一个月前，位于北海市中心广场旁的凯旋国际大酒店开盘，“满月”后盘点，销售已近一半。这幢原名“南南大酒店”的30层“烂尾楼”被普遍视为北海市处置停缓建工程的晴雨表，它的盘活成为北海抹去长逾10年房地产泡沫的象征。
1992年，一场势如狂飙的房地产热在北部湾这个沿海城市刮起，头顶“大西南出海通道”和“中国沿海最后一块处女地”桂冠的北海，像一块巨大的磁石，吸引了1400多家房地产公司竞相角逐，仅一年多时间，这股房地产热在宏观调控下犹如大潮般缓缓退去，留下众多“烂尾楼”，北海市因此背上了“泡沫经济博物馆”的恶谥。
多年来，北海市的“烂尾楼”一直受到外界关注。它涉及当年来自国内外的众多投资者，关系到作为一个沿海开放城市的发展，更对考量宏观调控“迫降”过热经济的影响不无启示。 即将装修竣工的凯旋国际大酒店，曾是北海1992“房地产热”时遗留的136个烂尾项目之一，它的重生被视为北海积压房地产盘活的“晴雨表”
沉重的包袱
在中国可能找不到任何一个城市，有过北海如此“离奇”的发展轨迹：一个原本默默无闻的小城市，由于一场“房地产热”暴得大名，获得了爆炸式的扩张：1992年，在14个沿海开放城市中，9项主要经济指标中5项北海排名第一，其中固定资产投资以160．8％、实际利用外资以850％、ＧＤＰ以40．9％遥遥领先于其他城市。北海市区面积因此由9平方公里扩大了20多平方公里，海陆空交通的构建，“七纵七横”的市区道路及跨越式发展的通讯、供水、供电等基础设施，一个“大北海”呼之欲出。
“房地产热”在1993年下半年戛然而止。无序炒作、“虚火上升”的北海在宏观调控后骤然失去支撑，公司纷纷撤走，工程纷纷下马，房地产的畸形发展，留下了严重的“后遗症”：近3万亩闲置土地、107万平方米空置商品房。最直观的是为数众多的停缓建工程，总数达136个，面积120多万平方米。与著名的“天下第一滩”北海银滩相距咫尺的恒利海洋运动娱乐旅游度假中心，占地1300多亩的365幢别墅残门败户，墙体斑驳，成为经济泡沫的缩影。遍布市区的“烂尾楼”，像一个个衣衫褴褛的怨妇，诉说着大潮退去后被人遗弃的凄凉。
“烂尾楼”一度成了北海市的象征，给人一种经济萧条、了无生气的印象，对城市景观造成严重影响。如果说当地人尚习以为常，却实实在在吓退了不少投资者。2002年，德国某跨国公司总裁到北海考察，对触目可见的“烂尾楼”满腹疑窦：为什么有这么多建了一半的房子？这里一定发生过什么事情！
“烂尾楼”对市容的影响只是其表象，隐藏的矛盾更为深重。北海市在“房地产热”中沉淀资金200亿元，不少金融机构被套牢，而政府由于修路补地不到位、贷款担保等原因，背上了20多亿元的债务包袱，影响行政的正常运行。经济在暴涨之后持续下滑，2000年ＧＤＰ113．68亿元，比1995年增长31．7％，平均每年递增仅6．34％，不仅远低于其他沿海城市，连广西“老少边山穷”的河池、百色也不如。
七年冷局一朝破
“成也房地产，败也房地产”，查不到出处却引起众多共鸣的这句话，道尽了北海与房地产业的爱恨情仇。
从1996年4月起，北海市就陆续出台《处置闲置土地暂行办法》、《盘活房地产工作方案》、《积压商品房确权办法》等一系列文件，为刺激外地人买房，还在全国较早推出购买25平方米商品房办理一个城市户口的政策，但积压房地产基本上盘而不活。
与宏观调控中同样出现积压房地产问题的其他城市，如广州、深圳、天津等相比，北海市的盘活要棘手得多。一是城市小，市区只有30多万人口，缺乏自身消化的能力；二是产业单一，基本上还是以农渔业为主，高新技术、旅游属于“初级阶段”，对当年规划为写字楼、酒店、商场的“烂尾楼”缺乏需求；三是权限制约，尽管“烂尾楼”严重影响市容和城市规划的调整，但地级市的北海由于没有立法权，在业主普遍缺乏积极性的情况下，不能“擅自”处置。
北海市处置“烂尾楼”的转折点出现在2002年底。当年12月30日，财政部、国家税务总局下发《关于处置海南和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》，批准北海市从2003年1月1日至2004年12月31日处置积压房地产“免征营业税、契税”。按照这一政策，在规定的两年期限内，北海市的“烂尾楼”在转让销售或购买、续建后销售，“一入一出”免掉的营业税、契税，加上市里配套减免的事业性收费等，减免总额接近20％。在全国房地产业受住房个人信贷拉动升温的背景下，这一含金量颇大的政策，极大地刺激了业主参与处置“烂尾楼”的积极性。
北海市处置“烂尾楼”也得到了广西壮族自治区政府的支持，专项批准了《北海市停缓建工程处置规定》，授权北海市对在规定期限内不作自行处置的“烂尾楼”代为处置，消除了多年来业主和债权人对于处置“烂尾楼”“你急我不急”的心态。
2003年4月，北海市拉开了全面处置“烂尾楼”的帷幕。将38幢位于主干道或中心区的“烂尾楼”作为重点，被分配到政府各部门头上，负责联系业主、协助办理复工有关手续。这种“一对一”的承包制起到了明显效果。这些“烂尾楼”因年代久远，一个项目往往牵涉多方债权人，不少业主、债主已不知所踪，责任部门派出专人按图索骥、寻根觅底到全国各地逐个将人请来，宣讲政策，动员他们配合处置。
针对“烂尾楼”的不同情况，北海市提出了“一楼一策”的方针：除了可续建完工外，还可以按现状竣工，或在不违反规划的前提下调整设计方案，改变原项目用途；一些与城市规划冲突或有严重质量问题的“烂尾楼”，则予以拆除。
根据北海市“处置办”提供的数字：到今年11月30日，北海市确认的136个“烂尾楼”项目中，116个已经复工，复工率达85．3％，完成建筑面积177．4万平方米，续建面积66．4万平方米，占计划续建面积的54．3％，完成续建投资17亿元。
二次“烂尾”有隐忧
走马北海，记者明显感觉到这个城市重新焕发出来的生气。风雨中裸露多年的“烂尾楼”几乎都已“穿衣带帽”，正在紧张施工，有的已变成崭新的酒店、商场和公寓。在王牌景点北海银滩，当年被媒体报道“别墅养猪”的建筑，大部分在装修，靠马路一侧不少已经竣工。曾在北海市担任领导的一位国务院参事日前回北海，惊喜地说：看来北海真的动起来了！
北海市“烂尾楼”的生与灭，反映出市场的“双面刃”。表面上“烂尾楼”缘于1993年的宏观调控，根源却是缺乏理性的投机炒作，1400多家房地产公司在巴掌大的北海竞相渔利，地皮、房屋作为商品的“使用价值”被普遍忽视，市场只有投机的“中间商”而缺乏“终端用户”，房地产的泡沫——“烂尾楼”自然不可避免地出现。如果说，远在10多年前地方政府敢于将最富价值的土地推向市场，体现了勇气和先进的理念，那么对“市场行为”没有有效的控制和引导，使它变成了脱缰之马，无疑是惨痛的教训。
北海市“烂尾楼”在困顿多年后得以盘活，则显示出市场规律的回归。近年来，由于国家拉动内需的财政政策引导，住房成为消费热点，销售大幅增长。在这一宏观背景下，价格低廉、建设周期短的“烂尾楼”被开发商普遍看好。据了解，北海市“烂尾楼”项目的转让价格奇低，每平方米普遍在500——800元之间，最低价甚至只有200多元，“烂尾楼”装修后销售具有明显的价格优势。北海市房地产交易中心副主任张文胜说，目前北海市商品房均价每平方米约1300——1400元，只有全国均价的一半，重要的原因就是大量处置的“烂尾楼”入市所致，其低廉的价格吸引了购房者。另据北海市“处置办”提供的数字，北海市各类“烂尾楼”中，住宅类项目完成建筑面积110万平方米，占“烂尾楼”总建筑面积62％，已销售面积42．4万平方米，显示出与全国住房销售增长一致的迹象。
然而，“烂尾楼”的复活在一片欢欣中却不无隐忧。到今年12月底，财政部、国家税务总局的优惠政策即将到期，136个项目尽管复工达85．3％，但竣工只有41个，仅占30％；按建设周期，大部分项目要到2005年才能竣工；此外还有约15％的最难啃的硬骨头尚未有动静。失去因免税获得的利润空间，将使业主购买、处置“烂尾楼”的积极性严重受挫。
对正处置的“烂尾楼”中，记者了解到个别项目已出现逾期未能交房现象，明显出现了资金问题。前头是眼看到期的优惠政策诱惑，后头是政府对不按期复工依法代为处置的压力，有的项目在资金尚无着落的情况下仓促复工，出现时停时建的现象。人们普遍担心，目前尚未竣工的“烂尾楼”可能再度成为“半拉子”工程。
而这并不只是北海的隐忧。与北海市同样享受这一优惠政策的海口市也有近80个“烂尾楼”项目、70万平方米尚未复工；已竣工部分目前销售明显放缓。在新一轮宏观调控面前，如果没有区别对待的政策支持，“烂尾楼”盘活可能再度陷入困境。
1992年那场狂飙突进的“房地产热”，北海市成为中国经济发展的一个特殊“标本”。告别“泡沫经济博物馆”固然值得庆贺，但经济泡沫产生的原因尤其值得反思。目前全国房地产市场是否过热正成为经济学家和业界争论的焦点，投资者如何看透销售旺象后的危机，沉浸在固定资产投资快速增长快乐中的地方政府如何规避风险，决策者应如何出手避免“硬着陆”，北海市的历史和现状不无启示。
作者：梁思奇 文/摄影
（来源：经济参考报）
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