本土开发企业为数不少。
刘汉发表示，在后“8·31”的初期，外地开发商要拿下合适的地块仍较困难。因为在早期，本土的开发商借助先天优势通过协议出让等方式已取得了大量的土地资源，而且这些土地还在不断升值。因此，虽然有些项目刚刚开发，但其拿地的时间已相当久远。另外，目前城市中心的可开发用地已十分稀少，但事实上一些本土开发商手里还是有不少城区中心的土地尚未开发。与之相比，外地开发商不仅手中缺少土地资源，而且一般所能拿到地块也大多是处于边缘地区。
目前，希望借助后“8·31”时期进入北京市场的外地开发商大有人在，但土地资源缺乏仍是其最大瓶颈。去年10月，上海绿地集团在北京设立项目部，谋求开发项目。其董事长兼总裁张玉良甚至立下严令：“项目部如果在北京拿不到地，就不要回上海了。”
目前，北京已成为有着全国发展战略的开发企业推广品牌的首选地，而土地正成为外地开发商立足北京的重要标志。
「手段」
以二级市场交易为主
外地企业争相与本土企业合作或买断土地开发权；个别通过资本运作控股二级公司以获得土地
目前，北京房地产市场需求旺盛，很多外地开发商都希望进京开发项目，因此正通过多种渠道积极拿地。而一些近年入京开发的外地企业也在积极求地，否则一年后将有“断顿”的危险。由于土地招拍挂市场上用地资源有限，他们拿地的方式大多是通过合作或从本土开发商那里购买。有时一个土地拥有方甚至同时与多个开发商洽谈，求购方之间存在强烈的竞争性。由于涉及到“企业的商业机密”，很多外地开发商在接受记者采访时均不愿意过多地谈及正在洽淡的土地详情。
刘汉发透露，二级土地市场的交易是当前外地企业拿地的主要渠道。他说，沿海绿色家园集团不久前拿下的两块住宅项目用地便是采用合作及买断土地开发权的方式拿到的。这两种方式也是其他一些外地开发商在北京买地的主要渠道。与有土地资源的本地企业合作开发，前提是要放弃部分开发利润，而且基本认可合作方的开发理念等，才能运作同一个项目。买断土地开发权则是把前期手续已办理完毕的土地买下来，自行开发。这意味着二级土地市场是当前外地开发商拿地的主流渠道。
杜猛也向记者透露，目前不少外地开发商寻求与有土地资源的本土开发商合作的途径还有新的方式，如通过资本运作控股北京本土开发集团的二级公司，进而能拥有土地开发权。杜猛说：“而且这种方式还可以逃避土地交易过程中交易税。”但据杜猛介绍，现在北京市政府及相关部门正在采取措施来堵住这个逃税的口子。届时，这种“变相的土地交易行为”将会受到限制。
杜猛还介绍说，目前一些开发商有意将位于远郊区项目的二、三期土地转手，这样的土地也成为外地开发商的一个拿地渠道。记者了解到，位于大兴的某项目后期用地就曾吸引外地开发商与其洽谈，但最终没有达成协议。
据了解，在“8·31”过关的项目中，虽然一些本土开发商一次性缴足了土地出让金，但是由于受金融政策的影响，其后续开发的资金会遇到困难，所以这些项目也自然成为外地开发商拿地的目标之一。北京华润房地产经纪有限公司策划总监蒋智生表示，有资金实力的外地企业完全可以适时介入这些土地的开发。
「出路」
通过“多条腿走路”，外地企业积极储地
顺驰倾向招拍挂土地，今年计划拿下3－5块地；富力已有3块地通过大限；沿海绿色家园以合作及买断方式储备两块地
针对目前外地开发商的拿地渠道，北京顺驰集团副总经理杨庆允表示，顺驰倾向于选择招拍挂方式出让的土地。“因为其他拿地方式将会面临转让、迁拆、公司并购等问题，容易产生一些‘后遗症’，但由于土地储备中心的供应太少，所以顺驰也会用多条腿走路。”杨庆允说。
杨庆允介绍，今年北京顺驰计划完成35亿元的销售额，所以还将计划拿下3－5块地。但由于目前土地市场上供应量少、价格高，所以没有急于拿地。他还表示，“8·31”后的土地供应量可能会直接影响到今年上半年的房产供应，“但相信随后政府也会有相应的调控措施，加大土地的供应量。今年下半年的土地价格有望降下来。”
另据记者从沿海绿色家园、万科、金地、富力等集团了解到，这些已进京开发有若干项目的外地房地产企业均在积极拿地，为持续发展做土地储备。他们多数表示，很多地块都在洽谈之中，但今年大部分企业的土地储备可以保证其开发量。
富力北京房地产开发有限公司营销总监王志刚介绍，目前富力集团在京的3块土地储备已顺利通过“8·31”大关，总建筑面积约达110多万平方米，计划在今年五六月份开盘。此外，富力今年还将拿下1－2块地，做到4－5个项目同时运作。万科、金地的有关人士也表示，今年将会至少拿到两块土地。金地今年将有两个项目进入北京市场。
刘汉发介绍，其集团已有的土地储备可以足够开发3年。目前所做的土地储备是为3年后打基础的。今年，沿海绿色家园集团的土地储备除了新拿到的建筑面积为50平方米的两块地外，还有一个建筑面积为86万平方米的项目开始销售。
此外，刘汉发分析说，由于外地开发商主要是在土地二级市场上拿地，这实际上增加了土地成本，因此很多外地开发商在后期开发时也倾向于选择做利润较大的中高档产品，以缓解土地成本带来的压力。
业界剖析
外地房企资金优势逐渐显现
多渠道拿地体现现阶段特色，去年的城市规划修编影响大地块推出
针对目前外地开发商寻求多种拿地渠道的现象，富力北京房地产开发有限公司营销总监王志刚认为，这也是土地市场化发展的必然阶段。他分析说，随着北京本土开发商土地储备的减少，所有土地供应都将来源于土地储备中心。届时，本土与外地开发商真正站在同一起跑线上，那时就要凭借自身的真正实力拿地。从目前京城进驻的外地开发企业来看，大多是有着资金实力及开发经验的开发企业，土地市场逐步成熟后，外地开发商拿地的资金实力也会显现出来。
实际上，不仅外地开发商在“8·31”后通过土地二级市场拿地，目前北京本土一些没有土地储备的中小型开发企业也以这一方式求地。对此，顺驰置地（北京）房地产开发有限公司董事长荆宏认为，2004年北京的土地供应量有所减少，而且延续到2005年。这主要是由于2004年城市规划修编，影响了大地块的推出。
同时，政府着力于处理土地的历史遗留问题，加上整理可上市的土地也需要一个周期。但是这一局面会随着时间推移而有所改观。
市场观
外地开发商推动京土地市场化
目前土地供应量少，市场化运作尚待发挥作用察
尽管“后8·31”时期公开市场的土地供应量太少，土地市场化运作没有完全发挥作用，但是土地的招拍挂出让对外地开发商来说，仍是平等竞争的平台。沿海绿色家园集团北京兴港房地产有限公司董事长刘汉发表示，虽然招拍挂也在促使土地价格上涨，但也是土地市场规划的途径。大兴是土地招拍挂较早的区域，为此吸引许多有实力的外地企业进入开发。
实际上，在土地市场招拍挂早期，外地开发商一直承担主角，而且也成为外地实力开发商进入北京市场的大门。2003年年底，顺驰以9亿多元的“天价”拍得大兴黄村一号地。
而在此之前，2002年3月，富力集团通过招标方式竞得广渠门外的土地，在其上开发了富力城，2004年1－11月，单盘销售额达29.61亿元；2002年6月，湖南广电传媒中标北京西红门经济适用房项目国有土地使用权；2002年8月北京市首块挂牌交易的土地，海淀欣苑Ⅰ-3号地由上海的远中集团竞得。对此，荆宏也认为，外地开发商对于推动北京土地市场化起到推波助澜的作用。
据记者了解，早期本土开发商采用协议出让的方式取得的土地，成本较低，因此他们不甘心进行市场化竞争，但在“8·31”之后，这一状况得到改变，本土开发企业面临的问题是能否有足够的资金实力与外地开发商竞争。事实上，目前本土开发商也面临土地市场变化所带来的生存压力，因此一些房企转向二线城市发展。对此，北京华润房地产经纪有限公司策划总监蒋智生说：“这犹如围城，在城里的人想出去，而城外的人想进来。”正是这进进出出的竞争使市场逐步走向规范。
专题采写/本报记者袁秀丽
|
