专家建议业主细查条款时，还要明确缴费时间及标准，以避免出现纠纷
据有关部门透露，北京正在制定《公共维修基金专项管理办法》。在该《办法》出台前，现行公共维修基金法规仍有好几部，其中涉及收费的条款多达近百条。业主若不仔细研读，很难在实践中受惠。本期服务话题就同你一起研究部分收费条款，以助你明明白白交费。
专项管理办法将明确收费条款
据了解，预计今年年底出台的《细则》拟把业主大会活动经费纳入维修基金，然后再按业主所拥有的物业面积比例分摊到每个业主身上。《细则》还进一步明确了小区公共区域经营收益归业主所有。此外，《细则》为让维修基金的使用更加透明化，还强调了必须采用公示制，当专项维修资金不足首次筹集的10%时，业委会应当再向业主续筹。
开发商代收最易引发纠纷
对于如何缴纳公共维修基金，房地产开发商和购房人的分歧很大，主要涉及两个问题，一是缴纳时间，二是应该交给谁。
京国土房管物字〔2001〕1170号明确规定，各区县房地局、小区办要严肃查处房地产商擅自代收维修公共基金的行为。房地产商已代收的，要限期将代收款交至区县小区办；各区县房地局、小区办不得委托房地产商代为归集维修基金，对于擅自代收维修基金的单位，各区县房地局要严肃查处。根据这两个文件的规定，购房者应在办理立契过户手续前将维修基金足额交至房地局，而房地产商也不能擅自代收公共维修基金。
但在实践当中，开发商收取购房人公共维修基金常被弄成一种“自愿”的委托行为，而非代征代缴行为，从而规避了有关规定。
为规避风险，购房人可以自己办理公共基金缴纳手续，但在实际操作中却比较困难，北京汇泽律师事务所主任律师赵大盈认为，可以借鉴电话费的支付方式，通过银行缴纳，购房人在办理产权证之前将公共维修基金缴纳到银行的专用账号上，再将缴纳凭证交给房地产商办理产权证手续，此办法简单易行，且减少了各方风险。
付费先知
维修基金按购房款的2%缴纳
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，从2000年4月1日起，公共维修基金的缴纳标准调整为：购房人按成本价基价的2%，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款30%的比例，筹集公共维修基金。
商品房的公共维修基金由购房人在购房时缴纳，比例为购房款的2%.
预收款花光后还需再缴纳
北京市物业管理商会会长于庆新表示，目前买房人按购房款2%缴纳的公共维修基金只是预收部分。在房屋70年使用权限中，这部分基金只占很小的比例。公共维修基金约占房屋70年总投入的30%-40%，业主入住时首付的2%购房款只是公共维修基金的预收部分。按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的相关规定，等这笔资金花光后，业主应按照其所拥有的住宅建筑面积比例，继续缴纳公共维修基金。
热线答疑
买商铺也要缴商铺维修基金
李女士：我近日购买了一间铺面，开发商要求我必须缴纳18000元的维修基金，否则就不给钥匙。请问开发商这样做合法吗？
律师：开发商强迫收取维修基金的做法不对，但根据建设部颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共维修基金可以由开发商代收，然后转交给物业管理公司专款专用。其中第二十二条指出：“非住宅商品房维修基金管理可以参照本办法执行。”
买二手房不需再缴维修基金
程女士：近日我购买了一套二手房，物业公司要求我先把公共维修基金退还给原房主，然后再按当前房款的2%收取。请问这样做合理吗？
律师：物业公司这样做不妥。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，原业主在转让住宅时，其缴纳的住宅维修基金不予退还，继续用作该住宅的维修。当新业主入住时，公共维修基金将随房屋产权一并以有偿方式转移到新产权人名下。
公房拆迁后维修基金应退回
董先生：我购买的公房马上要拆迁了，请问我曾经缴纳的公共维修基金是否应退还给我？
律师：根据《关于公有住宅售后房屋灭失三项维修基金处理意见的通知》，因房屋动迁等原因造成公有住宅售后房屋灭失的，由业主、房屋动迁单位、原售房单位或物业管理单位持房屋灭失等的有关文件，到银行办理住宅维修基金交割手续。其中原个人缴纳的维修基金剩余部分，应由银行退还给业主。
答疑律师：北京汇泽律师事务所主任律师赵大盈
重点提示
业主不缴维修基金难办产权证
相关法规规定，开发商无权代收公共维修基金，但这并不意味着可以不缴。目前办理产权证的前提是必须交齐相关税费；律师建议，业主可与开发商约定取得交款发票的日期，以防止维修基金被占用，并避免产权证未能及时办理等问题。
北京汉韬律师事务所主任律师李玲表示，如果业主在签订《商品房买卖合同》时，签署了同意在收房时向开发商缴纳维修基金的条款，那么开发商就有权向小区业主代收此费用，业主在收房时也应及时缴纳。目前法律并不禁止买卖双方作这样的约定。但如果没有签署此类合同条款，那么业主就可以不向开发商缴纳这笔费用，因为有关法规规定开发商无权代收公共维修基金。
业主在收房时拒交维修基金通常有以下几方面原因：一是怕开发商挪用这笔资金；二是经济上有点拮据，能晚交就晚交；三是怕缴费过早、经济利益（利息）受损失。
尽管京国土房屋物字（2001）1170号明确规定，开发商或物业公司不能强迫业主缴纳公共维修基金，但《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》第8条同时也明确规定，不缴纳商品住宅维修基金的，房地局将不予办理立契过户手续和权属登记手续。也就是说，如果业主不缴纳公共维修基金，就很难拿到产权证。
李玲律师建议业主可以要求开发商签署一份承诺书，要求开发商承诺在收到公共维修基金后多长时间内将所收取的费用交到相关部门并取得发票，如开发商不能依照约定及时取得交款发票，就要承担占用业主费用的违约责任。这样一来，既可以防止开发商占用业主缴纳的税费，也可以避免因不交公共维修基金而影响产权证的及时办理等问题。
维修基金缴纳后不用再缴大、中修费
除非产权人委托物业管理公司对房屋自用部位进行管理，物业公司可按照相关规定收取房屋自用部分的中修费用；小修费则按实际发生费用与物业公司进行结算，但目前尚无强制标准。
产权人缴纳了公共维修基金后，不需要再缴大、中修费。
北京市国土房管局下发的《关于建立公共维修基金后中修费收缴有关问题的通知》明确规定：产权人在缴纳公共维修基金后，物业公司不得再向产权人收取大修费和房屋公共部分中修费。
但若产权人委托物业管理公司对房屋自用部位进行管理，物业公司可按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中的相关规定收取自用部位中修费。而涉及房屋自用部位的小修费，则按实际发生费用与物业公司进行结算，目前还没有强制性标准要求产权人缴纳此费用。
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