交易量比去年增长了80%以上，全年均价约为3300元/m2，涨了约10
%与2003年二手房21000套交易量相比，今年的交易量虽然增长超过了80%，但没有能够突破年初预计的50000套大关。主要原因是，受今年国家宏观调控的影响，各大银行相继采取措施提高了二手房按揭贷款门槛。从需求上看，外地购房者开始越来越多地支撑二手房市场，一项调查显示，在城八区内外地买家居然占到了42%. 二手房现在已经在房展会上扮演一个越来越重要的角色。实习记者周晓东
「成交量」
前三季累计完成交易量28316套
全年度总计接近40000套，供求比例为1：3.8，比上年的1：4.6有所缓解，已购公房仍为二手房市场的交易主体
根据京城几家中介的统计数据显示，2004年，前三季度二手房累计完成交易量28316套，预计第四季度交易量在10000套左右，全年度总计接近40000套，与2003年的21000套相比，增长率仍达到80%以上。其中全年买卖供求比例为1：3.8，比上年的1：4.6有所缓解。实际上在2002年京城二手房的交易量仅为10000套，可以说近两年来，二手房市场的交易量在成倍地增长。
据我爱我家统计资料显示，2004年北京二手房市场的交易主体仍以已购公房为主，其占到全年二手房交易总量的67.2%，与2003年已购公房所占的68.2%的交易比例微降了1%.与此同时，二手商品房的交易量也呈现上涨的势头，今年其交易量占全年总交易量的21.5%，交易比重与2003年相比上涨了1.3%.而二手经济适用房由于受政策的影响，在经历了上半年的“疯狂”交易后，下半年交易量有所萎缩，其全年交易量占二手房总交易量的11.3%，交易比重与2003年相比，下降了0.3%.
与此同时，据中大恒基对二手房市场分析显示，全年成交量呈现递增趋势，这是市场供求关系作用的结果，主要是随着二手房市场供应量不断加大，消费需求也在不断被激发。但是季节性交易涨幅也开始凸显。2004年第一季度至2004年第二季度，交易量稳步增加，2004年第三季度，交易量较前一季度减少1716套，出现小幅回落，反映出了季节性变化。但第四季度的交易量经拐点上扬冲高。
「成交价」
二手房均价上涨约为10
%链家指出，今年3273元/平方米，比去年2975元/平方米涨了298元
据链家及我爱我家等房地产经纪公司的统计数字显示，二手房全年交易均价约为3300元/平方米，其中链家分析指出，2004年北京二手房成交均价为每平方米3273元，相比去年的每平方米2975元上涨了298元，增长幅度为10%.而从2004年成交价格具体的变化走势来看，由于受到郊区成交量的大幅增加的影响，二季度成交均价相比一季度的3357元/平方米下跌了8%；而在一系列政策效应的影响下，比如经济适用房成交萎缩，二手商品房成交稳步提升，直接带动了三季度二手房价格较二季度上涨了13%；四季度相比三季度又有了比较明显的下降，跌幅为10%，这在一定程度上是受到10月29日央行加息政策的影响，使一部分投资客急于出售套现的结果。
对此，中大恒基市场分析认为，成交均价和一定时期内的二手房交易结构直接相关，由二手房交易层次类型，区域等诸因素综合所致，第三季度，二手商品房和二手公寓高价位的交易比重增加，低价位的经济适用房的交易量减少，从整体上拉高了交易均价。另外，相关政策也会影响交易均价的走势。比如“新经济适用房政策”在今年4、5月份曾引起经济适用房集中放量，供给暂时释放，也是第二季度交易均价不高的原因之一。
「分析」
政策调整抑制二手房交易量增长
购买二手房申贷难度加大，银行贷款品种也开始减少，比如“转按揭、换按揭”
虽然，2004年二手房市场交易量呈现大幅度地增长，但是仍没有达到年初业内人士预计的50000套大关，对此我爱我家市场分析人士认为，今年，国家对部分投资过热行业采取了适度紧缩的调控措施。在对房地产开发信贷规模控制的同时，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛。特别是在二手房贷款方面，大部分银行对借款人、房屋、贷款成数、合作中介机构等设置了严格审查条件，使购买二手房的申贷难度加大。此外，银行的贷款品种也开始减少，部分银行为规避风险停办一些非常符合市场需求的贷款业务，比如“转按揭、换按揭”。金融信贷的紧缩在限制一些投资者利用信贷进行购房投机的同时，也抑制了一些真正的购房需求，直接影响了二手房的交易量。
此外，今年5月份出台了已购经济适用房再出售的新政策，其中明确规定：居住未满五年的经济适用房将不得出售，确需出售的价格不得高于购买时的价格；满5年的可按市场价出售，但出卖人需缴纳成交价10％的综合地价款。毫无疑问，新政策的出台虽然从源头上保证了经济适用房真正成为中低收入阶层安居乐业的保障，遏制了投机炒房行为，但同时也在短期内加剧了北京二手房市场房源不足问题，增加了部分低收入人群的购房难度，从而在一定程度上影响了再上市经济适用房的后期交易量。
市场热点
城区与郊区二手房“分庭抗争”
城八区
二手交易量上升6.4
%据我爱我家分析，从全年二手房交易区域来看，城八区交易量总和占到全市交易量的57.8%，比去年上升了6.4%.主要原因是随着城区内可供开发的土地减少，一手房的供应量也随之下降，而且一手房源大多是房价较高的高档住宅。对于那些购买力有限的购房者来说，物美价廉的二手房则成为其购买首选。
对此，中大恒基的市场分析也显示，位于城八区内的传统热点区域，朝阳和海淀二手房交易量一直高居榜首。朝阳区凭借传统的北京商务区域优势，海淀则以高新科技、良好的人文教育环境吸引置业者，这两个区域的二手房市场交易最为活跃。但是从长期走势来看，成交量渐渐走低。主要是二手房源的供给得不到及时补充。
石景山
交易量涨幅最大
与此同时，据顺驰2004年市场分析数据显示，西城区、东城区、宣武、崇文四区域因为地处老城区需求供给都比较平稳，成交量一直保持平稳上升，价格也比较稳定。全年平均价格分别是6100元/平方米、6050元/平方米、5200元/平方米、5100元/平方米。而石景山地区二手房价格比去年上涨了4.6%，交易量比去年涨了86%，是城八区内上升最快的区域。全年交易量占京城二手房总成交量的3.5%.产生以上结果的原因是该区域是离市中心最近、交通最便利的五环区域，但由于石景山的土地资源相当缺乏，新房供应较少，很多人有购买二手房的需求，其中包括京西众多科研机构、军区机关等购房人群以及依靠地铁的城里上班族。这些因素也在支撑着二手房的价格和成交量。
通州、昌平、大兴
大有赶超核心区之势
据顺驰对2004年的各个区域的成交数据统计显示，由于地铁、轻轨的修建，便捷的交通改变了人们居住的消费观念，导致部分郊区二手房的成交量也在上涨，其中通州、昌平、大兴二手房交易急速升温成为新热点。分别占全年成交总量的8.6%、7.2%、8.2%.大有赶超城市核心区及交易传统热点区域之势。
其中通州地区作为CBD的后花园，因为交通方便而且房价偏低，全年成交量上涨很快。大兴区由于交通环境的改善以及周边生活配套设施的日益完善，二手房交易量增长迅速，由去年的单价3400元升至目前的3700元。昌平地区随着轻轨的开通，地铁的筹建和八达岭高速路的存在，交易量上升也很快，成交量占到了全市的7.2%.
租赁市场
2004年租赁市场价格平均上涨3.1
%1000元-2000元/月的中低档住宅占成交额的65%，3000元/月以上的中高端物业价格下跌12
%日前，据顺驰对2004年北京租赁市场的统计分析数据显示，今年前两季度的二手房租赁价格一直保持小幅度上升，一居、二居、三居每月平均单套成交价格分别达到了1235元、1482元、1785元，分别比去年同期上涨了3.1%、3.5%、2.8%，平均上涨3.1%.
高校禁租令让三季度成交量下降
而三季度因为高校禁租令等政策因素的影响，使得京城在租赁高峰期因为客户需求减少，成交量、成交价格双双下降。而原本是市场淡季的四季度因为银行加息的影响，反而出现了需求上升的变化，很多有购房需要的消费者出于对持续加息的担忧，转而租房持币观望，需求增加导致了租房价格上涨，其中四季度一居、二居、三居每月平均单套成交价格分别达到了1280元、1520元、1820元，有望使租赁市场的淡季延期到明年1月。
3000元/月以上中高端物业降价12
%据链家统计资料分析，在2004年的租赁成交结构中，两居室仍然占据绝对的主体地位，是租赁市场的热租户型，特别是面积在70平方米-80平方米左右的两居更受人们的青睐，大约占到整个两居成交量的70%.但是两居的成交量在租赁总成交量中的比重已从2003年的65%下降到61.5%.一居室的比重则维持在2003年的水平，占到总成交量的19%左右。三居室比2003年上涨了5%.另外，顺驰的租赁成交数据还显示，2004年租金1000元-2000元/月的中低档住宅仍然是租赁市场的热点物业，在租赁市场中占总成交额的65%.其租赁成交量比去年上升了9.1%，成交价格也上涨了11%.2000元/月-3000元/月的租房成交量、价格保持平稳。而月租金3000元以上的中高端物业市场整体价格明显走低，降幅约为12%.这是因为市场租赁房源供应量的影响，近几年很多高端物业上了租赁市场。导致了以前就供过于求的高档物业更加缺少需求。
需求调查
八城区外地买家占42
%据中大恒基最近对北京二手房市场1200份样本的研究结果显示：在2004年度购买二手房的人群中，外地人购买的比例占整个市场的1/3，而本地购买二手房的又以拆迁户和普通市民为主。其中外地人选择在京安家时，价格和交通是考虑的两大因素。二手房的价格适中、交通便利、位置好等优势，正好迎合了外地人的胃口。外地人购买二手房的主要区域还是分布在朝阳、海淀、崇文、宣武等传统的城八区。仅从这八大城区的成交量分析，外地人的购买比重占总量的42%左右，而且这一比重的走势还会逐年上升。
对此，北京顺驰市场部的调查显示，京城本地的客源需求主要集中在中低档二手房上；外地和外籍客户则在高档二手房需求中占了较大比例。
从房型需求来看，二居室的需求比例最高，达到了62%.一居室、三居室及以上的比例分别为25%、13%，在这部分需求中，改善型客户比例较高，三居室及以上的消费者主要是改善型客户，而一居室的需求者主要是刚工作、积蓄比较少的消费者，但是因为市场上的一居室供应量较少，这一部分消费者的需求很难得到满足。
本版采写
本报记者袁秀丽
|
