中原地产统计，2004年北京新增写字楼面积约185.5万平方米，明年还将持续放量，但需求相对平稳，业内预测这可能会使写字楼租金至少下降3
%中原地产日前发布的《2004年写字楼市场回顾与展望》的研究报告中指出，国家的宏观经济调控已初见成效，对2004年京城写字楼市场的影响已比较明显。据不完全统计，今年上半年北京市写字楼市场的新增供应量仅与受非典疫情影响的去年上半年持平。随着2005年大量的写字楼项目入市，京城写字楼市场供应将井喷，但需求市场却显得有些力不从心。 中关村区域写字楼总存量已达到420万平方米左右。实习记者周晓东摄
中原预测，2005年北京写字楼租售市场都呈现小幅下跌趋势，写字楼整体销售价格将比2004年下降约5%，租金受市场冲击相对较少，再加上大量外资企业进入中国市场，将给写字楼租赁市场带来巨大需求客群，因此写字楼租金下降幅度更小，预计将下降3%左右。“从2004年底起到2005年，北京写字楼市场将面临很大压力，”戴德梁行助理董事房炜在接受《二十一世纪经济报道》的记者采访时这样表述。
2004年京城写字楼开始快速放量
事实上，2004年京城写字楼市场就出现了一个快速放量的过程。中原统计数据显示，北京2004年新增写字楼面积约为185.5万平方米，其中东部区域仍为写字楼市场供应主体，占写字楼新增面积总和的44%左右，之后是中关村区域，约占21%、西部区域约占19%、北部区域约占12%，其他区域约占4%.“除远离商务中心区的其他区域仍然积弱以外，今年北京写字楼整体市场新增供应比较平稳。东部和中关村区域仍为北京新增写字楼最集聚的区域，而北部区域也成为今年写字楼市场中的一个热点区，该区域的写字楼主要集中在安外大街沿线，是奥运概念的产物。”中原地产市场总监徐成峰分析指出。
三大传统区域能量释放各不相同
徐成峰认为，写字楼传统热点区域的市场状况出现了明显分化，“这主要是受到区域写字楼开发数量的影响。”
中关村西区在今年上半年迎来了预期的供应高峰，理想国际大厦、天创大厦、创富大厦和CEC大厦相继推出。由于该区域受到市场供应放量的影响，而需求增长速度又难以赶上，导致租售价格和租售率一路走低，市场行情比较严峻。
CBD也陆续出炉了北京财富中心A座、富尔大厦及中环世贸等高档写字楼，使东部区域写字楼市场租售市场相当火爆，延续了去年第3季度以来的租售旺势，如CBD内的高档项目国贸中心和嘉里中心目前基本上无房可租，而财富中心A座5万平方米才推出市场2个月就售出了约80％，主要原因还是东部区域市场供应量仍较少，而根据中国入世时所作的承诺，近几年将陆续向外资开放国内金融、保险、零售等市场，导致外资进入北京市场的力度进一步加大，仅保险公司从去年底开始，中宏人寿保险公司、信诚人寿保险公司、美国大都会保险公司及光大永明保险公司等就集中租用了国贸中心、东方广场、丰联广场等东部区域高档写字楼，使目前东部区域高档写字楼市场处于供不应求的状态。
只有金融街在经历了2002和2003年的断档以后，仍在不急不躁地酝酿市场，只在该区域周边新开了华树大厦、丰汇时代长安兴融中心及枫蓝国际大厦等外围项目。区域市场供应平稳，需求具有保障，市场表现不温不火。
今年写字楼预售成交面积增长101.54
%2004年京城写字楼在销售数量和销售价格比去年都一定的提升。中原报告指出，北京市2004年1至11月全市写字楼新项目预售成交1108单，成交面积为41.6059万平方米，成交金额54.7128亿余元人民币，平均成交面积为376平方米，平均成交价格为13150元/平方米。与去年同期相比，预售成交面积增长了101.54%，成交金额增长了112.6%，平均成交面积增长了26.78%，但是平均成交价格上升了5.48%.“这说明一方面今年北京市写字楼需求增长较快，另一方面随着市场上高品质新项目的不断增多，拉动整体销售价格呈上升趋势。”徐成峰说。
同时，北京市2004年1至11月全市写字楼存量房过户成交78单，成交面积为7.6193万平方米，成交金额为5.8548亿余元人民币，平均成交面积为977平方米，平均成交价格为7684元/平方米。与去年同期相比，存量房成交面积增长了67.25%，成交金额增长了65.22%，平均成交面积增长了290.25%，平均成交价格下降了1.21%.今年成交客户一个非常大的变化是，与去年相比，北京市写字楼成交客户中外省市个人呈上升趋势，比例由去年的14.96%增长为今年的18%，这类客户一般为投资型购买，由此可看出，外省市投资客对北京市房地产的投资前景比较看好。
“同样，今年写字楼的销售价格都有所增加，除一些远离商务集中区的边缘区域外，今年各个写字楼集中区域新增供应的价格均价都超过了13000元/平方米，其中东部区域价格均价最高，约为18000元/平方米左右，西部区域次之，约为16000元/平方米左右，北部及中关村区域较低，约14000元/平方米左右。”中原地产总经理李文杰则表示，区域的商务环境对于写字楼的销售价格起到非常重要的作用。
2004年成交状况与去年同期对比 2005年预测·观点碰撞
供求失衡提高写字楼空置率
空置率预计达16%左右
中原地产预测数据显示，2005年京城写字楼新增供给量总建筑面积将达到220万平方米左右。其中已占据市场绝对份额的东部区域仍将是2005年写字楼市场供给量大户，而据中原所掌握的信息，未来一年东部区域将新增办公面积约87万平方米左右，平均每个季度新增办公面积约为21万平方米左右，远远高于近两年每季度平均11万平方米办公面积的供应量。从这点也可以看出，2005年将成为北京写字楼市场供给量集中放量的一年。
关于写字楼市场的需求状况，中原数据显示，2005年北京写字楼市场新增需求量将达到167万平方米左右，与2005年北京写字楼市场新增供给量约220万平方米相比，空置率预计将达到16%左右，再加上此前空置写字楼面积，这个比例还会扩大。
“显然，写字楼供应量会在2005年井喷，但需求却没有出现与之相一致的增长，供需相差十分悬殊，所以2005年前后北京写字楼市场压力巨大，相应的写字楼的空置率也会上升。”胡本宇这样认为。
写字楼租金不会暴跌
外资大举进入将增加客源
但也有业内人士认为，随着2005年京城写字楼的大量入市，京城写字楼市场压力的加大，市场销售价格会出现暴跌趋势。
但李文杰对此则持乐观态度。他认为虽然明年京城写字楼将出现井喷现象，但随着宏观经济稳步快速发展，尤其WTO政策逐渐放开，市场需求潜力也将增长；同时明年入市部分项目档次较高，土地成本较大，价格大幅下调的可能性相对较小。在租售市场方面，2005年受写字楼市场供给量持续放大的影响，北京写字楼租售市场都将继续走低，但大量外资企业进入中国市场，将给写字楼租赁市场带来巨大客群，因此写字楼租金下降幅度不会太大，预计将为3%左右。“李文杰表示。
北京华高莱斯国际地产顾问有限公司总经理李忠则认为，要动态地看待写字楼供应量。“开发商进行房地产项目的开发是会根据市场需求来把握，如果市场情况不好，原来准备推出20万平方米可能会减少到10万平方米，如果销售看好就多推一点”。
专题采写/本报记者张学冬
供应分析·重点区
CBD区—————明年供应量可能井喷
2004年北京东部区域写字楼市场的新增供应除CBD区域相对集中外，其他区域虽也有供应，但供应量较小，缺乏热点。从全年市场供应看，CBD区域今年集中供应了富尔大厦、北京财富中心、中环世贸以及世纪财富中心等高档项目，这也成为今年东部区域中的主要供应区域，但从目前发展情况来看，这也成为了东部区域写字楼市场供应大爆发的一个前奏。据了解，除燕莎区域由于大片土地要用于第三使馆区和朝阳公园、绿化隔离带等，可供开发的土地已不多以外，预计明年，东二环区域将有凯恒中心、新保利大厦，建国门区域有LG大厦新增供应投放市场，而CBD区域更是成为明、后年东部区域的集中放量区域，这里将有国贸三期、银泰中心、万通中心、光华国际等大型项目入市。东部区域未来的市场供应量相当可观。
但由于目前政府对CBD区域的规划一直处于调整阶段，原规划面积将至少被压缩200万平方米左右，因此未来的实际供应会与目前的预测产生一定的差距。
金融街区—————将出现三年供应高峰期
金融街今年约有23万平方米的写字楼新盘进入市场。正在建设即将开盘的项目还有盈创大厦、天宸大厦、盈泰大厦，以及已经全面开建的金融城等。据悉北京金融街建设今年将实现大冲刺，今年内，金融街所有尚未开工的项目将全部启动建设。
按照计划，所有建设项目将在2006年竣工，在2007年前投入使用，因此今后3年内将是金融街写字楼供应的高峰期。
中关村区—————明后年新推面积近百万m2
按总体规划，中关村区域的写字楼总供应量将达到500万至600万平方米，基本会在2007年之前全部建成。据统计，包括今年新增供应，中关村区域的写字楼总存量已达到420万平方米左右，今年年底预计开盘的写字楼还有新中关、中关村金融中心A座等，预计在2005至2006年还有将近100万平方米的写字楼推出。
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