位于沈阳市太原街的大型商业项目——沈阳万达商业广场在今年年初经历先后两次开业后，仍无法聚拢人气。感受到风险的中小投资者一度不断上访，并把开发商大连万达集团（以下简称大连万达）告上法庭。7月，大连万达耗资约1．8亿元将300多户商铺全部整体返租，重新对整个商区实行统一规划管理。
但是，这一努力能否改变万达广场的萧条处境，业内专家不持乐观态度。专家认为，这个案例反映了我国产权商铺开发行业存在的普遍问题。 沈阳万达商业广场已于10月16日第三次开业，图为修葺一新的商业广场内部购物街
繁华商区的“清静地”
总投资十几亿元的沈阳万达商业广场是集休闲、购物、娱乐为一体的大型商业购物广场，主要业态有沃尔玛、灿坤、欧倍德等世界知名企业组成的主力店和354家精品店组成的精品购物广场。
2003年12月23日沈阳商业广场首次开业后，由于客流量稀少，仅仅13天，精品街的大部分商铺就已经停业。
2004年2月1日，业主经过与开发商斡旋，在万达同意出资提供三个月租金的情况下，116家精品店又重整锣鼓开业了。然而市场的残酷远远出乎人们的意愿，再次开张的万达商业广场依然没有引来太多的关注。半个月后，这些商铺不得不重新关起大门。
记者当时在现场看到，精品街上的绝大部分商铺店门紧锁，有的在门外还贴着招租或转让的广告。精品街上零星的行人也都步履匆匆，这种景象与临近的中兴商业大厦及其主力店沃尔玛、百盛等商场人头攒动的场面，形成强烈反差。
业主胡新金介绍，当初以每平方米6万元的价格购得近27平方米的商铺，一心只以为“捡了个便宜”，就等着“一铺养三代”。眼看两次开业市场不见起色，心里急得跟“着了火似的”。
现实市场与预期设想的巨大反差，让这些花费了一辈子积蓄，贷款买商铺的业主们感觉到了产权商铺带来的威胁。大伙儿反复与开发商大连万达交涉，起初只是要求万达采取措施改善经营环境、加强物业管理，慢慢地有人提出了“退铺”的要求。为得到政府有关部分的“援助”，业主们还组成专门团体不断到沈阳市信访办、辽宁省信访办上访。
业主们提出，万达“以租金养商户”、“一铺旺三代”、“零风险”、“每个商铺每平方米至少可以出租500元”等广告宣传对他们的投资行为起了很关键的作用。而其事先承诺的商业气氛却并没有营造起来，广告宣传承诺的7个主力店也没有如期到位，开发商应该为此负责。
谁为“超预期”市场风险买单
今年7月，大连万达提出将所有精品商铺实行整体返租，以业主所购商铺全部款项的8％作为每年年租金。在今后三年内由万达统一对外出租，并对整个商区实施统一的物业管理和整体商业规划。这一决定得到了绝大部分业主的认可，目前70％以上的业主已经从法院撤诉。
然而，商业广场的形象和价值已无可挽回地受到了损害，大连万达至少为此支付了大约1．8亿元的租金。业主们也大都觉得很无奈：折腾了大半年，手里商铺能否从此走上良性发展还是未知数。业主王红梅说：“打官司毕竟是下下策，希望万达的统一经营最终可以挽回整个商圈的命运。”
双方出现纠纷后，开发商究竟该为商业广场面临的僵局负多大责任一度引起争议。大连万达一位中层管理人员认为，投资项目失利的板子不能全部打到开发商身上。他说，商铺本身也是商品房的一种，作为开发商，万达已经完成了《商品房买卖合同》中的所有约定。同时由于产权商铺不同于一般门市房，决定了其需要统一的规划和管理。但买卖合同是标准文本，无法明确规定规划和管理的具体内容，国家也没有出台相关的法律法规对此进行规范，一旦潜在的市场风险露头，极易引起纠纷。
沈阳万达商业广场开发有限公司营销部经理马俊浩介绍，为了完善商区的硬件设施，不久前万达加建了总面积6000平方米的地下停车场，并给每个商铺安装了中央空调。
业主们认为，万达在销售商铺时承诺的商业氛围并没有真正营造出来，而商铺的地段正是产权商铺的核心价值所在。业主胡新金说：“根据商业广场营销人员的计算方法，商铺租金足以保证投资者在10年内收回全部投资。而事实上除了沿街的少数商铺，多数商铺很难租得出去。这种状况当然和开发商脱不了关系。”
开发商则认为，部分业主盲目投资、不能理性看待投资风险给产权商铺的良性发展设置了障碍。大连万达的曲晓东说：“东北有的投资者法律概念淡薄，甚至连合同都不看。一旦出现问题就开始闹，上访、打官司，把原本通过沟通可以解决或者可以降低损失的问题扩大至难以收拾的局面”。据了解，大连万达共投入约500万元作为沈阳万达商业广场的宣传费用。其营销人员介绍，许多投资者并不熟悉项目本身，看到广告宣传就投资，一方面广告虽然发挥了“最大功效”，使得商铺前期的销售工作异常顺利，另一方面最终也给项目增添了许多麻烦。
商铺开发尚待继续探索
上世纪90年代后期开始，商铺投资逐渐成为国内房地产的投资热点，业内还有人称2004年是“商铺年”。通过高价出售商铺，开发商既可以迅速回收资金，同时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐的产权商铺，也使得不少开发商深陷于项目经营不尽如人意的苦恼中。
大连万达在全国共投资了15个同样的产权商铺项目，目前已经开业了9个。据万达介绍，长春、沈阳、天津的三个项目都面临了严峻的局面。在长春，甚至出现激烈冲突，导致了所谓的“流血”事件。而在济南、南昌、长沙的产权商铺项目也不同程度地出现了投资者与开发商之间的冲突。
专家分析，出售产权商铺带来的经营权、管理权、产权分离是导致问题产生的根源。美国KAMICO购物中心创始人库珀先生拥有全美600家购物中心，他曾经指出，对于一个商业地产商而言，把物业出售给分散的所有者不是通行的做法，这样做的结果难以控制，需要开发商投入很大的精力管理，否则就会影响商业物业的投资价值。
产权分散与商圈统一经营的矛盾已使得许多知名开发商交付了昂贵的“学费”。目前国内除非是地段非常好的商铺项目，大都面临着失败的风险。记者了解到，2003年年底沈阳万达商业广场首次开业，当时的硬件设施并不具备开业条件，且其中约一半左右的业主并没有参与此次开业。紧跟其后的第二次开业又未免匆促。业内专家认为，单单依靠业主的单打独斗不可能塑造整个商区，万达商业广场失利的深层次原因是缺乏专业的商业管理统一运营。
目前国内大开发商在统一经营权的认识上基本达成共识，并通过对所有商铺实行整体返租的方式来化解“三权”分离带来的可预见风险。廊坊一位不愿透露姓名的房地产开发商介绍，整体返租在保证产权人的收益基础上，取消了其“话语权”，可以达到统一经营的目的。但由于国内开发商并不精于商业经营，整体返租能否如愿解决行业面临的普遍问题还存在争议。
整体返租的另一个阻力来自于商铺购买者。大连万达在哈尔滨的产权商铺项目尚未交房，由于个别业主坚决不同意，整体返租工作一度陷入瘫痪，大商家无法入场。曲晓东说，一个理性、成熟的中小投资者群体的缺位，也是行业发展的大障碍。来自万达内部的消息表明，大连万达正在减少其商铺出售的数量，到2005年，将停止向中小投资者出售商铺。
首都经贸大学侯家魁教授说，我国也缺乏相关的法规为产权商铺树立防范风险的篱笆。尤其是对于出售商铺的模式，如何界定、约束开发商的经营行为，减少广大中小投资者的盲目投资等都是尚待研究的问题。
侯家魁同时建议，产权商铺的发展还有待规范，对于中小投资者来说，投资行为不可过于轻率，不能对市场存有依赖侥幸心理，同时注意选择经营能力较强、信誉较好的开发商。
作者：陈黎明 文/摄
（来源：经济参考报）
|
