此外，房地产经纪公司认为加息后二手公寓交易量也有大幅下跌，多家经纪公司建议高档公寓投资者择机出手，同时可关注酒店式公寓和普通住宅市场
租金与交易量均有大幅下滑
据链家房地产经纪公司（以下简称“链家”）的统计数据显示，今年高档公寓平均租金水平较去年约下降了13%左右。以亚奥区域千鹤家园一套120平方米的两居室的公寓项目为例，去年租金是5300－5500元/月，今年就只有4500-5000元/月。租金下降了500-800元/月，今年租金的这个降幅在该区域很普遍。来自中大恒基的数据是11月份北京二手公寓的成交量占二手房成交量的比例，在总成交数没有太大变化的情况下，比10月份下降了6%.这意味着公寓的二手交易市场在迅速萎缩。
另据戴德梁行不久前发布的2004年第三季度北京住宅物业市场季度报告，目前北京部分新落成的公寓项目，已经多采取略降租金的办法来吸引租客，希望将来人气更旺时可以带动楼盘升值。中大恒基房地产经纪公司（以下简称“中大恒基”）方面认为，随着10月29日的央行加息，一个多月来投资公寓的人群明显减少。目前很多原本打算投资高档公寓的人已改为持币待购，或者投资其他物业。
2000年后大量开发导致供大于求
为何高档公寓在今年租金出现大幅下滑？链家认为2000年之后此类物业开发量不断，导致供大于求，而过高的租金价格也让租户找不到物有所值的感觉。
北京国际投资发展有限公司总裁杜猛认为，公寓最大的特点是商住两用，现在很多住户比较排斥商住不分的住宅类型，这直接导致了高档公寓的租赁市场和二手交易市场的萎缩。
面对今年的高档公寓这样的市场走势，中大恒基认为，对于位置比较理想、交通比较便利的公寓可以考虑提升公寓硬件配套，翻新一下再出租。而一些位置、交通、配套、价格等方面没有优势可言的公寓，中大恒基建议价格合适的时候出售。据中大恒基最近对北京二手房市场调查表明，2005年北京二手房市场预购率（在接受调查人群中，准备购买二手房的人群比例）为20.6%，其中，有90%左右倾向于购买普通民宅。中大恒基预计，明年二手公寓的价格上涨空间有限。
酒店式公寓租金上涨
房地产经纪公司认为目前在高档公寓租金普遍下滑的市场趋势中酒店式公寓的投资价值凸现出来。戴德梁行分析认为，中国经济持续良好发展，许多外资公司增派管理人员来华，旺盛的需求导致酒店式公寓今年第三季度租金比上一季度上升了2.9%，尤其是高档酒店式服务公寓，从26.6美元/平方米上涨至27.3美元/平方米，整体的酒店式公寓空置率稳定。
链家认为，酒店式公寓的客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境浓郁，交通便捷，周边配套齐全，服务水平到位的酒店式公寓应该可以长期出租。
经纪公司建议考虑投资普通住宅
和高档公寓市场不同，今年北京房地产市场普通住宅，供需两旺，价格稳步上升，不少房地产经纪公司人士建议投资者考虑普通住宅市场。
中大恒基分析认为，北京目前60-100平方米的一居或者两居的普通房屋，只要地理位置较好，交通比较便利、配套设施齐全，月租金将能够在2000-3000元之间，这是租赁市场最为抢手的。这样的普通住宅一般总价在35万-40万元之间，既容易出租，风险还比较低。
链家认为，热点地区的优质房屋适合长期出租；对于非热点区域的房产，投资者应该稳妥出售，在最佳市场时点上实现房产变现，减少投资损失；而对一些处于升值潜力巨大的区域的房产，房产投资者应该利用这一优势，先租后售，实现最大投资收益。
名词解释
何谓酒店式公寓？
酒店式公寓是一种集住宅、酒店、会所等多种功能为一体的物业类型。与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，并且除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务。
今年上半年，北京酒店式服务公寓有近40个，供应量不大，共提供近三万个住宅单位，主要分布于东部地区市中心的高档住宅区内。
通常，酒店式公寓的租金要比公寓高出30％，并且酒店式公寓有单位小、好管理、易出租等特点，所以投资回报率一般比较高。但是，投资酒店式公寓占用资金相对较多，回报周期相对较长，所以更适合中长线投资者。
本版采写/本报记者张宏强
北京公寓市场2003年和2004年租金水平对比亚奥区域一些公寓项目2居租金状况对比
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