成交量比去年同期上升76%，成交价上涨6.7%；58%购房者青睐北三四环间的二手房
据北京顺驰市场部统计，今年前11个月，中关村地区购买二手房的需求人数比去年同期上涨了260%，成交量上涨了76%，成交价格也上涨6.7%.业内人士预测，明年中关村二手房交易价格仍有8%的涨幅空间。
新房供应少价格高，二手房被激活
据北京顺驰市场部统计，前11个月，中关村地区二手房购买人数呈直线上升趋势，比去年同期上涨了260%.在这些购房人群中，42%的人是因为在中关村工作，因此希望就近购房；而31%的消费者是为了给子女提供高素质、良好的教育环境。在这些人群购房需求的驱动下，中关村二手房交易量比去年同期上涨了76%.众所周知，中关村地区云集很多知名大中小学，高科技企业林立，地区内的居住人群平均学历居全北京最高，平均工资水平也很高。但由于区域内新开发的商品住宅不仅数量有限而且价格高昂，很多在该地区工作的高收入白领不买一手房转而购买实惠的二手房。
中大恒基市场分析人士认为，海淀区新建地产项目中，纯居住的项目凤毛麟角，而多数是以写字楼及商住两用的公寓为主。公寓主要针对的客户群为少数高收入群体，市场售价保持在每平方米1万元左右，这也使得一些单纯以居为主的客户望而却步。因此，二、三级普遍住宅市场被激活，交易活跃。
单价6250元，为新商品房的73
%从中关村地区2004年的全年走势来看，随着二手房的市场需求的增长，价格呈现上升的趋势。据顺驰市场的分析数据显示，目前中关村区域内的二手房平均价格为6250元/平方米，比去年上涨了6.7%.同期，新商品房平均价格为8500元/平方米左右，二手房平均价格是新商品房的73%，新旧房之间的价格差使得二手房市场还有较大的空间。
其中，北三环至北四环之间的二手民宅价格为6600元/平方米，公寓为7500元－9500元/平方米。这一地段是中关村的核心地带，重点院校、高科技企业林立。据顺驰的调查显示，有58%以上的客户喜欢购买这一地段的二手房。而北四环至北五环之间的住宅大部分是上世纪90年代以后建成的，因而二手房价格相对较高，大约为6200元/平方米，也是较受欢迎的区域之一。
此外，北三环以内地段的二手房大多房龄比较老、布局不合理，不太适合本地区年轻白领主要消费者的需要，仅26%的客户喜欢购买这一地段的二手房，这也导致该地段二手房价格相对较低，约在5800元/平方米左右。
明年二手房价格还有8%的上升空间
据链家市场分析人士认为，中关村院校及科研单位多，一些房子暂不能上市，这也导致房源不充足。中大恒基市场分析人士也认为，由于该地区拆迁比较多，能够供应的房源不多，因此目前面临供需失衡。但中关村作为传统交易热点地区的地位不会受到影响。尤其是清华、北大、人大等高校周边区域一直是市场热点中的热点，其二手房价格比同一地区其他二手房高出30%左右。
链家分析，由于中关村二手房租赁市场需求较大，一些中小投资者购买二手房后用于出租，因而购房时多要求面积在50至70平方米之间。
对此，北京顺驰市场部专业人士通过对目前中关村二手房的现状分析认为，中关村作为高科技公司集结地，未来的发展潜力较大，优越的教育环境吸引了很多置业投资者的关注，而本地区的可开发土地资源已接近匮乏，预计明年区域内的二手房价格会有8%的上涨空间。
专题采写/本报记者袁秀丽
市场动向
租金将稳中有升
人大西门两居室月租金不低于2000元目前，中关村二手房源中，老旧公房和央产房的租赁市场很活跃，买卖交易量相对较小。
据链家房地产经纪公司市场研究中心对中关村租务市场近两年的追踪分析显示，该区域住房需求持续上升，而房源供给增长速度滞后。预计未来中关村二手房租赁市场将更加活跃，价格将表现出稳中微升的态势。
从整体来看，目前中关村地区房屋租赁价格出现了结构性的微调。其中，一居室价格稳定，但需求者很多，供给严重匮乏，最终部分需求群体转而考虑寻租两居室。
因此，两居室的价格相对稳定是供给和需求的同步增加所致；三居室的价格略有上升，原因是供给数量相对较少，而需求增大所致。此外，与一居和两居相比，三居室的性价比最高。
另外，中关村各个小区域租赁价格基本相当，出现局部价格上升的地区则是大学校区的周围，如北航、理工大、人大、北外、民族大学、北京交大等，其中以人大西门为代表，在其周围的两居室不低于2000元/月。
|
