CBD核心区
价格
目前CBD区域写字楼的均价水平已经跃至15000元/平方米以上,中环世贸、北京财富中心等高端项目价格已突破20000元/平方米。
需方
有传统商务的支撑,并受两大电视台东迁的利好,CBD部分项目将迎来相关上下游产业的企业。未来需求的强劲表现将使空置率有望继续走低。
平均价格达2000美元/平方米
仅3.99平方公里的CBD核心区就荟萃了金融、商贸、信息等众多国际尖端产业实体,拥有大量办公、酒店、公寓等服务设施和完善的交通市政配套,中央商务区的能量已辐射到北京东部周边区域,并由此衍生出“泛CBD商圈”概念板块,在未来一段时期之内,CBD核心区仍将在京城商务写字楼的舞台上唱主角。
2004年CBD写字楼新产品数量较之过去两年明显增多,且整体档次高于去年,平均价格也与年初预计的每平方米2000美元的价格相吻合。依据规划,写字楼建设占CBD核心区开发总量的50%.业内人士分析,2003年之前CBD写字楼新产品供应量甚少,因此区域内潜在的大量客户需求在今年开始得到部分释放。
第三季度空置率全面降低
戴德梁行发布的第三季度写字楼市场数据显示,北京东部(中央商务区、东长安街地区、第三使馆区及机场路沿线)的优质写字楼已接近全部租出,实质租金连续两个季度上升。随着第二季度落成的建外SOHO获市场吸纳,第三季度中央商务区平均空置率由第二季度的13.7%大幅回落至5.4%.此外,东长安街地区空置率下跌至9.1%,第三使馆区及机场路沿线下跌至9.8%.
未来竞争项目将是综合体
目前CBD区域内在售写字楼项目按照价格基本可分为三个档次:以北京财富中心、中环世贸中心为代表的高档定位,销售均价20000元/平方米以上;中价位项目则以蓝堡、万通中心、万达广场、尚都国际中心、温特莱中心、嘉都大厦为主,价格介于15000元至20000元/平方米之间;而包括中国第一商城、金地国际花园等项目在内略低价位的产品目前已不占主导。
香江国际发展有限公司副总裁潘明朗曾表示,目前CBD内在建和待建的大中型项目多是建筑综合体,未来区域内的竞争将是综合体的竞争,比较的是整体规划的合理性,而不是单纯的位置优势。 蓝堡国际中心位于西大望路3号,总建筑面积约19万平方米,由写字楼、公寓及底商构成,300-800平方米独立办公间已入驻。目前公寓单价南区为12500元,北区为14000元;写字楼均价在16500元/平方米以上。
万通中心地处朝外大街甲6号,每栋单体面积16000-34000平方米的小体量办公楼填补了CBD的供应缺口,满足独栋办公要求。并有1000多平方米的小标准层。写字楼均价17000元/平方米,2006年可入驻。
中环世贸中心位于建国门外大街与东三环的交会处,是北京CBD十大重点工程项目之一,计划2005年8月竣工。总建筑面积235000平方米,超5A级智能办公。目前写字楼均价为25000元/平方米。
光华国际中心与CBD历史人文公园毗邻,占地面积为3.6万平方米,建筑面积21万平方米,项目整体由三座写字楼和一座国际公寓等组成。价格待定,入驻时间为2007年。
北京万达广场位于东三环与东四环之间,一期共28万平方米,明年7-12月交付使用。商务写字楼根据中小企业的需求而量身定做。一期将于近日清盘,目前写字楼均价15000元/平方米。
温莎大道地处光华路西里,总建筑面积20万平方米,四座公寓为精装修板楼,正进行内部装修,均价约为19800元/平方米。独栋冠名写字楼预计于明年4月竣工。二期纯写字楼正在规划中。
温特莱中心位于西大望路与光华路交会处,距央视新址约500米。项目总建筑面积92000平方米,包括高档商务楼和5A标准写字楼。现售均价为15800元/平方米,2005年5月可交付使用。
北京财富中心地处东三环北路,占据CBD核心地段,是CBD区域最早开工的写字楼项目,明年5月入驻。目前售价为20000-30000元/平方米,价格上扬较明显。项目今年共销售15000余平方米,写字楼占60%.
2005展望
明年62万m2写字楼入市
据预测,明年东二环和东三环及CBD周边区域的优质写字楼项目供应量约为62万平方米,这将使近两年来东部区域优质写字楼供应不足的情况得到缓解。
东部写字楼供应短时间内放量,将对市场有所冲击,同时,由于该地区优质写字楼平均空置率较低,因此平均租金水平不会大幅度回落。
专题采写 本报记者陆锐
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