2005展望
“富人区”明年住宅少
从今后可供开发的土地量来看，朝阳公园周边可开发的土地已经微乎其微，明年的住宅供应量将明显减少，甚至“奇货可居”。三元桥供开发土地也已完全“断顿”，目前在售住宅项目仅有3个。上东的住宅开发也开始向丽都渗透，价格随之将有所降低。
此外，明年，商业配套将会有一部分竣工，将能缓解区域内配套不足的局面。
目前，三元－上东－朝阳公园区域已经形成了京城高档住宅的集中地，大部分住宅为售价10000元/平方米以上的高档公寓。今年银行提高购房者的贷款门槛、央行加息、“8·31”土地大限等一系列影响楼市供需的政策均未对区域楼市形成一定的冲击。
今年开发量超过300万平方米
今年下半年以来，这三个区域的住宅出现了一个集中入市的局面。首先是6月凤凰城二期和时间国际开盘；7月，阳光上东之滨河花园开盘；8月，丽都水岸入市；9月，晶都国际开盘；10月，国兴·观湖国际和天安豪园面市；11月，泰华滨河苑低调开盘，东润枫景四期也浮出水面。
此外，东四环边仅有的独栋别墅项目———东山墅也已启动。加上上半年已热销的高档公寓瞰都和以4800元/平方米的低价入市的新盘“ZAMA·咱们”，这三个区域今年的开发总量已超过300万平方米。
阳光上东销售总监郭玉恒表示，目前高档住宅区域逐渐由朝阳公园西部和南部向东北方向转移，逐渐形成了东北四环周边新的高档住宅区域。
单价跨越4900元－26500元
区域内今年有些项目涨幅较大，从年初到现在，价格已上涨15%左右，如凤凰城涨了2000元/平方米，瞰都上涨了1500元/平方米。此外一些项目则没有涨价。
今年新盘均瞄准高端市场，不同程度地提出打造高档项目的口号。天安豪园的开盘价格就已经达到13800元/平方米；以独栋别墅为主的东山墅，售价高达26500元/平方米。中原地产市场总监徐成峰认为，区域高档住宅氛围的形成、地段特点以及土地的稀缺是这里项目多为高档住宅产品的主要原因。
分区域看，三元桥和紧邻朝阳公园的住宅售价一般在10000元/平方米以上，上东则一般在8000元/平方米以上，但是同样今年该区域也有销售价格比较低的产品，如ZAMA·咱们只有4900元/平方米左右。ZA鄄MA·咱们项目负责人刘新华认为，上东区域在未来两年内，高档住宅供应将突破百万平方米。但客户群中最多的还是中等收入白领，这也造成上东区域产品类型差异较大。
价格
三元桥及紧邻朝阳公园的住宅售价高于10000元/平方米，上东则在8000元/平方米以上。
产品
住宅产品有高档公寓、城市别墅、德式小楼、酒店公寓、Townhouse及普通住宅产品。
买家
客户群中最多的还是中等收入白领，这也造成上东区域产品类型差异性较大的特性。 阳光上东位于东四环霄云桥东南角，总建筑面积近72万m2，绿化率36.9%，目前已经开发的一期中，圆街1号均价8500元/m2，方街1号精装修现房均价10000元/m2，定制式城市别墅滨河花园均价3000美元/m2.凤凰城（二期）位于三元桥西北角，开发面积近70万m2，业态包括国际化公寓、酒店与商业配套等。二期由一栋酒店式服务公寓和两栋200—250m2公寓组成，配以温泉养生会所等，销售均价为12000元/m2.国兴·观湖国际位于朝阳公园桥东北角，建筑面积60多万m2，由12座高档公寓组成，是与朝阳公园接壤线最长的项目，定位是“中央公园·景观世界城”。社区内部5万平方米活水园林。销售均价为10000元/m2.ZAMA·咱们项目东接五环绿化带，总建筑面积34万平方米，板楼、塔楼均有。C区已开始登记，户型全部为80－90多平方米的两居和三居，实用紧凑，均价4900元/平方米，是该区域售价最低的毛坯房。
公园5号是甜水园项目的二期，紧邻朝阳公园、团结湖公园、红领巾公园三大公园。公园5号总建筑面积为7万平米，由3栋“品”字形塔楼组成，销售均价为7830元/平方米。
泰华滨河苑位于东四环东风桥东，规划总建筑面积近13万平方米，由四栋板塔高层建筑围合而成。户型为50—170平方米的一至三居，近千种成品装修供业主选择。目前5号楼单价6646元，2号楼单价6966元。
东润枫景位于东风桥以东100米，建筑面积35万平方米。已与日坛中学签约合办社区九年义务制中小学。目前在售住宅主要是前三期的大户型，价格为9300元/平方米。四期部分紧凑性户型暂未推广。
丽都水岸位于朝阳区酒仙桥路以西、坝河以北，总建筑面积43.5万平方米。一期住宅主力户型为150－180平方米的三居，9800元/平方米；二期为高档涉外型商务公寓；三期规划为Townhouse及叠拼公寓。
专题采写本报记者张学冬
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