政策趋紧房市仍然走“热” 土地批租是缘由 | |||||||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2004年12月24日 08:45 财经时报 | |||||||||||||
在整个行业发展向好的这个大背景下,在目前短期调控政策对投资过热势头有所缓合的同时,市场仍存在着风险性的热度依旧不减、房价高走等问题,就不应只是问责短期政策,而是应该在长期政策中寻找原因。 按照国务院的部署,11月17日,国土资源部、发展改革委、财政部、监察部、建设部、农业部和审计署等七部委组成的联合抽查验收小组开始赴各地对全
地价、房价互动上升引发行业过热 相比较而言,由于土地具有自然的稀缺性和明确的国家垄断性,房地产行业对土地政策的动向更为敏感和关注一些。然而,在此轮紧缩性调控中,土地政策在政府投资过热的控制中和市场房价上涨不止的形势中,处境却有些尴尬。同时,有关资料显示,今年1~10月商品房平均售价同比上涨11.7%,其中,商品住宅平均销售价格为2566元/平方米,同比上涨10.2%。与房价同步上涨的是,我国土地交易价格也逐季上涨,一、二、三季度土地价格同比分别上涨7.5%、10.4%、11.6%,1-9月份同比平均增长10.2%。其中上海增长14.9%,南昌增长23.7%,沈阳上涨16.5%,成都上涨15.1%,而这几个城市也恰恰是房价增速较快的地区。10月份的“国房景气指数”也一转6月以来的下降趋势,出现了回升的迹象,比9月份微升0.04点。 在全国主要城市土地开发面积出现负增长、房市供应量下降的情况下,地价和房价在供需规律的推动下进一步上涨将可能再度引起行业过热,行业人士对此不无担忧。 有人士分析认为,尽管近一轮房地产调控举措呈现出一定的紧缩性表征,但应该承认的是,从整体上看房地产市场的高速发展正是基于我国近年来长期政策的相关鼓励和扶持。国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣近日在一次会议中提出,从短期看目前我国经济快速稳定发展,城市居民居住消费被大规模释放,同时我国社会城乡结构三七分的状态,在持续性的城市化发展中每年将有2800万农民进城。这些因素所产生的房市保守需求就将达到每年至少几万亿平方米。可以说在未来的几十年内,房地产的发展空间都是相当广阔的。在这个期间短期性的政策调整,主要应该针对市场自发发展中的结构不合理问题,而不应是仅仅就总量进行控制。 一般而言,调控行业发展的政策分为短期政策和长期政策两种,长期政策主要是确定行业总的发展方向,相对而言是较为宏观和长效的;短期政策则是针对行业发展中出现的具体问题进行修正而实施的,其影响力限定在一定范围或时效内。因此,即便是短期政策在表面上出现了与长期政策不一致的倾向,仍不会对长期政策所决定的市场产生方向性的影响。但是在整个行业发展向好的这个大背景下,目前短期调控政策对投资过快有所缓合的同时,市场仍存在风险性的热度依旧不减、房价高走等问题,就不应只是问责短期政策,而是应该在长期政策中寻找原因。刘福垣就此分析认为,我国在发展房地产行业的过程中,总体的政策方向是正确,但在具体的操作中存在着战略性失误,也就是当前市场投资增长过快、房价高企、供需结构失衡等问题的原因所在。而刘福垣所说的政策失误中,就包括土地出让权一次性出让和出让金一次性缴纳。 批租混淆了地产与房产的资产性质和收益方式 在我国实行土地国有制度的条件下,进入市场流通的并非土地的所有权,只是使用权,其运作方式为向市场出让一定期限的使用权,到期回收,实际上这就是一个出租过程。在房地产的概念中,房产的资产性质是完整的,通过出售使业主拥有所有权,这种资产权利是固定的;地产的资产性质则是不完全的,通过出租业主仅拥有使用权,这种资产权利应是动态的,土地租金要随着土地形态和价值的不同而变化,其收取方式就应该是按年收取,而不是一次性缴纳。刘福垣认为,本来这两个不同性质的资产应该分开对待,即地产市场与住宅市场宜分体流通,而不应该一并运作。而实际中,我国所采用的通过协议或者公开招拍挂将七十年的土地使用权一次性拍出,并与住宅市场一并销售的运作模式,使得土地的出租和住宅的出售完全地混合在一起,模糊了土地资产的出租性质和收益方式。 刘福垣提出,这种土地使用权出让模式的直接结果有:一是一次性收取了本应该在七十年期限内逐步实现的收益,从长期来看使得土地的价值和收益不能随着市场变化得到真实的体现,也失去了通过土地租金对地产市场进行持续调控的能力;二是土地批租影响了城市经营观念的正常方向,土地资产七十年的收益可以提前一次支取促使各城市政府在没有充分调研的情况下,竞相进行土地开发经营,以增加其任期内的政绩及收入。这种明显的短期行为不仅使宝贵的土地资源难以得到真正有效的全面利用,浪费了资源,还为以后的政府发展城市预留了资源及资金瓶颈,直接影响了城市的可持续发展;三是土地出让金一次性缴纳直接导致了土地入市成本高昂,房地产价格也由此高企,人为地提高了房地产市场的门槛,这也是引发投资结构失衡性过热的原因之一。如果按土地价格占房地产成本40%来计算,如果将土地由批租制改为年租制,房地产的入市成本将有相当大的下调空间。 高地租引发房市对其他消费和产业产生挤出效应 这种土地批租对间接房地产市场的间接影响则在于:由于土地价格上升引发的开发成本上升,及高房价带来的高额开发利润,使得房市大部分的生产要素都集中在发展商品房开发和买卖市场上,廉价的租房市场支持力不足,使房市结构过于单一。这样,所有的住房需求不得不全部推积在商品房买卖这一个端口上。而这又促使房价进一步高涨,增加了人民群众的置业难度。实际上,市场的需求并不是一定要通过新增存量房来解决,政府和市场也并不能保证每一家都能买上一套便宜的新房子。发达国家城市住房自有率最高的英国,居民住房自有率不过60%左右,其他大多数国家在40-50%之间,而我国已经达到81%。 同时,在高房价的情况,居民买房必须全面依赖房贷,这不仅耗掉了老百姓的储蓄,月供也占去了人们的每月工资,挤压了其他消费支出的增长,也挤压了相关产业的发展。有关数据显示,我国2003年城镇居民可支配收入总数为42360亿元,住宅销售额占总收入的比重为16.7%,超过美国1999年的水平。事实上,与当前房地产及其相关联产业投资增长形成鲜明对比的是,全社会消费增长偏冷。从2001年至2003年,大宗生产资料的价格上涨幅度已经达到上一轮经济周期的最高点,但一般消费品的价格却依然在低位徘徊。更重要的是,高房价全面提高了城市的生存成本和进城门槛,中等收入水平的产业工人、低收入水平的打工者及农村进城人员面临着更大的生活压力,这直接影响了生产力的再生产。可以说,这种土地批租制度与当前经济发展阶段是不适应的。
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