与传媒相关的文化、广告、影视等中小企业要求写字楼邻近电视台、价格较低、空间可自由组合。本报记者敖虹摄
借势中央、北京两大电视台东迁及传媒大学辐射；已有近10个商务项目启动
据消息人士透露，依照朝阳区最新的规划构想，朝阳路东段将依托中央电视台及北京电视台东迁、中国传媒大学等因素，建设一条新的文化传媒大道。早在年初，央视迁址消息传出伊始泛CBD区域就吸引众多视线，发展商也使出浑身解数打造传媒概念商务楼。近一年过去了，这些依托电视传媒产业开展营销的商务楼项目是否如其所愿？真正的传媒产业聚集链又将何去何从？
需求：3万家传媒下游企业东移
要求写字楼价格较低，且距电视台较近，办公时间空间自由
据统计，目前以两大电视台为中心的下游企业数量约计3万家，几乎全部坐拥在两大电视台周边区域。上古代理推广部经理李聚宾认为，两大电视台的东迁直接促成与其相关联的产业随之迁入泛CBD.因为尽管CBD中心区的写字楼具有地理位置上的明显优势，但价格成本之高不是普通的文化、传媒、影视小企业可以承受的。
李聚宾表示，性价比是这些上下游小公司选择办公地点的重要参考指标，在位置优越的前提下，性价比主要体现在自由、个性化空间和方便、灵活的办公方式，这些客户通常24小时办公，并对整体环境要求较高。
中原地产总经理李文杰也认为，与央视、北京电视台等相关的上下游企业数量不菲，对办公场所的需求也很大。但出于对成本的考虑，很多相关小型企业更倾向于选择商住两用的物业作为办公场所。一些与播音、摄影等相关的产业除了要求能24小时办公外，还对层高有不同于普通商务楼的要求。
此外，不少发展商认为，传媒文化相关产业对写字楼的要求不会存在严重的异化，只要在设计之初充分地考虑到产品定位的可变性，就可以适时地打出与传媒相关的概念。在CBD周边区域，以传媒概念作为卖点的商务楼项目不在少数。李文杰表示，尽管有一定概念宣传的噱头在里面，但不可否认，相应的产业需求的确大量存在。
供给：朝阳路东段近10个商务项目启动
多数传媒概念写字楼可自由组合，面积最小仅100多平方米
目前CBD及泛CBD的在售项目中，苹果社区将商务楼命名为转基因苹果，定位为“国际传媒港”，这些蒙太奇式自由组合的商务楼最小组合单元仅100平方米，全开放自由空间；后现代城及CBD中心区的温特莱中心等也一度把传媒概念作为卖点；万达广场更是将广告打到了电视台家门口。位于朝阳北路的财满街也在其8万平方米商务楼部分建造了薄板式阳光写字楼，有一层一户350平方米及160平方米两户一层的设计，为广告行业、媒体行业等公司提供特殊化的办公空间。
据记者观察，位于CBD东侧至定福庄之间的朝阳路东段周边区域，以财满街为代表的近10个商业、写字楼项目已先后启动。尽管目前商务氛围相对薄弱，但有良好的开发建设基础和市场认同度，且拥有充足的土地储备，区域的交通和配套也正在逐步完善。
前景：另类商务模式提升区域活力
产业龙头已存在，缺少相关政策扶持，业界建议对进驻的传媒产业企业减免税费
李文杰认为，这些传媒链上的小企业置业的最大特点是通常能支付的租金比较低。因此，这种以传媒为主体的V商务与CBD中心区传统商务和中关村的E商务最大的不同在于档次上的差异，而且它们也更多地体现出本土化特征。
国锐投资总经理助理梁炜也指出，V商务概念的提出主要是区别于以往CBD的传统商务以及中关村的E商务等的另类商务模式。
李文杰在肯定了V商务的崛起对区域活力的拉动作用的同时也指出，从现时的情况看，产业龙头存在了，缺少的是相关产业政策，如鼓励影视传媒上下游产业进入东部发展，适当给予税费减免等政策倾斜。
梁炜认为，中央电视台和北京电视台的落址，使CBD及周边地区聚集了相当数量的影视传媒等上下游产业公司，加之中国传媒大学的辐射等客观条件，朝阳路东段区域的文化底蕴和前景不逊于宣武区的国际传媒大道。
梁炜还预测，随着产业链条的逐渐完整，一旦形成从上到下的全方位产业链及住宅先行、商业和产业紧随其后的局面，无论是投资还是自用，置业者都将有望得以较高的回报，新商务氛围的形成最终促使物业升值。
专题采写/本报记者陆锐
市场现状
目前企业东迁尚少投资客抢先
位于泛CBD百子湾路上的后现代城，其写字楼定位为以传媒产业相关企业为主体的客群，据后现代城的代理公司上古代理推广部经理李聚宾介绍，后期的销售情况并非完全与此前客群定位吻合。
李聚宾解释说，北京电视台目前尚未建成，而央视在未来两年内也不会投入使用，传媒产业东进所带动下游企业东迁的吸引力目前大受制约，文化、传媒、影视等中小企业东迁目前尚属少数。如后现代城商务楼只有一部分业主是以自用为目的的下游产业客户，如果将范围扩展到更宽泛的音乐、影视、广告等相关产业，对应客户基本能达到30%.李聚宾表示，后现代城在运作之初主要考虑到周边缺少商务项目，为了填补稀缺，将二期做成了商务楼，后期也打出传媒概念，主要是为产品寻找一个迎合市场的卖点。但从现实情况看，绝大多数的自用者并非传媒产业相关客户，但这一卖点却对投资客有强大的吸引力，多数投资客同时投资2－3套小户型，投资额大约在200万－300万元。
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