业内预测，房产市场放开后，外资中高档物业比例虽会增加，但空置率不会加大
出于对汇差与人民币利率及本土化方面的考虑，外资进入将十分谨慎随着外资，未来房地产投资性物业比例还将增大。严彤摄
中国入世这三年，进入内地从事房地产业的外资企业直线上升，在一定程度上加大了北京、上海等大城市投资性物业的增长。业内预测，在作为中国入世分水岭的2004年之后，外资入市比例将随着国内房产市场的进一步开放而持续提升，再加上利率与汇率的逐步市场化，未来国内房地产投资市场将充满变数。
「投资回顾」近年来外资房地产投资增速惊人
2004年1至7月，外资房地产开发投资额分别比去年同期增长了87.4%、60.3%及60.1%，远高于全国房地产开发投资增速。
根据加入世贸组织协议，今年中外合资合作企业开始享受“国民待遇”，2005年后将允许外商成立独资地产企业。而在中国入世的这三年里，进入内地房地产市场的外资始终保持高速增长态势。按照不久前国家信息中心公布的研究数据显示，2004年1至7月，外商参股公司、外商独资企业、外商合作企业房地产开发投资额分别比去年增长了87.4%、60.3%及60.1%，远高于全国房地产开发投资增长速度。
据泛城（中国）综合住宅服务董事胡港文介绍，目前进入内地的外资企业若按地理区域划分可分为三类：一类是来自港澳台地区的企业，如和记黄埔、信和置地、嘉华集团、新鸿基、瑞安地产等；第二类是以新加坡为首的东南亚国家，以及澳大利亚等亚太区域的地产投资商，如新加坡嘉德置地、吉宝置业，澳大利亚的麦格理银行等；第三类则是来自欧美国家的一些外资企业，如美国的洛克菲勒集团、摩根士丹利、汉斯地产，以及荷兰国际集团（ING）
等。若按类型分类，又主要分为外商直接投资开发及设立基金进行风险投资两大类。
「开发重点」多以开发投资性中高端物业为主
做低端产品竞争不过本土开发商，而高端产品投资潜力大，利润较高，同时也更能发挥外企的优势。
据胡港文介绍，目前进入内地房产市场的外资，尤其是实力雄厚的大集团，主要集中在北京、上海、广州等一些大城市及沿海城市。
这些外资投资的物业类型多以中高端物业为主。如荷兰ING在北京投资的丽都水岸；吉宝置业在上海推出的静安枫景，在成都开发的粼江峰阁，在北京打造的季景·沁园；美国洛克菲勒集团与上海新黄浦集团联合开发的黄浦区外滩源项目等。此外，前不久还有媒体报道，凯德置地希望在广州天河区优质地段投资大型商用物业及高级公寓等，这些项目几乎无一例外都是中高端物业类型。
吉宝置业北京销售总监柯秀玲认为，外资到中国做房地产，各种成本要比本土开发商高，在这种情况下，如果做低附加值产品必然竞争不过本土开发商，而只有做高附加值的产品才有利可图。因此外商纷纷将目光投向了投资客比例较高的中高档物业，而外资公司普遍资金实力雄厚，也有能力开发投资性中高档物业。
由于中高端物业相对稀缺，且项目地段较好，品质较高，因此销售业绩普遍优良。
如吉宝置业在北京开发的目季景·沁园，今年7月份开盘以来共推出420套住宅，几个月内就销售了350套。
「未来走势」以试探性进入为主，不会大力投入
业内认为，在对国内房地产市场尚不甚熟悉的情况下，外资多半不会贸然进入；但随着外资高税收限制的取消，外资也会增加与国内开发商合作的频率。
从2005年1月1日直至中国所承诺的行业全部开放，这段时期将被业内称为“WTO后过渡期”。在这一时期，中国房地产行业开放力度将更大，业内预测将会有更多的外资企业进入中国房地产市场。
不过业内目前也达成了这样的共识：现在包括未来几年，国外资金还是以试探性进入为主，不会大力投入。
一是外资进出内地市场，目前还有一定限制；二是内地房地产市场操作规范还有待完善；三是房地产是地域性很强的行业，在对市场需要的产品、潜在客户群没有深入了解的基础上，外资不敢贸然进入。
北京国际投资发展有限公司总裁杜猛认为，相对于本土开发商来说，目前外资开发商还有高税收的限制，这减缓了外资独立运营房地产项目的速度。不过相对于本土开发商来说，目前外资开发商还有高税收的限制，这减缓了外资独立运营房地产项目的速度。不过五年之后，这些限制就会取消，到时会给外资企业提供一个更加公平的平台。
胡港文表示，外资进入对中国房地产市场最大的影响将是导致市场的优胜劣汰，未来一批规模不大的小企业将消失，中国将出现一些专营房地产业务的综合性开发巨头，市场将更规范，房屋品质会有整体提升。首创置业董事长刘晓光也认为，外资与中国本土开发商之间有竞争，但更多的是合作。比如首创在和平里、玉渊潭开发的项目就是和新加坡政府投资公司（GIC）合作进行的。
风险预测外资进入将面临政策与汇率风险
除了本土化之外，不少业内人士认为，外资进入中国的主要风险是政策风险。
除土地和金融紧缩政策外，国务院还加大了对土地市场的整顿力度，实行严格保护耕地，暂停审批农业用地转为建设用地政策，同时在8·31后实行土地招拍挂并提高了房贷款利率，这些政策对以开发投资性物业为主的外资企业也是一个不小的打击。
汇率风险同样也是外资进入要仔细考虑的问题，此前就有媒体报道说，大量外资进入中国地产业是对人民币升值的一场豪赌。既然是赌博，自然也就有胜负的悬念。
泡沫争论投资性物业增加难催生更多泡沫
有业内人士认为，一方面。楼市国外资本增多可能吸引更多国际炒家的进入从而带来更“丰富”的泡沫，而外资在获利后的抽身隐退也会给国家经济发展造成隐患。另一方面，外资进入房地产市场尽管目前投资方向略有变化，但目前主流还是以中高端物业类型为主。有业内人士担心，如果市场消化不了这么多投资型物业，造成房产市场的高空置率，也会进而激起更多的房地产泡沫。
争论焦点1汇率“赌博”会不会导致经济危机？
考虑到汇差外资不会大举进入 主流观点：不会
就进入内地房地产市场的资金而言，北京大学政府管理学院张波博士认为首先不会有太多境外资金进来，也就不会从这个层面上导致房地产泡沫。因为外资房地产商进入中国市场要用人民币交易，人民币汇率随着美元浮动，而目前美元呈下跌趋势，人民币也在相应贬值。一个开发项目至少要有18个月的周期，一年半的时间对开发商来说会面临很多风险。如欧元区的开发商当初使用欧元进入中国市场，但当一个开发周期之后，虽然通过人民币从事房产业取得了赢利，但因汇差因素的限制，从人民币市场回到欧元市场可能就无太大赢利，甚至会赔钱，所以外资进入房地产行业会很谨慎。
不过也有很多业内人士认为，目前外资更看重的是人民币的升值潜力。因此现在有不少海外热钱流入国内购置房产，以套取利差好处。
目前这场豪赌才刚刚开始，泡沫还未明显浮现。
争论焦点2 外籍员工可消化部分高端公寓
高档物业空置率会不会增高？ 主流观点：不会
对于房产空置率提高进而会导致泡沫的观点，绝大部分受访业内人士则否定了这一说法。
在房地产市场供求关系中，如果商品房的供给超过了市场需求，则超过部分属于供给虚涨，发展到一定程度将构成经济泡沫，一般以空置率高低评定。按照国际经验，商品房空置率位于10%以内时，经济是正常的。超过过多，会引起严重的供给过剩，房价暴跌，这也就是所谓的房地产泡沫破裂。
刘晓光认为，入世后，会有更多外资企业进入内地，也会带来更多的外籍员工。
外资公司本身可以消化很多高端写字楼，外籍员工可以消化部分高端公寓。所以高端公寓的租赁市场需求会很大，完全可以消化市场上增加的高端产品，不会出现高空置率的情况，也不会有泡沫。柯秀玲则认为，目前北京适合外籍人士居住的公寓不是很多，并且配套也不好，随着越来越多的高级公寓投放市场，价格降低，高级公寓的租赁商场会逐步走向成熟。
争论焦点3房地产投机比率会不会加大？
主流观点：可能会扰乱经济的投机行为可能增多
杜猛的看法则有所不同，他认为，目前外资开发的中高端产品本身带有一定投机行为，这直接决定了这些产品进入市场也会有一定投机行为。
投机和投资最主要的区别就是，投机是短期行为，是倒买倒卖，投资是一种长期行为，是靠租赁获取收益。投资是一种正常经济行为，投机会引起一定程度上的经济混乱，目前一些高端产品的投机性特点很有可能在一定程度上加速房地产泡沫的产生，尽管目前还没有明显的迹象。
投资方向有转投中低端产品的迹象
高端物业供应量的加大将增大该产品空置率，业内预测，未来外资可能向普通住宅领域扩展
盲目开发中高档产品将受政策限制
在北京、上海等一些大城市，中高端物业的投资比例比较高，一般占总销售量的20%－50％。地处望京的季景·沁园目前的投资比例是30％，宝星国际目前的投资比例是50％。有业内人士认为，目前这些中高端物业的高投资率，会导致大量房源流入二级租赁市场，而随着外资进入内地房产市场越来越多，如果大部分开发商都选择做高端物业类型，市场势必消化不了这么多产品，从而造成高空置率。
北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春认为，除了外资的自我调整外，政府也会从宏观上对土地的使用情况进行调控，规定每块地的具体规划，所以从另一个层面也限制了外资盲目开发高端项目的可能性。
对此，宝星国际销售及市场总监王逸群也认为，外资房地产公司市场操作非常成熟，在进入中国市场前，会考虑开发利润、项目的增值收益、租金收益、汇差等，不会盲目投入中高端产品的开发。目前之所以选择做中高端产品，一是利润率比较高，也符合自身优势；二是目前北京这类的产品还远远没有饱和，有充分的市场空间。
进驻内地开发普通住宅可能性加大
王逸群还表示，随着外资企业进入中国时间的加长，对中国市场了解程度的加深，也有不少实力雄厚的外资开始进入内地市场，在项目操作、市场定位上也更加灵活。据胡港文介绍，从今年开始，和记黄埔在成都、西安拿了1000亩地，准备从事大型社区开发，项目定位在中端产品。吉宝置业和新加坡建屋发展局下属盛邦新业在沈阳准备合作开发中低端产品。有业内人士认为，中低端产品虽然利润薄，但不用借贷，资金回笼速度快，开盘不久便可很快收回资金，这对于保障开发商的现金流非常有利。而中高端楼盘则要2－3年才能逐步收回资金。
胡港文认为，随着中国入世的逐步深入，对外资投资房产的限制性政策会逐步取消，市场会更加规范，外资开发商对内地市场更加熟悉，会有更多外资开发商参与到大型普通住宅社区的开发中来。
本版采写/本报记者张宏强
|
