2005展望
明年难有新盘上市
明年预计该区域主要还是现有住宅的继续供应，受土地控制的影响，估计不会再有新项目上市，楼价也会保持相对稳定。不过由于供应量有限和商业环境的逐步成熟，而且项目剩下的大多属于好户型，因此价格仍会提高，总体趋势是稳中有升，每平方米大约会比开盘价涨700元左右。
从万柳到复兴路，是北京高档住宅区集中的区域，从颐和园昆明湖到玉渊潭的水域串起了沿线的楼盘，今年该区域住宅开发逐步进入尾声，苏州桥板块因为大量的商业和住宅开发完成，尤其是金源MALL的开业，已经进入成熟期。
蓝靛厂路明年有望拓宽一倍
昆玉河在售的项目主要集中于流域中部的板井路、紫竹院路沿线，如上河村、水之郡、10号名邸、诚品建筑、玫瑰御园，颐慧佳园等，多数项目已经销售了较长一段时间，价格多在8000元/平方米以上。昆玉河北部惟一的在售项目为万城华府。
该区域南北贯穿的主干道为蓝靛厂南路和北路，其中蓝靛厂北路沿线住宅品质相当，社区规划比较合理，去年和今年集中上市，生活和投资两相宜，今年有一些部委，如兵器工业部在附近整栋置业，社区生活秩序比较有保障。蓝靛厂南路路况较差，玫瑰御园至颐慧佳园段项目周边除了水景之外，今年没有发现其他市政亮点，不过据当地开发商介绍明年蓝靛厂路要拓宽一倍，另外东西向连接三四环的一条主干道也在明年完成，这样，该区域项目北有金源MALL、南有公主坟商圈，区域有曙光花园区域商业街，生活配套会比较完善。
昆玉河南部项目素质参差不齐
尽管昆玉河被誉为高档住宅聚集区，但主要素质较高的项目都在紫竹院路以北区域，南部项目素质参差不齐，玫瑰御园项目尽管今年新推出，但户型设计较早，价格也稍微偏高。颐慧佳园整体环境缺乏亮点，将来道路拓宽工程可能会对小区生活造成影响。该区域有一些体量比较大的写字楼，如牛顿办公中心、嘉豪国际中心等，如何让住宅消费与写字楼消费群体互动是一个值得开发商关注的话题。
昆玉河流域下游目前的项目不多，但生活区已经成型，这里有地铁交通优势，又靠近公主坟商圈，是比较理想的居住区域。由于该区域靠近西奥运中心，使得这里成为投资的热点，也是昆玉河流域最有升值潜力的区域之一。
价格
在售项目不多，价格多在8000元/平方米以上。
产品
蓝靛厂北路沿线住宅品质较高，规划较为合理。
买家
户型普遍较大，更适合追求生活舒适度的高收入人士。 10号名邸该项目位于昆玉河畔东岸，目前的参考价是9900/平方米，层高为2.9米，一梯一户，观景客厅、观景主卧、双通道设计使得居住更为舒适。该项目为精装修项目，有多种户型可供选择，面积在207平方米-374平方米之间。不过，由于户型普遍较大，更适合追求生活舒适度的高收入人士。
上河村该项目位于昆玉河畔西岸，占地11万平方米，可售建筑面积17万平方米，最大楼间距在100米以上，整个社区由纯板式高层、多层住宅组成。目前的参考价格为8000元/平方米，主力户型为三居、四居，物业费为2.98元/平方米/月。该项目利用现有涵洞从京密引水渠引水在小区内形成水景。
水之郡该项目位于昆玉河东岸，目前的参考价是7700元/平方米，总户数有168户，由两栋塔楼组成，主力户型在100平方米左右。由于该项目临近金源MALL，因此生活比较便利。此外，360路、374路等多条公交线路在此经过，可快速直通中关村、紫竹院、金融街和西外商圈。
诚品建筑该项目位于紫竹院路四季青桥东南角，占地5.93公顷，总建筑面积14.8万平方米，建筑形式为低密度板式小高层，绿化率为45%，目前的参考价格为8800元/平方米，100平方米-157平方米的二居和三居为该项目的主力户型。
玫瑰御园该项目位于蓝靛厂南路中段，昆玉河西侧，占地面积27000平方米，绿化率37%，目前的参考价格为8400元/平方米。该项目的建筑形式是8-11层板楼，总户数有409户，主力户型是100平方米以上的三居，物业费用为2.95元/平方米·月。该项目的园林分为动、静两区，整体配套较舒适。
颐慧佳园该项目位于昆玉河西岸，玲珑塔公园北侧，目前的参考价格为6900元/平方米，总建筑面积22万平方米，其建筑以5-6层小板楼（带电梯）为主，配以部分9层板楼（带电梯）。据了解，该项目有多种户型可供选择，主力户型为二居。
专题采写本报记者张家齐
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