业界人士认为公示将会对政府有关部门、开发商和测绘单位三方形成一定制约
律师称公摊面积和测绘报告公示仅是第一步，测绘市场化才能最终解决问题
市建委2004年12月下发《关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知》（以下称通知），北京房地产业内人士均表示此举意义重大。不仅为购房者提供了公开、透明的信息渠道，有助于购房者对开发商最后提供的房屋面积和公摊面积进行甄别，而且将对政府有关部门、开发商以及测绘单位均形成制约。 网上公开测绘报告有助于购房者对开发商最后提供的房屋面积和公摊面积进行甄别。实习记者周晓东摄
多数测绘公司不接受单户面积测绘
2003年5月，刘先生入住了自己新购买的一套建筑面积为80平方米的房子。入住后，刘先生认为房子的实际面积与和开发商签订合同中约定的面积有差距，同时和他朋友同样是80平方米的房子相比，刘先生的分摊面积也比人家多了4平方米，刘先生认为开发商合同约定面积与产权登记面积不符，而且涉及公用建筑面积分摊不均，刘先生决定通过重新测绘自己房子的实际面积来看看他房子的面积是否存在缩水的情况。
于是他开始找测绘单位对他的房子进行重新测绘，然而让刘先生感到失望的是，京城的二十多家房地产面积测绘公司都非常明确的告诉他，其公司是不接受一户房子面积测绘的，假如想测绘的话，必须是整栋楼所有住户同时进行测绘，而且也只有这样才能真正计算出开发商提供的公摊面积是否准确。显然刘先生是没有理由让整栋楼的业主陪自己一个人来测绘房子面积的，而且测绘费用也非常高，结果刘先生测绘自己房子面积的计划搁浅了。
解决：市建委实行公摊信息网上公开
北京消费者权益保护委员会主任、北京汇佳律师事务所主任律师邱宝昌接受记者采访时也表示，在他代理的一些房屋面积纠纷的诉讼案件中，像刘先生那样的情况同样存在，即要想自个儿测一测房子到底有多少建筑面积，但因为无法实现整栋楼的房子复测，也就无法计算出开发商提供的公摊面积的数据是否准确。
2004年12月29日，北京市建委下文要求房地产开发企业在申请预售许可的时候，需要提供一套完整的房屋测绘数据，并且在取得预售许可后，房屋测绘技术报告书以及房屋的分摊情况将在网上公示，公示内容包括分摊部分的名称、用途、所在、位置、面积以及分摊系数等方面数据以及情况，“显然购房者就可以通过网上对所购买项目的公摊面积有一个比较详细的了解，在一定程度上加大了开发商在公摊面积做手脚的难度。”邱宝昌律师说。他认为此举为购房者提供了公开、透明的信息渠道，有助于购房者对开发商最后提供的房屋面积和公摊面积的甄别。
北京市建委有关官员接受记者采访时还表示，2004年12月29日下发的通知除了为购房者提供了公开、透明的信息渠道外，还为以后京城房地产销售的网上交易奠定基础。该官员表示，随着网上公示数据逐步完善，京城房地产销售将逐步实现网上交易，以后购房者在网上就可以看到一个项目的销售情况，而且购房合同也将直接从网上进行打印下载。“通过交易信息的公开透明，为购房者提供更多的真实的数据，将有助于购房者选择自己合适的住宅产品。
影响：减少开发商搞小动作的空间
多数开发商在接受记者采访时认为市建委此举积极意义非常大。北京国际投资发展有限公司总裁杜猛则认为此举的意义则是游戏规则的改变。他分析说网上公示将对政府有关部门、开发商以及测绘单位三方均形成一定制约，可以进一步加强监管。比如将相关数据网上公示后，政府有关部门的自律性就会加强，尤其是政府有关部门的行为将接受监督；同时该文件表明“未按审查合格的施工图进行商品房面积预测的，由开发企业和测绘机构共同承担连带责任”，这是首次将测绘机构的失职责任提到桌面上来，因此除了对开发商有一定监督作用外，测绘机构同样属于被监督的对象。“同时公示的内容可以作为一种依据，对于消协、法院等有关部门进行房屋纠纷的判定或者审理提供一种依据，使得操作起来有章可循。”杜猛指出在该文件对以上三个部门进行一定的制约和监督的同时，也是对购房者权益的保护，是规范房地产交易市场的一次大动作。
“应该说这是房地产销售按照套内面积计算的一个延续，在进行销售过程中就将一些比较容易引发纠纷的，甚至是可以打擦边球的内容进行公示，必然减少个别开发商搞小动作的情况，而正规的开发商则希望把这些数据公示出来。”今典集团董事长张宝全说。他认为，这些公示的内容可以体现出一个住宅产品的特点，因此也就把住宅产品的优势体现出来，公示是一个途径，让购房者更多地了解项目。
据了解，预售合同的公摊面积和公摊实测面积之间存在的差异而引发房屋面积纠纷占房地产纠纷的一多半。“房屋面积纠纷主要包括，合同约定面积与产权登记面积不符引发的纠纷和公用建筑面积分摊不均或不明确引发的纠纷。”中原地产总经理李文杰说，公摊面积的纠纷则一般很难计算出来，因为政府有关文件仅仅规定哪些面积可以进行公摊，但是有时候开发商会根据实际的需要减少一些公摊面积，至于公摊面积包括哪些，一般购房者是很难清楚的。“通过网上进行相关面积的公示，这些数据一目了然，可以减少由于信息不对称而引发的纠纷。”李文杰分析说。
建议：允许成立复测中介机构
邱宝昌律师认为，从保护消费者权益的角度来考虑，公示意义非常大，但是开发商最终交房的面积与公示的面积依旧有差距的话，其公示的意义就不存在了，就是这个文件最终应该落脚于购买者如何简单便捷对所购买建筑产品的复测，但是从目前的实际情况来看，单个购房者是很难实现对其所购住宅产品的面积进行复测，因此公示后的购房者对住宅产品面积如何简单快速的复测将应该有一个新的规定。
他建议政府应该扶持一些专门进行住宅项目复测工作的中介机构。从目前的实际情况来看，单个业主想实现住宅面积的复测在现实中根本无法实现，这样假使开发商在公示后继续做手脚，购房者也是无法得到相应补偿的。他认为政府有关部门应该对这些可以进行单个住宅项目的复测机构给予一定的政策支持，评定其复测资格，如果达到一定管理资质的话，可以在全国范围内跨区域进行复测业务的展开。
同时业主、物管公司、开发商在复测过程中所具有的权利和义务进行明确，这样就能够保证单个住宅产品进行快速、便捷的复测。
“其实复测是公示后延续性的工作，也只有这样才能真正实现对公摊面积进行公示的初衷，彻底保护购房者的权益。复测是对公示结果的验证，进而保证合同约定面积与产权登记面积保持一致。”邱宝昌律师这样说。
本版采写本报记者张学冬（除署名外）
业内建议
建议1
需要制定严厉的处罚细则
业内人士认为，如果做手脚的实际收益要大于处罚后的损失，一些开发商还会铤而走险
虽然《通知》中提到了“未按审查合格的施工图进行商品房面积预测的，由开发企业和测绘机构共同承担连带责任”，但是承担什么样的责任，没有按照规定进行操作的话如何惩罚在该文件均没有体现。“显然需要制订一个实施执行细则的配套文件，假如没有详细规定违规后的惩处办法，那么依旧可以给开发商和测绘机构带来做手脚的可能性。”中原地产总经理李文杰认为假如没有相应的非常严格的惩处措施的话，开发商依旧会铤而走险，假如做手脚后的实际收益要远远大于处罚后的损失，企业逐利的本性必将会导致一些开发商冒险行事。
北京国际投资发展有限公司总裁杜猛则认为，对于测绘机构如何承担连带责任也没有明确。他举例说，假如一个会计事务所要伙同有关企业做假账的话，其受到的处罚是非常严厉的，参与造假者甚至要承担刑事责任，而由于测绘机构的过错而造成销售者损失的则没有明确。有业内人士认为，虽然从行政许可的角度出发，市建委是没有处罚权利的，但是其他相关政府部门则可以制订一个制约性的条款，作为该文件的实施细则。
建议2
此前已申报的也应公示
《通知》中未对此前已经取得预售许可证的房地产项目是否进行公示作出规定
任何一个政策的出台都会有一个新旧政策对接的问题。按照建委的规定，从2005年1月1日起房地产开发企业在申请预售许可后，其项目的测绘技术报告书以及房屋的分摊情况要在网上进行公示，但是此前已经取得预售许可后，目前还在销售的房地产项目是否也进行公示。
据悉，之前开发商在申报预售许可的时候，同样也需要提交有关的资料。有关业内人士认为，既然这些项目目前还在销售，就同样应该在网上公示相关资料，否则的话对于买这些项目的购房者是不公平的，假如这些项目的开发商通过做手脚的方式进行公摊面积的人为扩大或者建筑面积的缩水的话，购房者的权益同样会受到侵犯。
建议3
完善系列法规实现市场化
袁前岭律师认为可以通过建立独立的测量师制度等相应法规避免购房者权益受侵害
在业界看来，对于解决某些项目公摊面积存在较大误差，侵害购房者权益的问题，公示只是第一步。
从长期来看，北京市博盟律师事务所律师袁前岭提出了两点建议。一是建立我国独立的测量师制度。测量师及执业机构由政府严格监管。测量师既可以接受开发商、政府的委托，也可以接受购房者个人的委托。如果测量师的测量结果有误差，超过允许的误差范围，那么测量师及其执业机构要承担相应的民事责任，而且政府主管机关应对其重罚，这样就能降低出现测量师舞弊行为的可能性。二是政府主管机关制定相应的法规，如建立开发商对公摊面积数据的公示制度，即责令开发商在与购房者签订合同之前，开发商应出具有资质的测绘部门测算的套内建筑面积、套内使用面积、总的公摊面积及应公摊的每一部位的详细公摊数值，并公布测算数据的测算人、负责人、负责机构。（吴海花）
建议4
保证测量标准的严谨性
孟宪生律师建议，即便开发商公示了公摊部位，如果不符合测量标准，也应当无效
袁前岭还建议在签订《商品房买卖合同》时，应该约定公摊面积增加的处理方式。对此，知名房地产律师孟宪生表示，合同可以约定面积差异的处理办法，但是分摊办法是法定的标准，应当按照标准执行而不能按照约定来实施测量。这就是测量机构作为专业机构的作用。
即便开发商公示了公摊部位，如果不符合测量标准，也应当无效。这样，才能保证测绘机构的公正性。
孟宪生认为，测绘工作，不仅关系到合同双方的利益，而且还是国家建设和管理的基础性工作。测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责。消费者对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。主管机关按照《测绘法》规定把住市场准入，在监督中对于违法行为进行处罚。根据《测绘法》，测绘单位违反规定，测绘结果不合格，造成当事人损失的，应当承担赔偿责任。（吴海花）
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