小产权分割商铺投资成本低适宜中小投资者，但面积并非越小越好
投资带租约商铺风险相对较小，但合同也应详细约定后期租赁内容
中原统计资料显示，从2004年京城商业地产的投资者比例来看，其中个人投资比例达到了65.6%，个人投资者成为了商业地产的主要购买者。众所周知，在房地产投资中，商铺是风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型，出手准确的话，确实能够实现很高的回报，其实这也是近年来商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。如何选择一个合适的、风险较小的商铺项目是不少投资者的共同问题。 据了解，目前北京采用小产权分割商铺销售模式的项目有10多家，包括韩SHOW、中关村科贸中心、第一城、碧溪家居等。
大部分初次投资者都不敢涉足商铺
“买商铺总感觉不稳定，位置上把握不好，再者后期的经营直接影响到物业的升值潜力，很难预测”。
李女士半年前在金融街购买了一处总价350万元的商务公寓进行投资。她当时手头有资金500万元，但为了保证流动资金，因此选择了银行按揭贷款，首付共70多万元。按照开发商的承诺，每月收取相当于总房款5%的回报。在此之前，李女士并没有涉足过房地产方面的投资，作为初次试水，她选择了商务公寓而不是其他的产品，李女士称，“买商铺总感觉不稳定，位置上把握不好，再者后期的经营直接影响到物业的升值潜力，很难预测”。
李女士同时告诉记者，她有很多朋友都在进行物业投资，但绝大部分人对商铺投资认识不多，选择住宅或者酒店式公寓的投资者比较普遍。她认为，如果这次投资试水成功，下一步投资将不排除选择商铺的可能，“毕竟，商铺的投资回报率更高一些。”李女士表示。
李女士的想法实际上代表了目前不少投资者的心声，众所周知，在房地产投资中，商铺是风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型，出手准确的话，确实能够实现很高的回报，其实这也是近年来商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。如何选择一个合适的、风险较小的商铺项目是不少投资者的共同问题。
投资小产权分割商铺要了解经营定位
对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。
按照行销方式的不同，在市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式，即“小产权分割商铺”和“带租约出售商铺”。伟业商业运营总监周宁指出，小产权分割商铺的特点在于产权和经营权的分离，这意味着投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。但投资者无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理，业主即可根据与发展商的合同约定，坐等回报，或者共担风险。据了解，今年京城在商业地产的销售方式上采用此模式的项目有10多家，典型的包括韩SHOW、白云市场、中关村科贸中心、第一城、碧溪家居等项目。
小产权分割商铺一般会打出3-5年内8%-10%的年投资回报率的承诺，以投资回报率10%来计算，大约5-6年可收回投资成本。由于拆分后的单位面积小，投资门槛相对降低，对中小投资者尤其具有吸引力。12月25日，中关村科贸中心开盘，推出了7万元买5平方米商铺，开发商承诺年返回收益率为8％，五年后回购部分商铺。大家均对这种销售方式的合同细节表现出相当的关注度，开盘当天吸引了上百人到场。虽然这种投资模式起点较低，但缺点同样显而易见。对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。不过，这并非意味着小产权商铺投资模式的失败。
昆泰国际中心的成功经营从另一个侧面说明了，位置好、资源好仍然是商铺投资的重要参考指标。专家告诫投资者，投资这类商铺，要对商场的经营定位有一个基本的把握，尽量把风险降低到最小。
投资带租约商铺要注明租赁时间
为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租户。
上面提到的另一种行销模式———带租约出售商铺实质上是售后返租的改良，开发商按照经营面积将整体商业物业进行划分，然后先招租招商，继而根据租金再进行出售。周宁认为，带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，相对于小产权分割商铺，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况。据了解，温特莱中心以及建外SO鄄HO、第五大道等都是带租约商铺的典型项目。
周宁告诫投资者，为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租户，同时要在商铺买卖合同上注明租赁时间，以及附带的租金递增等条款。
单纯从经营稳妥性来考察，似乎带租约出售方式优于小产权分割，但并非所有此类商铺都能得以稳妥运作。针对第五大道的经营失败，业内人士认为其更多是源于物业条件的匹配不足，致使很多业态无法进入。周宁表示，对于带租约出售的商铺而言，由于租约先行，物业条件显得至关重要。
风险防范
了解开发商是不是专业的经营者
东方凯悦（北京）投资管理顾问有限公司首席运营官徐世恒认为，目前盲目投资商业物业的现象较普遍，外资零售业的进入，一方面将带来商业地产的升温，另一方面也将驱使商业物业开发朝更加理性更加规范的方向发展。目前国内商业地产运作尚处于学习阶段，坐守好的地段未必能够安稳地收取租金，如果投资项目周边有很多著名的商家、卖场，主力客源就相对稳定，这样的商铺往往具有较强的抗风险能力。
蓝图地产总经理傅文慧认为，商铺投资的关键取决于开发公司的信用以及后期经营管理，很多不懂商业的开发者参与到商业运营中来是使市场变得混乱的主要原因。因此对于投资商铺者来说，特别是初次尝试的投资者，最重要的是之前一定要做好充分的市场调研，对于开发商实力、招商经营管理和市场定位状况应有详细的考察。
考察商铺是否引入第三方责任担保
中原地产市场研究总监徐成峰认为，投资产权式商铺，要具有规避风险的意识。据了解，继第一城在去年率先引进第三方责任担保以后，在今年市场上所推出的投资产品中，已经有越来越多的项目开始引入第三方进行担保。“这应该是投资者规避风险的较好办法。”一位投资专家认为。
目前京城在售的这些产权商铺中，比如韩SHOW百货就通过北京（中国）华海投资担保有限公司进行合同担保，百货经营方付担保金，一旦经营出现问题无力兑现合同承诺，则由投资担保公司进行相应的赔偿；第一城则是由拥有138亿元总资产的中信国安集团以全部资产承担连带责任担保。有没有担保单位以及担保单位的具体实力是投资者在投资产权式商铺时需要考虑的重要内容。
合同约定对业态不会大范围调整
“无论是普通购物中心还是底商，不管开发商承诺的回报率是8%，还是12%，投资者都要做出理性分析，主要看其商业定位是否准确，市场运营能否到位。”徐世恒这样对记者表示。“此外，投资者应尽量避免按揭贷款，尤其是大笔资金的贷款，不少中小投资者希望用租金去算入还贷，但应考虑到，租金能否稳定还贷还取决于租金是否可以持续。”他告诫投资者一般来说，投资者在进行商铺投资时应注意以下问题：首先，不要一次性投资太大，并与开发商在合同中详细约定补偿措施。其次，在购买商铺前应了解到开发商承诺的投资回报是从商家进驻之日算起还是从购买时起，对于已经附带租约的商铺，投资者应仔细阅读租约合同。再次，购买者还应明确一旦周边商户有所变化，开发商如何进行调整。因为这关系到整个商业物业的经营状况，以及所购物业的投资回报。最好能够在合同中约定，开发商对商业业态规划不能进行大范围调整。
案例分析
带租约型商铺投资收益分析
梁女士目前有启动资金50万元，购买一个面积为62.5平方米的商铺，总房款为125万元，贷款75万元（十年），经计算月供为7500元/月，假如市场平均投资收益率（有租约的情况下）为10%左右，根据市场平均估价，市场平均租金为5.5元/天/平方米，则：
年租金收入：5.5元/天/平方米×62.5×365≈125000元
年供款：7500元/月×12=90000元
年收益额：125000-90000=35000元
贷款十年净收益：35000×10年=350000元
十年后资产总额：1250000+350000=1600000元
毛利润为：1600000（十年后资产）-500000（启动资金即首付款）=110万元
平均每年收益（年利）：110万/10年=11万元注：需要指出的是，这只是一个在静态情况下的初步分析，投资是复杂的，只有充分分析市场、认识市场、了解市场，才可以使得投资得到良好的回报。
（以上案例以及分析由伟业精锐商业管理顾问公司提供）
投资备忘
投资产权商铺备忘
购买商铺不同于住宅，着重考虑的是将来投资回报率，因此前期看房时，不仅要了解商铺的实际情况，更要了解该地区的商业开发潜力，现就考察商铺时需要注意的问题归结在一起，以供读者借鉴。
项目名称：开发商：将来的物业管理公司（注：物业公司管理水平也是决定将来物业升值的关键。）一、项目基本情况：售价：（元/平方米）周围商铺售价：（元/平方米）租价：（元/平方米）周围商铺租价：（元/平方米）使用年限：五年十年二十年商铺面积：可以自由分割不可以分割：是否售后包租：是否每年返利：元；租约合同中是否约定时间和租金递增条款：是否开发商是否曾有操作商铺的经验：是否是否引入第三方责任担保：是否二、项目周边情况商铺所在位置：住宅区附近公交车站十字路（注：这些地点的人流较大，较适于投资）项目定位：餐馆娱乐美发咖啡厅服务对象：为小区业主服务为周边商业服务周边交通：步行10分钟可到公交车站的线路有
项目定位：餐馆娱乐美发咖啡厅服务对象：为小区业主服务为周边商业服务周边交通：步行10分钟可到公交车站的线路有
（请读者将遇到的房产投资问题发邮件至. net，你将有机会获得专业投资机构提供的置业分析方案。）
本版采写/本报记者陆锐本版摄影/实习记者周晓东
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