同期上市底商供应量达12万m2，面积占总供应量近1/4的某底商目前出租率仅为10％
底商普遍业态单一，难以拓展消费群体；业内建议应发展特色街以吸引买家及租客 万柳地区住宅底商空置率较高。考虑到经营压力，许多投资者目前尚持币观望，真正进驻的买家和租客并不多。本报记者张家齐摄
良好的地理位置和环境优势，使万柳及周边地区成为北京中高档物业相对集中的一个地区。由于多数去年开盘的高档住宅今年陆续竣工，使得大批底商在近期集中上市，但因整体供应量过大，使这些底商目前的招商陷入困境。业内认为商业的关键在于经营，在该区域底商供应量阶段性超出区域承载量的情况下，底商激增带来的经营压力也将逐步凸显。
「现状」
底商集中放量招商压力增大
新建住宅大多拥有底商，面积最大的高达4万平方米，但多数门庭冷落，还有些项目底商整排处于空置状态。
万柳区域聚集了包括光大花园、阳春光华家园、锦绣大地公寓、新世纪花园、万泉新新家园、万柳townhouse低密度住宅等多个大中型住宅及公寓项目，总规模达150万建筑平方米。楼盘均价达到7000元/平方米以上。但据记者调查，由于该区域住宅基本同步上市，导致底商也在同一时间段集中上市，增加了各住宅项目底商的销售压力。
目前这一区域住宅项目中的亿城中心、长远天地、银网中心、蜂鸟社区、阳春光华、碧水云天颐园、新起点嘉园、涧桥泊屋馆及光大家园等都有底商供应，面积最小的涧桥泊屋馆底商面积达2000平方米，面积最大的新起点嘉园底商面积多达40000平方米。据中原市场部统计，万柳区域新项目底商总建筑面积已突破12万平方米，尽管根据各个项目销售人员和市场研究公司统计数据显示，多数项目底商已售出，但记者在现场看到多数底商顾客较少，人气不足，在万柳东路和昆玉河之间住宅密集区，有些项目底商整排处于空置状态，有些底商内部留有经营者过去装修过的迹象，但目前已经撤出。
相对而言，目前略成熟的住宅底商出租和出售的状况还比较理想，成交率达70%以上，但也有一些项目底商出租率不高。
据中原地产调查，碧水云天占了整个区域底商供应量的近1/4，但出租率只有10%，出售率为30%，记者本周在现场调查后也发现，包括该项目在内的很多商业铺面都处于空置状态，记者随机采访了一位在碧水云天底商经营茶馆的租户，她表示目前经营状况不是很理想。
「原因」
需求量相对较小招商受制于大型商场
与住宅紧临的金源MALL等大商场业态丰富、档次高，对周边项目底商形成了一定压力。而底商租金及售价较高也是导致万柳区空置率较高的主因。
赛瑞投资顾问公司总经理陈建明称，近两年因新盘纷纷售磬，使商业供应量倍增，商业供应已超过区域市场承受能力，加大了开发商和经营者的风险。如果没有相当数量的租户，这些商铺很难经营下去。就目前来看，虽然多数住宅入住率很高，也已形成了一定的消费市场，但相对于12万平方米的底商需求量仍相对较少。考虑到经营压力，目前许多投资者尚持币观望，真正进驻的买家和租客并不多。
此外，由于万柳区域目前大型综合性商业供应量较大，也比较集中，对底商招商也造成了较大的竞争压力，如万柳新天地、万柳MALL和金源MALL都属于在这个区域新近或即将上市的项目，将为区域提供高档次、高质量、享受式、一站式的餐饮娱乐及休闲服务，在万柳的影响力也举足轻重。睿豪地产顾问管理公司的一位项目经理表示，这些大型商业项目的上市无疑会增加底商的经营压力与成本。
北京中原分析认为，相对于海淀其他区域而言，万柳区域底商售价普遍较高，租金价格也相对较高，目前该区域的底商价格较高，最高价格达到32000元/平方米，近70000平方米的商铺价格在15000元/平方米以上，绝大多数底商已出售，而不是以出租的形式转让给经营者。但由于这些商业项目前期市场培育不够，再加上区域商业缺乏整体规划，使住宅项目底商商业定位及经营取向模糊，导致商业经营内容趋于雷同，使商业价值无法充分体现出来，也由此抬高了空置率。
解决之道
利用区域优势增大底商消费力
发挥环境及景观优势开发特色商铺，以此吸引附近商务区消费者
睿豪地产顾问管理公司项目经理顾彤在总结万柳地区底商现状时指出，导致目前底商招商情况不佳的最大问题在于开发商自发开发，缺乏统一的规划，致使商业开发不连贯，在短期内集中供应量过大。目前万柳区底商招商还处于慢热期，压力不是很明显。但由于多数底商布局分散，价格又偏高，这其间的矛盾迟早会显露出来。
顾彤认为，普通底商的消费群体主要针对当地居民，但特色商业则能带来更大的辐射范围。顾彤表示，目前万柳区域最大的优势在于环境优势，作为高节奏中关村商务区附近的住宅和商业配套区域，这里的环境给人一种放松的感觉，如果该区域通过区域休闲特色吸引附近商务区更多人群来消费，可缓解本地消费力不足的矛盾。此外，昆玉河的景观优势也能促进底商的开发，以形成更好的区域资源特色，而这些都有待于当地政府的整体规划和开发商、经营者调整底商定位，抬高底商的整体档次。
本版采写/本报记者张家齐
|
