今年下半年，受紧缩政策的影响，部分中小开发商被迫转战其他行业，但联想、国美等一批行外资本却受土地市场透明化的鼓舞纷至沓来欲食北京房产市场
今年以来，政府出台的一系列宏观调控政策改变了房地产业的旧有格局，使行业准入门槛陡然提高，不少房地产行业的大腕们纷纷走上产业多元化经营之路。但与此同时，一些行外资本（包括刚进入房地产领域的资本）却在部分中小开发商被迫转行之时竞相涌入房地产业，制造出了一派行外行内资本频繁进出房地产业的热闹景象。 今年下半年，联想、国美等一批行外资本纷纷进驻京城房地产市场。本报记者康亚风摄
外行入城
行外资本纷涌京城房地产市场
今年下半年，联想、国美鹏润地产等纷纷在京开发住宅项目，国美第一城低价入世旗开得胜，而在顺义开发了一低端项目的顺鑫佳宇则只是先以此练手。
农业、IT及家电业大佬竞相在京开盘
今年下半年以来，行外资本进入房地产业的现象尤为突出。以顺鑫农业发展集团为例，该集团主业为农业，今年年底却在北京开发了第一个低密度住宅项目———阳洲鑫园。该项目12月25日开盘，标志着顺鑫农业正式进军北京房地产业。据了解，顺鑫佳宇目前正在北京接洽其他地块，预计明年会有更大动作。
联想集团早在1998年就已涉足京城房地产业，其控股的全资子公司———北京融科智地相继开发了一批高档写字楼，如深圳研发大厦、上地联想大厦、融科咨询中心A座等。今年该集团又和北京澳林公司合作开发了位于京西的住宅项目紫金长安，在天津与顺驰集团合作开发了住宅项目天津瑞景。
目前融科智地正积极进入北京住宅市场，首个独立操作的项目是位于望京的“融科·橄榄城”，该项目也将于近期正式启动。此外，融科智地目前还在重庆、武汉、长沙、北京四个城市取得了土地开发权，全国总开发建筑面积达200余万平方米，其中北京占70余万平方米。
此外还有靠国美电器起家的鹏润地产。该公司近期推出的百万平方米大盘国美第一城即将开盘，目前认购火爆，其大康国际鞋城、金尊大厦等房地产项目也在积极运作之中。据了解，目前鹏润地产在姚家园、首都机场附近、北三环、北京游乐园和西坝河周边一带储备了大量土地，同时还积极在南京、天津等地圈地。
鹏润投资董事长黄光裕此前在接受本报记者采访时表示，2005年是鹏润全面进入房地产业的新起点，届时公司将加大对房地产的开发力度，鹏润将在住宅、写字楼、商业地产等业态上全面运作。黄光裕也放出豪言，“凡是国美电器所在的城市都是鹏润地产的目标，未来将由此形成产业化联动。”
今年进入北京房地产业的行外资本还包括国华电力，该集团开发的项目华贸中心位于CBD区域，占地39公顷，总建筑面积100万平米，今年年初已开盘，该项目被列为北京市60项重大工程项目之一。
此外，今年年中还有媒体报道，家电巨头美的集团准备收购顺德的一个大型房地产项目，以加大该集团在房地产行业的投资力度；国内通讯业龙头深圳华为也有意接手三九集团的房地产业务，并已与深圳某发展商达成了初步合作协议。
或雄心壮志，或简单试水
诸多行外资本进入京城地产时间有长有短，程度有深有浅。鹏润地产经过几年的发展，在资金、人才、房地产市场操作方面积累了深厚的经验。
目前其主推的住宅产品国美第一城规模达到百万平方米，且销售火爆。鹏润地产发展中心业务总监陈云峰透露，国美第一城很有可能一年内售罄，从而创下单盘年销售额近60亿元的记录。
顺鑫佳宇在顺义杨镇运作的阳洲鑫园是一个低端项目，目前每平方米售价仅为2100元。据顺鑫佳宇房地产开发有限公司副总经理刘贵涛介绍，该项目招拍挂拿到的土地价格是3300多万，按照预期，利润率在8％左右。
刘贵涛坦言，“我们做这个项目不完全是为了赚钱，更多的只是试水，通过这个项目积累房地产开发经验，同时也为顺鑫扩大品牌效应。如果项目操作得成功，顺鑫会大规模进入房地产行业。”
记者在采访中发现，不论是在行内摸爬滚打了多年的鹏润，还是初涉房地产市场的顺鑫，都对各自开发的项目和对京城房地产市场的发展前景表示乐观。但是也有不少行外资本进入房地产业后纷纷落马。
通常套用本行业的营销模式
目前不少行外资本做地产多会带着母公司的烙印。如鹏润地产在运作鹏润家园时，曾模仿电器经营模式，打出八折让利，一套房子便宜十几万，此次推出国美第一城又是以5100元/平方米的低价入市，陈云峰认为，之所以能够低价，主要是凭借百万平方米大盘的优势，尽力压缩成本，80%的建材从厂家直接进货，这也延续了国美低价经营家电的传统模式。联想早期投资房地产项目时也是模仿IT主业，主打高科技牌，高举“科技物业”大旗。
但也有业内人士认为，每个行业都有自己的运作规律，把其他行业的一些经营经验或管理办法直接移植到地产行业上来，未必适用。外行做房地产也不乏失败的例子。如郑州亚细亚集团在上个世纪九十年代中期通过银行贷款疯狂在全国各地建设大型商场，仅在北京就筹集了三家“亚细亚”系列商场。
但“亚细亚”的辉煌并没有持续多久，很快各个“亚细亚”就纷纷关门、倒闭。陈云峰分析“亚细亚”当年惨败原因之一就是集团投资泛滥，主业没搞好，结果大受其累；二是市场、人才的本地化操作得不好，再加上当时银行整顿，紧缩银根，结果一败涂地。
冯长春认为，行外资本进入房地产业，早期最好选择与业内企业进行合作或者兼并重组。据刘贵涛介绍，顺鑫佳宇此次推出的阳洲鑫园就是与北京协成地产合作，后者负责整个项目的前期市场调研、策划、设计等。通过顺鑫的资金与协成的经验，希望达到双方的共赢。“行外资本进入房地产业还要注意企业法人治理结构、企业发展战略、人才的引进等等”，冯长春如是说。
内行出城
地产大腕寻求多元化经营
市建委最近注销了549家房地产开发企业，占北京房地产企业总数的1/6；有不少中小开发商开始转投西南水电站等其他行业，而今典集团等大开发商则向数字影像等行业拓展
目前京城房地产市场，一方面是诸多行外资本进入房地产领域，另一方面也有不少中小开发商退出这一行业，转投其他行业，而一些大开发商则纷纷推行公司业务多元化经营。
据市建委本月发布的信息显示，北京市建委最近注销了549家房地产开发企业，原因是这些企业未参加资质年检或不符合资质条件。目前北京的房地产企业大约有3000多家，此次注销的企业占到总数的近六分之一。
除开发企业资质不合格外，由于受金融政策、土地政策的影响，最近重庆、上海、北京、深圳、成都、浙江等地的不少中小房地产开发商也开始将大量资金转投于重庆、云南、四川的水电站。
与中小开发商出局不同的是，目前国内不少大开发商开始走企业多元化发展之路。今典集团董事长张宝全就曾公开表示要在自己的苹果社区里建一座EVD大厦，并欲投资10亿元强势进入数字影像和电影产业。说到原因，张宝全认为：“谁也别指望在房地产业赚一辈子钱，但EVD却能！”
行业影响
进出均有利于房地产业成熟发展
业内人士普遍认为，房地产市场中行外资本进入，行内资本淡出完全符合市场优胜劣汰的原则，不少大开发商实行多元化经营也是出于规避投资风险的考量，整体来说，对于房地产市场具有积极作用。
冯长春认为，外行大集团进入房地产业，可以加强房地产市场上的竞争态势，提高房地产企业的经营水平、管理水平；在资金方面，这些集团资金实力雄厚，可以把在别的市场上赚到的钱投到房地产行业，拓宽了房地产业的融资渠道。同时在市场条件下，企业进出房地产行业，可以造成房地产市场人才的合理流动，整体上有利于房地产业的成熟发展。
不过胡港文认为，行外、行内资本的进出对于整个房地产市场的影响更多是中性的，应该看行外资本进入后企业的发展情况。
就目前不少中小开发商出局，大财团补充到房地产行业的现状，他认为这有利于中国民族资本抗衡目前进入大陆的越来越多的外资开发商。
“围城”现象剖析
外行进入受房地产高利润诱惑
本行业投资趋向饱和，而土地新政使拿地更透明，反而给外行进入提供了契机
泛城（中国）综合住宅服务董事胡港文认为，一些农业、家电、IT企业近年来都面临竞争激烈、本行业投资饱和等问题，其庞大的资本急需寻求新的投资方向，于是纷纷将目标瞄上了房地产发展强劲的北京市场。
据了解，目前IT行业、家电行业的利润一般只有2%左右，而相比之下，房地产业的平均利润则高达20％。在最近出炉的2004年第三版“中国十大暴利行业”排名中，房地产业已连续3年蝉联冠军。而在2004年“胡润版中国大陆百富榜”中，房地产开发商依旧占据半壁江山，共有40位上榜企业家主营或涉及房地产业。
北京国际投资发展有限公司总裁杜猛认为，房地产行业表面利润就已达到15%－20％，如果再加上隐形利润，这个比例会更高。杜猛举例说，目前国内房地产市场不是很规范，一个项目总造价可能达几亿元，但在前期开发中，开发商实际上并不需要一次性拿出这么多钱，支付给建筑商、材料商的费用都可在销售一段时间后再付款，大大降低了开发商的前期成本。如果考虑到这些隐形利润，某些开发商的利润会接近100％。虽然目前政府取消了协议用地，拿地成本大大增加，但比起其他行业，房地产还是暴利行业。
“行外资本进入房地产业主要还是看重这个行业的高利润。同时，中国目前的房地产市场还处在初步发展阶段，远远没有成熟，即便是国家宏观调控之后，提高了准入门槛，但与房地产市场成熟的西方国家相比，还非常年轻。而国内实力雄厚的综合性开发商又相对较少，市场操作的专业化程度不高，这都给行外资本进入这个领域提供了缺口。”胡港文表示。
刘贵涛也表达了同样的看法。他认为，目前各种宏观政策对房地产业的进入造成了诸多限制，但这同时也是房地产市场正规化的表现。对于早先进入的企业来说，可能受影响较大，但对于刚入行的企业来说，在拿地等方面却变得更加透明，更加简单。“
鹏润地产发展中心业务总监陈云峰则认为，房地产业资本密集型特点很强，而目前进入房地产业的行外资本恰恰都是财力雄厚的大集团。土地及金融紧缩政策的实施反而给他们入行或扩大投资提供了契机。
内行转业实为规避行业风险
部分中小开发商因实力不济被迫转业，大开发商多元化经营则是为降低企业风险
业内普遍认为房地产市场资本时代已到来，一些中小开发商资金薄弱，融资渠道不通畅，被淘汰出局或转而从事其他行业属于正常现象。有开发商认为，目前，能从土地市场上拿到地的基本上都是知名开发商，在这种情况下，小开发商只得选择资本转向。至于有些大开发商进入其他行业淘金，完全是从公司整体利益考虑。
胡港文认为，多元化经营是每一个企业做大之后的必经之路。因为每一个行业的发展都有自己的周期，有高潮，有低谷，多元化发展可以降低企业的整体风险，不过这种多元化应该在企业可控范围之内。北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春也把某些大开发商进入其他行业归结于投资集团进行战略调整，实行新的投资组合的需要。一个大的企业集团实行多元化经营，各种行业互相补充完善，某个行业出现低谷或经营失误，可以从其他行业进行弥补，由此可形成一个完善的产业集群、产业链，以降低经营风险。事实上，行外资本进入房地产业除了高利润的驱使，也有企业多元化发展的需要。
本版采写/本报记者张宏强
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