业内认为，从新中关地下商铺拍卖结果来看，未来地铁商铺发展前景看好。本报记者关爽摄
该项目地铁商铺因地理位置优越受到竞拍者追捧，其一层商铺也将于近期拍卖
业内认为，商铺价格构成复杂，拍卖可帮助商铺找准定价，充分挖掘产品价值
12月11日，新中关商业中心进行了京城首次地下商铺拍卖。在此次拍卖中，共计151.86平方米的地铁商铺拍出了3.7732万元/平方米的成交均价，其中单价最高达50471元，拍卖现场十分火爆。据悉，其一层商铺也将于近期拍卖，拍卖事宜正在筹备当中。业内认为，就目前情况来看，地铁商铺优势显著，未来发展前景看好。而此次拍卖的成功也将进一步活跃北京商铺拍卖市场。
最新案例
京城首例地铁商铺拍卖火爆
业内根据拍卖结果预测，地下商铺市场发展前景乐观
因此次新中关“峰City鄄Mall”的3处地铁商铺为京城首次地下商铺拍卖，一时间在业界引起了较大反响。
亲自操手此次拍卖的天问国际拍卖有限公司总经理季涛将拍卖的成功首先归结于竞拍商铺具有直通华纳影院入口处和地铁站口的地理优势，其次是成熟的商业环境。
此外，因这3个竞拍商铺面积较小，投资成本及风险相对较低，所以也很容易被投资者接受。
据介绍，参照此价格标准，目前地下部分商铺销售价已基本确定，大致略低于此次拍卖的成交均价。
新中关推广部助理经理李楠表示，地下商铺市场前景乐观。目前，无论是走高端路线的东方广场还是档次较低的万通商场，人气都很旺，经营势态良好。而新中关地下商铺不仅具有直通地铁的便利条件，同时档次较高，人气和商机更为看好。此次竞拍成功也将进一步活跃北京商铺拍卖市场。
海湾地产董事长王海认为，此次中关村地铁商铺拍卖最大的意义就在于给中关村商铺提供了定价标准。对产品的定位具有科学的指导意义。除了确定价格之外，通过拍卖的手法销售商铺，也是将最好的铺位留给最佳投资者的一种资源配置途径，不仅打开了市场局面，最大化地扩大了产品知名度并树立了商铺在投资者心目中的形象，增进了买方对产品的了解。
王海表示，新中关地上部分商铺依然会继续采取拍卖的方式打开销售局面，这主要是基于对进一步准确定价的考虑。按照惯例，地上首层商铺无论从价位和增值前景来看都应属上品，所以新中关未来即将拍卖的一层商铺价格有望继续攀升。
就商铺拍卖而言，拍卖师季涛认为，拍卖主要遵循价高者得的市场规律，商铺拍卖也同样如此，主要是通过拍卖的方式确定商铺定位。在北京，商铺拍卖最早始于2002年，首次采用这种模式的是建外SOHO，之后引发左岸公社、富力城、秀水街等项目纷纷效仿。季涛表示，商铺在众多物业形态中是价格最难把握的一种产品，它的形成和决定因素比较复杂，既由产品本身决定，同时还受商业环境、市场投资者的认同度等因素的制约。所以早期推出的产品价格缺乏稳定性，商铺价值变量较大，因此，只有经营好、氛围成熟的商铺才能增强投资者的信心。
富力城2个月前的商铺拍卖也证实了这一点。富力地产策划销售中心副总经理冯晓晖表示，当初拍卖星光大道商铺时，目的之一是为了突破已深入人心的CBD南部底商价格。此前客户认同的价位在2万元/平方米左右，但星光大道商铺最终的拍卖价超过了客户心理预期价，重新确定了该商铺的价值。
冯晓晖称，近几年，很多商铺项目都会选择用拍卖的营销手法进行前期操作，但仍不排除其中个别发展商单纯造势的情况。
优势：打开商铺销售局面
同时还可扩大产品知名度，取得经济效益最大化，并增进买方对产品的了解
季涛认为，以拍卖的手法营销商铺还有以下几方面好处：首先可以将经济效益最大化；其次为商铺定价确立了一个标杆，如果单凭发展商单方定价，一旦价格定高了就会使销售陷入困境，而定价过低，又可能造成极度热销的抢购局面，不利于充分发掘产品的价值；第三点是能起到良好的宣传效果。
但目前北京商铺的拍卖业务量并不大，原因之一是房地产拍卖本身受市场接受度的影响，再加上新一代商铺产品才刚建起，不存在类似尾房那样的产品，所以商铺拍卖市场并不活跃。据了解，一家以操作商铺拍卖为主的拍卖公司每年业务量不超过10笔。冯晓晖强调，尽管许多商铺会采用拍卖作为营销模式，但有实力的发展商并不急于将暂时售不掉的商铺通过拍卖方式进行消化。
专家建议
延长良性经营期以提升拍卖价值
冯晓晖认为，商业成长周期较长，一般良性经营时间越长环境越成熟，价值也就随之提升。发展商一般是先出租，待成熟后再连同租约一起发售，或作为持有物业变为固定收入，这之间的过渡期通常为2-3年。依据常规，小项目因急于套现有可能拍卖收尾阶段的铺位，以加快资金回流速度。但就目前来看，北京商铺销售市场上鲜有此类情况。
专题采写/本报记者陆锐
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