燕莎/丽都
价格
目前，晶都国际销售均价为8600元/平方米
产品
高档写字楼四星级标准客房、高级公寓以及部分商业裙楼
买家
该区域买家多为投资者或开发商自持物业
燕莎、丽都商圈是北京城市国际化进程的起点和里程碑，从上世纪80年代开始，到今天已经成为京城两大著名涉外商圈，这里聚集了北京四分之一的涉外人群，是京城最成熟的涉外商务生活区，该区域的商务物业多数还是针对区域特征进行规划设计的，投资性和自用性并重。
商务地产奇货可居
来自中原地产的统计数据显示，北京的几大高档写字楼租金最高的区域有两个，一个是燕莎商圈的燕莎购物中心，另一个就是位于三里屯的盈科中心，而这两个项目的共同点就是位于涉外区域，而支撑这些项目的价值则是地段和涉外企业认可程度。因此浓郁的涉外商务氛围使得这里的好多项目具有了潜力巨大的投资空间。同时由于燕莎—丽都商圈毗邻使馆区域和机场高速路，综观各国涉外企业尤其是世界500强入驻的区域，一般是靠近使馆区域和机场高速路两旁，这样使得这两个区域的商务地产项目有着非常突显的潜在需求。
近几年来，这个区域的商务地产放量少之又少，尤其是纯粹的写字楼项目几乎没有。今年该区域的商务地产主要有佳程广场、第三置业、晶都国际。其中纯粹的写字楼项目为佳程广场，该项目为开发商自己持有，以租赁为主；第三置业目前开发的是写字楼公寓；而晶都国际则是以投资为主的酒店行政公寓。由于区域商务地产的稀缺性，目前该区域的这三个商务地产的销售以及租赁情况一路走高，其中晶都国际项目开盘三个月，销售额就达到了3个亿；而第三置业的商务公寓已经售罄。
投资性购买客群较多
由于该区域具有非常良好的商务氛围，尤其是区域商务地产的需求远远大于供给，因此该区域的商务地产得到了越来越多的投资性购买者的认可，第三置业和晶都国际项目购买客群中，投资者的比例是非常大的，据晶都国际副总经理岳勇介绍，该项目的投资性购买人群占到总数的80%左右，而同样第三置业的购买客群中用来投资性的人群比例也是非常高的。而佳程广场也是看到了这个区域旺盛的需求，才决定以租赁为主的营销模式。 第三置业位于朝阳区三元桥东北角，处于国际商圈中心地段。项目以风格一致的多功能城市复合中心的整体形象出现，包括甲级写字楼、高级公寓、商业、配套设施等。总占地面积1.934公顷，由一栋150米高的甲级写字楼、两栋88米高的公寓和两层底商裙房组成。总建筑面积194635平方米，其中地上总建筑面积164345平方米，目前销售的是高级商务公寓，其产品已经成为该区域标志性的建筑。
晶都国际位于北京市朝阳区将台乡，紧邻燕莎商圈、丽都商圈，坐落于北京最具规模的高档涉外酒店聚集中心———“中央酒店区”，其项目包括456套四星级标准客房，以50平方米左右酒店格局设计，由建国饭店物业管理公司以酒店标准来全面经营，包括客房出租、酒店管理等。另有444套投资型套房，106平方米左右两居为主。目前销售均价为8600元/平方米。
佳程广场位于朝阳东三环北路，该项目为纯粹写字楼，由两栋甲级写字楼、裙楼配套商业及大型地下停车库组成，建筑面积为141075平方米，项目总体布局气势磅礴，双塔凌云耸立，以“掌开而合”的形态，表达对世界的拥抱。其中6000平方米入口广场上设有巨型水景园林，形成北京东区的新地标。
业内观点
现有商务地产供不应求
徐成峰（中原地产市场研究总监）
这个区域的商务地产目前正处于供不应求的局面，这主要是因为这个区域的涉外时间较早，形成了比较成熟的涉外氛围和商务氛围，也因此形成了比较稳定的对商务地产的需求，但区域的商务地产在前几年就已经开始释放。现在随着第三使馆区的建设开始，这里对一些商务物业的需求就更为突出，但是目前这个区域的纯粹写字楼的供应量太少，大部分是商务公寓。所以，就形成了目前供求不对等的局面。应该说这是一个投资商务地产的好机会。
业主访谈
看好这里的投资潜力
刘先生（第三置业业主）
我购买这个商务公寓就是为了投资，因为这里住的外国人比较多，哪个国家都有，而且他们也已经习惯在靠近机场高速路附近的商务公寓居住，所以，我比较看好这里。而且在这里投资很有潜力，因为这里可以出租的高档的商务公寓不是很多，我调查了一下，现在这里很少有新项目出来，将来也很少有。
现在我的房子直接租给了一个外资机构，他们的员工在这里居住。
2005展望
投放量少奇货可居
由于该区域目前可以销售和出租的商务地产的数量非常少，因此该区域的商务地产出现了一种奇货可居的局面，同时佳城广场以租赁为主，而剩下的两个项目都是处于非常便利的交通和商务氛围之中。地段和需求是这里商务地产升值的最主要的推动力。此外，为涉外机构服务的一些下游企业对物业的需求也很大。
专题采写 本报记者张学冬
|
