相对于住宅市场供不应求，今年北京商务地产市场也是热闹非凡，呈现出供需两旺的局面。一边是跟进的国内投资客户群增势迅猛，一边是开发商绞尽脑汁的促销手段。截至目前，北京写字楼市场成交金额25亿元人民币，与去年同期相比，成交金额增长了158％。业内人士认为，热得烫手的北京商务地产带旺了投资市场，成为今年北京暖冬里楼市的新热点。 地处北京磁器口地区的商务楼正在建设中(本报记者 夏文龙 摄)
记者调查：“北漂”投资客来势汹汹
“我带了两个副总来，有一个说咱们先找一个风水先生看看不好吗，我说不用看，这地块儿错不了。”大连新兴企业集团董事长孙才科在“崇文区政企互动——区域创新商务论坛”研讨会上告诉记者，他先投资两千万元买了栋商务办公楼，觉得还不够用，此次参加论坛想再追加七百万元，再买六百平方米的办公楼。
孙才科表示，目前北京好的地块越来越稀少了。他算了一笔帐，买两千平方米商务办公楼，自己用一千多平方米，另外一千多平方米可以租出去，每年应该有10％的增值空间。
据崇文区政府官方介绍，今天的广渠门虽然并不繁华，但其商业氛围正在日益完善。自2003年以来，以广渠门为核心的新兴商务核心区域呈现强势的上升趋势，商务项目更是此起彼伏，先后有优士阁、远洋德邑、通正国际大厦、工商联大厦等。在广渠门板块的投资型项目中，以远洋德邑、金桥国际公寓、SOLO二代最为典型。以SOLO二代为例，虽然项目单价高达每平方米8800元，但由于看好楼盘潜在的投资价值，因此众多自住型客户纷纷将该项目纳入自己的远期投资计划之列。而位于广渠门大街与东二环交汇处的金桥国际公寓，以一居65平方米的小户型最具投资价值，月租金可以维持在4000元以上。该项目的销售状况也颇为良好，自开盘以来，已经销售过半。在购买金桥国际公寓的客户中，5成以上用于投资。
中原房地产顾问公司总经理李文杰告诉记者，最近比较明显的趋势是来自于山西和东北的资金量比较大，一般都是不低于一千万元的购买量。目前北京市场上这样的购买力还在不断地增加。
2004年市场：投资一路高歌猛进
今年北京写字楼市场大多以销售为主，而购买者除了部分满足其办公的实际需求外，更多的则是用来进行投资，尤其青睐商住两用的商务产品，比如商务公寓和刚刚推出的酒店公寓等。据北京房地产信息网统计的数据显示，今年前7个月，京城商务地产的销售面积是去年全年商务地产销售面积的两倍。
另据戴德梁行等权威商务地产研究机构公布的数据统计，今年北京商业物业在售和即将开盘的项目总量可能达到400多万平方米。其中，写字楼市场今年上半年新增项目就有20个、面积94.3万平方米，而以租赁为主的项目仅有3个，其它均为销售项目，新项目预售成交566单，成交面积为19万平方米，平均成交价格为13000元/平方米，成交金额25亿元人民币。与去年同期相比，预售成交面积增长了157％，平均成交价格同比上升了7％，成交金额增长了158％。
中原地产市场总监徐成峰认为，“热得烫手的商务地产带旺了投资市场，在今年商务地产一路高歌猛进的形势下，根据买涨不买跌的投资原则，北京商务地产的投资市场今年是全面开花。
2005年预测：整体投资回报率在5%-8
%“现在，商务地产的投资回报率总体上虽然比今年1月份有所下降，但是5%-8%的投资回报率相对其它行业来说，已非常不错。”中原地产市场总监徐成峰在接受记者采访时表示，从2004年市场的需求角度来看，不同区域的市场状况出现了明显的分化，但总体来看，形势还是不错。根据我们的数据统计显示，2005年新增加的需求将达到167万平米，估计整体投资回报率在5%至8%。
徐成峰告诉记者，投资房地产尤其是商务地产要比投资其它产品的前景相对好一些。如果是长线投资的话，商务地产的投资回报率要明显好于其它行业。目前北京商务地产项目的投资回报率一般能达到5%，有的甚至可以达到10%。
中原房地产顾问公司总经理李文杰认为，今年的宏观调控以及前几周的加息对整个房地产市场影响非常大。尤其是写字楼受到的影响更大，各个银行都加大了对写字楼客户审查的力度，特别是对按揭首付款方面做了严格的限制。许多房地产项目，其首付款达到了50％，甚至有些按揭年数也从过去十年缩减到现在的八年。宏观调控对整个写字楼市场形成了一定抑制的作用。
对于明年市场的判断，李文杰向记者表示，从现在开始到明年年终，中国会进入加息的周期，加息利率比例将从现在的0.27%逐渐提高到2%至3％，会对写字楼这种高档产品，其中也包括商用房，特别是对在售项目的影响非常大，其主要是对投资回报率的影响，我觉得这应是开发商特别关注的地方。
专家：想赢利需把握四方面问题
有关专家表示，2004年北京商务地产的产品结构、供需结构、客户结构都发生了革命性的变化，表现出新的趋势和特点。目前京城形成多个商务板块，除已经成形的传统商务板块外，一大批新兴商务板块也正在迅速成长。
专家提醒投资者，选择商务地产赢利模式需要把握以下四个方面的问题：
一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位。不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。
二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是出租，还是采用其它方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。
三是有无运作商务地产的人才团队，如果自己没有现代商务地产的理念，缺乏商务地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商务地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。
四、投资回报的期望值要先设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。
作者：洛涛
（来源：经济参考报）
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