比去年增长80%以上，近郊中低档二手房放量，单套30万-40万元的占37.5
%北京2002年二手房交易量为10000套，2003年增至21000套，增长了一倍以上，今年初业内人士按此增速预测全年二手房成交量会达到50000套，但从日前北京几家经纪公司的统计数字来看，可能比预期交易量减10000套，但其增长率仍达到80%以上。2004年北京部分二手房交易量分布图（顺驰提供）
成交量近4万套，比预测数低1万套
日前，京城各大中介公司分别对今年二手房交易量作出估算。其中，北京顺驰市场部统计，全年二手房成交量将达37800套，而我爱我爱的统计为39000套，中大恒基的统计则为40316套，与去年相比，增幅都达到80%以上。
同时，今年的二手房已成为京城普通市民安家置业的重要选择之一。尤其是随着政府简化二手房交易手续，已购公房上市及二手商品房、经济适用房等大量进入二级市场，二手房交易量大幅上升。顺驰统计数据显示，全年二手房供需比例为1：3.8，比上年的1：4.6有所缓解。从成交的房源上看，已购公房、二手商品房、二手经济适用房的比例为65：26：9.中大恒基市场分析也显示，今年二手房成交量呈现递增趋势，但是季节性交易涨幅也开始凸显。如第三季度的交易量比二季度减少了1716套，但按常规的时间差，第三季度的数据更多的是反映第二季度的签约量。因此，经过“苦夏”后，“金九银十”市场重新活跃，第四季度的交易量将上扬冲高。
三四十万元两居室占37.5
%北京顺驰市场部数据显示，中低档二手房成交比重上升，30万－40万元/套的二手房占总成交量的比重最大，达37.5%；其次是20万－30万元/套的住宅占23.2%.需求最少的价格区域是60万元以上，仅占3.2%.与去年相比，成交总价在20万至50万元的中低档二手房成交量上涨特别快，主要是受新房价格上涨的影响，部分潜在的新房购买者转向了二手房市场。另外，交通便利也使得以中低档住宅为主的近郊二手房大量上市，促成中低档二手房交易量的比例较大。另外，据顺驰对成交量的统计显示，两室一厅的户型占总成交量的61%.
自用买家达82%，实则多数兼作投资
另据顺驰对今年二手房购买者的分析发现，购买二手房自用的客户比例高达82%，比去年的75%上升了7%.自住型购房者中，32%是拆迁户，46%是为了改善居住条件而又无法接受价格过高的新房而转向购买二手房，其余22%的购买者是由于大人上班、孩子上学和照顾老人等原因以二手房为周转房。
不过从实际情况看，相当一部分消费者选择二手房往往具有自住和投资的双重目的，因而加息后的二手房投资有较强的抗御风险能力。
石景山区成交量比去年上涨86
%据中大恒基分析，作为传统热点区域，朝阳和海淀两区的二手房交易量一直高居榜首。朝阳区凭借传统的北京商务区域优势，海淀则以高新科技、良好的人文教育环境吸引置业者，今年第一季度朝阳、海淀两区的二手房成交量占全市总成交量的68.5%.但是从总体走势来看，其比重正渐渐走低。
另据顺驰市场分析数据，在朝阳区的成交量中，东北三环地区占55%以上，望京及亚北地区占25%左右。而海淀区的主要热点区域则在中关村，其交易量占到全区的38%.此外，交通便利、新盘较少的石景山地区二手房价格比去年上涨了4.6%，交易量比去年涨了86%，是城八区中上升最快的区域，但全年交易量仅占全市总成交量的3.5%.
市场预测
明年二手房交易有望达到8万套
热点区域从传统城区向周边转移，空置房还将减少
顺驰市场分析人士认为，作为奥运场馆建设关键的一年———2005年将是近年来拆迁最多的一年，拆迁户大约有15万户，而这其中大部分的消费者会考虑购买二手房，拆造过程也需要租房，因此租赁市场的需求量还将继续增大。同时，也将有更多的购房者会卖旧买新。中大恒基最近对二手房市场的综合调查显示：有22%的人将在2005年购买二手房，有60%左右的人是想“卖旧买新”。
由此可见，明年二手房房源数量将直线上升，顺驰及中大恒基均预测2005全年成交量有望达到8万套，拥有便利交通和良好社区配套的城市边缘区域的二手房市场将持续升温，拉动二手房整体平均价格下降。另外，城铁八通线、地铁5号线及多条快速路的沿线房产投资升值潜力明显上升，相对落后的南城二级市场也将因市政建设提速、治安环境和交通改善而成熟。
此外，自1996年以来连续增长7年的空置房面积在2004年首次出现逆转，业界预计明年的空置房存量还将大幅度下降。
市场观察
高校周边二手房单价涨近千元
今年，二手房交易中除了方庄、通州、回龙观等新兴热点区域外，北师大周围的北太平庄地区，电影学院、地质大学周边的学院路地区等高校周边都是新的二手房热点区域。
北京顺驰数据显示，今年北师大附近的牡丹园小区、塔院小区、蓟门里小区及罗庄小区的二手房价每平方米比去年上涨了700元至1000元不等，单价已经达到6500元至7000元之间。
房价不断上涨的同时，住房仍然供不应求。顺驰11月份曾在3个小时内买掉了11套牡丹园小区空置房，而且单价都在7200元左右。
顺驰市场人士分析，禁租令没有阻止高校学生在外租房的现实，因此二手房投资者往往将高校周边作为投资首选地。
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