———北京九鼎房地产开发有限责任公司常务副总经理方方访谈
13年前，看上去文文弱弱的方方南下海南做起了外贸工作。4年后，这个安徽女子重返北京，做起了与其专业截然不同的房地产。今天的方方是北京九鼎房地产开发有限责任公司的常务副总经理，正在运作的本家润园项目的价格已经卖到了区域最高，“即便这样，这个区域的价值还远远被我们低估了”方方这么告诉记者。
人物档案 方方笑称，房地产牵涉到的行业和人太多，随时都可能跟着市场发生变化，这让她觉得自己永远不是这个行业的权威，总有需要学习的东西。
1991年，方方毕业于对外经济贸易大学国际贸易专业，毕业后南下海南，在一家瑞士公司从事外贸工作，后因为公司迁至四川而放弃。1995年返回北京，开始从事房地产投资工作，运作了望京、南四环等地的项目。1997年成立北京九鼎房地产开发有限责任公司，正式转做开发商，担任公司常务副总经理。先后运作了位于亚运村的世纪宝鼎和广渠门的本家润园两个项目。2004年12月，在刚结束的上海住交会上获得“2004年度CIHAF中国房地产百杰”称号。
「职场心得」应做兼顾利润的设计师
记者：先下海南后返北京，怎么会选择了和外贸专业不搭边的房地产行业？
方方（以下简称方）：职业的选择和机缘关系非常大。本打算一直做外贸，但是因为公司要迁到内地，我又不愿意去，所以就放弃了这家公司。随后机缘巧合做起了房地产，一做就做到现在。
记者：到现在一共运作了哪些项目？有什么体会？
方：由于上世纪90年代初只有国企才能运作房地产，所以我当时只是作为投资商的身份参与，在望京、南四环、西边运作了一些项目。就是在那段时间，发现自己对房地产市场的感觉还挺敏锐的。
1997年成立了九鼎公司，主要运作了亚运村的世纪宝鼎和广渠门的本家润园。我对旗下的项目一直很有信心，世纪宝鼎直到今天还在不断升值。
记者：做过投资商，现在又做开发商，角色定位上你更偏向哪个？
方：我倒觉得自己越来越像一个设计师了。和开发商相比，设计师更多地是从设计的角度考虑问题，但我作为开发商又不得不考虑市场。
为了能够达到产品品质和利润的双赢，我会尽量和设计师沟通。我喜欢看设计图纸，喜欢跟设计师聊天，让彼此都更能体会对方的思路，最后设计的产品也更让几方面满意。就因为这样，同事都笑我快成设计师了。
「项目透视」 用5年的时间打造一个精品
记者：据说你们是拿到本家润园这块地好几年之后才开始动工，为什么？
方：的确是这样的，我们拿到这块地已经五年了。
2001年我们就具备了开工条件，但是觉得需要重新定位市场，设计也要进行修改，前四年基本都在做产品定位。当时最简单的做法是随便盖一个房子卖了就算。
但我们不想辜负了这个好地段，所以对这个项目进行了反复的市场调研和论证。
当时我们不仅咨询了销售代理公司、广告公司、国内外的设计公司，还调查了不少消费者，最后逐渐统一了意见，定位成为今天的高档住宅。
记者：这个项目采取的是非单元设计，这跟其他项目不一样，能不能解释一下？
方：很多户型都有自己的特点，追求一些个性化的设计，我们的项目也不例外。采用非单元设计最受惠的是消费者，因为所有户型都不是简单的复制，买房人可以选择的余地比较大；但最累的是设计师和建筑公司，为了力求每一层每一个房间都不一样，他们的工作量肯定会加大，而且做起来也会非常复杂费神。
记者：一般来说，精装修房在交房的时候会有很多麻烦，所以这个区域内的其他产品都是毛坯房，你们为什么还要选择做精装修房？
方：做精装修房的风险的确很大，一来如果采用好的装修材料肯定成本会很高，利润有可能会被打折扣；二来即使你花了很多钱，业主也不一定喜欢。但是我觉得，毛坯房隐含的很多设计问题在做精装修过程中都会逐渐发现，比如卫生间里各种用品太多，设计不好就不能摆放等等，但这在毛坯房里是看不到的。为了给消费者一个更透明的产品，我们最后还是决定做精装修房。
记者：你们这个项目的住宅销售情况怎么样，10万平方米的商业配套打算如何运作？
方：推出的两期住宅已经卖了80%，反响很好。
我们的商业有综合楼、底商，还配备了少量写字楼。
大家知道，目前广渠门区域大型高档商业非常空缺，要消化10万平方米的商业体量根本没有问题。目前虽然具体思路还未成型，但估计餐饮会占到很大比例，而且2005年春节前我们将确定方案，明年3-4月全面铺开运行。我们打算把这个项目的商业做成区域商业核心地带，并辐射到其他区域。
人物印象瘦弱身躯蕴含强大爆发力
方方个子不高，还稍显瘦弱，一见就知道是个南方的纤纤女子。只是没想到，这个小女人却有着一股不服输的韧劲和强大的爆发力。
虽然她说做这行让她觉得自己永远不是权威，但我从她的侃侃而谈中领略到了她对整个行业和运作项目的深刻认识。做本家润园的时候，崇文区政府官员质疑她和她的团队太柔弱，无法做好拆迁工作。但方方硬是靠着一股不服输的韧劲儿，带领着她的团队顺利完成拆迁，而且更令方方骄傲的是，在整个拆迁过程中没有一例群众闹事或上访。为此，崇文区的领导不止一次在公开场合表示，方方领导的九鼎公司是崇文区的红色开发商。
在她的带领下，本家润园项目的价格已经卖到了区域最高，“即便这样，这个区域的价值还远远被我们低估了”方方这么告诉记者。由于她的出色表现，在刚结束的上海住交会上，方方获得“2004年度CIHAF中国房地产百杰”的称号。
除了职业女性的精明与干练，方方还处处流露出南方小女人特有的精致与细腻。她爱给别人做装修设计，对自己项目的样板间更是关怀备至，经常把自掏腰包“淘”到的精致摆设往项目样板间里搬。和记者聊天时，更是一直“追悔”自己工作忙得忘了要Baby，不经意间流露出来的神态让记者看到了她作为南方小女人的另一面。
「市场分析」内城高档住宅还有升值空间
记者：本家润园从开盘时候的9000元/平方米涨到了现在的9800元/平方米，这是不是表明其区域价值已经被挖掘得很深了？
方：崇文区书记讲过一句话，说崇文区的价值被严重低估了，我很认同。文化的内涵是最有爆发力的，崇文区就具备了深厚的文化内涵，而广渠门区域就处在崇文区的核心区，也是北京城传统的内城区。从目前来看，虽然有不少人开始青睐郊区的房子，但内城的房子肯定还是很受高档买家喜爱的。再加上目前北京的二手房买卖手续麻烦、陷阱多，流通渠道还不够顺畅，所以内城有限的新商品房价值就越发凸显了，我个人认为，内城商品房的区域价值还有待挖掘，我们这个项目应该还有升值的空间。
记者：你怎么看高档住宅的发展前景？
方：据我了解，上海卖12000元/平方米的房子的质量也就和北京卖6000元/平方米的房子差不多，而此前有媒体报道北京的人均收入比上海高，所以说，北京房价应该还会上涨，而内城的高档住宅上涨幅度肯定是最大的。
「公司动向」正在上海运作2000亩的项目
记者：据说九鼎公司在上海和深圳同时还有项目在运作，目前进展怎样？
方：深圳的项目已经运作完毕，上海的项目还在前期运营中。那个项目的案名还没有最后定，但规模很大，占地2000亩，届时会用来开发普通住宅和别墅。除了这些比较发达的城市，目前我们公司也非常注重在二三级城市的扩张，我们已经成立了一个专门的工作班子，即将全面铺开运作。
记者：在北京还有土地储备吗，接下来会开发什么项目呢？
方：我们还有土地储备，但不是在城市中心区，也还没有正式开始运作。此外，我们还看上了城中心的一块土地，目前正在等最后消息，所以我不敢确定。现在采取招拍挂的土地出让政策，要在城中心拿地牵涉到内城保护，政府会参与，过程相对会复杂一些。
「领导理念」应该给员工表达观点的机会
记者：作为一位女性房地产公司领导，女性身份会带给你一些优势吗？
方：直觉和敏锐。做一些决策性的决定，我对市场的敏锐度有时候比男性更强。从做投资商到现在做开发商，这一特点都给我工作带来很多方便。不过，房地产行业毕竟是一个男性占主导地位的行业，尤其是在北京，大男子主义还是比较盛行的。比如施工单位男性多，有时候跟他们沟通会有问题。
记者：你的同事和朋友都说你特别敬业，会不会给自己太多压力了？
方：做外贸时，订货、下订单、发货一套程序都一样，没有新鲜感。但是做房地产牵涉到的行业和人太多了，一切随时都可能跟着市场发生变化。这就逼着我不停地去学习和补充新的东西。房地产让我觉得自己永远不是这个行业的权威，总有我需要学习的东西，所以忙得都忘记了要baby.
「工作风格」需要不停地学习和补充新东西
记者：九鼎公司的中层干部队伍一直非常稳定，你怎样把这个团队凝聚到一起？
方：我喜欢和每位员工沟通，他们也愿意跟我交流，有的员工谈恋爱之后还会让我帮他们“把把关”。我喜欢他们叫我方方，而不是方总。我也愿意给每位员工表达自己观点的机会，给他们充分的发言权，让他们有一种成就感。这样也能激发出员工的创造力，也许就是这些简单但人性化的做法凝聚起了我们的团队。
记者：《新京报》举办买报助学活动的时候，你的员工自发集资参加买了4000份报纸，这种回馈社会的积极态度是不是受了你的影响？
方：这件事情是他们自发做的，公司并没有强制他们这么做。我个人认为，做房地产获取利润是应该的，但不能作为一个企业追求的最终目标，公司应该承担起一定的社会责任。我想，这样的价值观可能渗透到我们每位员工身上了吧。
本版采写/本报记者敖红本版摄影/本报记者王贵彬
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