调查显示海淀区二手房成交量与总量之比由去年30%降到今年25%以下
回顾整个2004年北京市二手房市场，除了成交量大幅攀升91%、价格平稳增长10%之外，成交区域特点也相当突出。来自经纪公司的数据显示，受郊区二手房放量的影响，海淀区的成交量下降了12.5%，而且成交量与总量的比例由去年的30%以上下降到今年的25%以下。受房源紧张的限制，西城区今年的交易量也明显衰退，上地和山后的二手房市场还没有成长起来。整个西北区域二手房的交易量和成交价格都呈逐渐下降趋势。 有关资料显示，北京今年整个西北区域二手房的交易量和成交价格都呈逐渐下降趋势。实习记者周晓东摄
「中关村」
需求人数比去年同期上涨260
%今年夏季是西北部二手房市场的转折点，该区域二手房交易经过了一个“苦夏”。据链家房地产经纪公司7月份统计数据显示，海淀区的成交量仅为135套，占全市总成交量的6.2%，从去年的第二位下滑至第五位。我爱我家的统计也显示，海淀区下半年的成交量与上半年相比出现大幅度下降，上半年该区域二手房成交量占全市交易量的21.5%，第三季度却仅占16.2%.据了解，海淀成交量渐渐走低的主要原因是二手房源的供给得不到及时补充。房源紧张带来的另一个效应是价格上涨幅度大，成交均价由上半年的5433元/平方米上升到了目前每平方米5650元，上涨比例达4%.中关村是海淀的核心区，据北京顺驰市场部统计，今年前11个月，中关村地区购买二手房的需求人数比去年同期上涨了260%，据链家房地产经纪公司市场研究中心对中关村租务市场近两年的追踪分析显示，该区域住房需求持续上升，而房源供给增长速度滞后。
受房源紧张的影响，今年的房价一直居高不下，我爱我家统计，今年该地区推出的许多新楼盘，平均价格约在7000元-9000元/平方米，而该地区的二手房平均价格则在5500-6500元/平方米，约为一手房价的75%.从2004年全年情况来看，中关村主要有两个租赁热点圈，分别是人民大学、双榆树地区与西三旗地区，在人民大学附近，一居约在1600元，二居和三居分别在2000元和2500元左右。
「西城」
房源紧张导致价格持续上涨
西城的金融街、西直门区域的房源也一直比较紧张，成交比例在全市总量的10%以下，基本处于有价无市的状态。根据北京市兴业安居房地产经纪中心的成交记录，金融街区域的二手房价格近三年以来行情一路上涨，每平方米价格平均每年上升约1000元。记者日前查阅了该公司的部分成交合同，以丰汇园为例，2002年4月4日成交的一套70.1平方米单元单价约为7361元/平方米，2003年5月28日成交的另一套114.7平方米的房子价格达8127元/平方米，而今年4月4日成交的一套99.6平方米的房子每平方米价格达9236元。
据链家房地产经纪公司统计资料分析，从2004年的区域价格来看，无论是一居、二居还是三居，西城区的租赁成交价格都是最高的，一居室、二居室和三居室的平均月租金分别为1550元、1938元和2319元。特别是一些热点区域的价格更是达到了高点，比如西城区阜成门、复兴门区域的一居、二居和三居分别都能达到1750元/月、2100元/月和2500元/月。这主要取决于这些区域的地段稀缺优势以及方便的交通优势还有其完善的商业配套设施。这两个区域的商品房价格一般比较高，即使二手房价格稍高一些，需求者也会偏好于地段的选择，而对价格变动的反应不太敏感。
「紫竹桥」
供需比例已经达到1：15左右
紫竹桥是西三环重要道路的交会处，地理位置十分优越，再加上该地区紧邻中关村及新兴的复兴门金融街，而外地来京的高科技人才和部分刚刚起步的金融人士，往往会选择离工作单位较近、面积适中的房子来解决目前的居住问题，因此紫竹桥区域成为了西北部的另一个热点区域。链家房地产经纪公司的统计显示，紫竹桥区域的二手房需求非常大，成交速度也非常快，一般在房源信息公布后的一周内都能成交。目前，该区域的供需比例已经达到1：15左右，供需严重失衡，制约了交易量。
该地区一手楼盘大都价位较高，一般在每平方米8000元-10000元；从我爱我家了解到该地区今年二手房价格在每平方米5500元-6000元；一手公寓价格在每平方米9000元-10000元之间，二手公寓价格在每平方米6000元-7000元。
链家房地产经纪公司指出，从今年的成交状况来看，2004年西部地区房屋租赁价格出现了结构性的微调。一居室价格稳定，但需求者很多，供给严重匮乏，导致部分需求群体转而考虑寻租两居室；供给和需求的同步增加使得两居室的价格相对稳定；三居室的价格略有上升，原因是供给数量相对较少，而需求增大所致。此外，与一居和两居相比，三居室的性价比最高，因此今年价格略有上升。预计这样的趋势明年会继续下去。
热点区域
公园周边二手房成投资新热点
西北部地区有着比较优越的自然环境，其中公园集中是一个亮点，周边的房源比较集中，交易活跃，价格也步步走高，主要有西城区的月坛公园、海淀区的紫竹院公园、玉渊潭公园等，月坛公园和紫竹院公园今年的表现比较典型，能代表西部的这类特殊房源。
月坛公园：总价40万元的二手房走俏
月坛公园附近可开发用地极为有限，所以新建楼盘的价位较高，我爱我家的统计显示：一般一手房价格在9000元-11000元/平方米之间。由于该地区政府机关单位较为集中，因此二手房大多以央产房为主，房源释放量少，一般二手房价格在6000元-6500元/平方米之间，一居室面积40-50平方米，二居室面积50-65平方米。这些二手房有地段优势、配套成熟，周边购物极为方便，商业氛围也较为浓郁，这些因素导致该地区二手房价较其他区域偏高。据了解，由于该区域同一地段一、二手房之间落差较大，因此二手房格外受欢迎。尤其是总价在40万左右的二手房，备受购房者的喜爱。
紫竹院公园：35万元小户型值得投资
紫竹院公园附近名校云集，周边有中央社会主义学院、中央民族大学、北京外国语大学等多所著名院校环绕，独特的人文环境及优越的自然环境成为吸引不少为子女上学方便的家庭选择在此安家置业的因素之一；同时，该地区紧邻中关村及新兴的复兴门金融街，这就吸引了一大批在上述地段工作的购房群体。而我爱我家的统计显示：该地区一手楼盘大都价位较高，一般在8000元-10000元/平方米之间；二手房价格5500元-6000元/平方米。和一手楼盘相比，二手房更为受到购房者的欢迎，其中以总价在35万的小户型尤为受到大多数购房者的青睐。
热点产品
供需两旺促央产房价格稳步攀高
央产房的交易逐步活跃是今年二手房市场的总体趋势。央产房代理公司的统计显示，包括西城、海淀在内的央产房集中区域的成交均价基本稳定在5700元-6100元/平方米的高位。链家房地产经纪公司的数据还显示，3月份西北地区的央产房放量达到了近500套的高位，成交价也一度上涨到了6050元/平方米，冲高回落之后，从6月份开始，央产房成交均价又从5754元/平方米再度攀升。链家房地产经纪公司市场部专业人士分析认为：价格的变动正是供需动态变化的均衡结果。供需两旺抬升了交易价格；而随着下半年“金九银十”佳季的到来，交易更趋于活跃，至年底价格趋向稳定。
2005展望
中关村租价将大幅上升
据链家房地产经纪公司成交数据显示，海淀区在三季度的租赁成交量占总成交量的比例为31%，较二季度的26%提高了5%，再次迎来了租赁的又一高峰，四季度也保持了平稳。其中中关村的租赁起到了支柱性的作用。
究其原因，链家房地产经纪公司市场专业人士认为主要取决于以下几方面：7、8、9三月是大学生毕业寻找工作的一个高峰期，众多对高新科技以及IT产业非常热衷的应届毕业生纷纷将自己的目标定格在中关村；虽然CBD区域以其浓厚的商业氛围吸引着众多的国内外大型企业，但是其中的问题也逐渐地显现，从而使得一部分企业往中关村转移，这就势必带动了该区域的租赁市场。
专家预测，随着中关村开发的加大，该地区的租赁价格将会大幅上升，同时向西辐射开来。一直是房屋租赁热点的中关村区域，虽然在高端租赁市场略有不足，但今年以来，随着中关村西区等区域建设力度的加大和一些新建的写字楼纷纷入驻，高档住宅和公寓租赁的需求也稳步上升。
西北地区央产房价格与市属已购公房价格（链家房地产经纪公司提供）本版采写
本报记者张家齐
|
