产权式商务酒店入住率在60%以上的，年平均投资回报在7-10
%投资酒店，或者说投资一间高星级酒店，从来是老板阶层的事，和普通百姓的小额投资沾不上边，我们是这么想的，但实际上并非如此。
上海有一间五星级国际商务酒店，从表面上看，这间酒店的经营方式和别的五星级酒店并无区别，唯一不同的是它的480套客房在产权上不属于酒店所有，而是属于480位投资者。这就是目前正在国内兴起的产权式商务酒店。
买下客房委托管理
目前，产权式商务酒店投资模式开始出现在珠三角地区。近日，广州和佛山有了两家五星级产权式商务酒店，首间的佛山华夏新中源大酒店预售情况良好。
所谓产权式商务酒店，就是酒店将一间间客房分别出售给投资者，每间客房的投资者都拥有各自独立的产权，投资者可以像购买住房一样买下客房，然后将客房委托给酒店统一管理经营，投资者每年除了从酒店获取固定回报或利润分红外，还可享有在自己的客房内免费入住的权利。产权式酒店的经营模式起源于上世纪60年代的欧洲，目前已发展成全球成熟的房地产投资理财方式。产权式酒店一般有三种类型：一种是建在大城市商务圈里的产权式商务酒店，一种是建在度假旅游胜地的产权式度假酒店，一种是产权式酒店公寓，即先委托酒店经营，到一定期限后转为自己长期居住的住宅。据有关资料显示，近十年来，全世界产权式酒店平均每年增长速率为15.8%。1995年，全球81个国家4000个旅游地区有35万个家庭购买了产权式酒店。上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入达40亿美元。到1999年，就有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假、物业消费额达到了67亿美元。预计到2004年，全球产权式酒店的销售额将达到300亿美元。
图：全国星级酒店平均客房出租率有六成 Photocome供图
产权式酒店投资要点
目前我国的产权式酒店已有200多间，而其中的产权式商务酒店是最受投资者欢迎的，北京、上海、深圳城市商务圈中的产权式商务酒店在销售中都有过上好的市场表现，几乎每在一地兴起，都会成为当地最热门的不动产投资目标。而广州远洋商务大厦推出的38套产权式商务客房，在半个月内就销售一空。
但作为一种新的房地产投资模式，不少房地产专业人士认为：要了解一间产权式商务酒店的投资价值，需要点击六个关键词：
品质：五星级产权式酒店是否按国家五星级酒店标准定位、设计、装修，是否是集餐饮、住宿、娱乐、商务为一体的豪华商旅酒店；
商务环境：会展业是否兴旺和有无著名的展会中心，在珠三角经济圈—广佛商务圈中的产业地位如何，其商流、物流、人流的规模，服务业、交通、旅游、餐饮业是否发达，商务酒店的位置最好在半小时商务圈内；
同城现状：如果是五星级酒店，要了解同城内现有几家五星级酒店；几家四星级酒店；所有各类酒店的总数是多少，其中三星级以上酒店的客房数是多少，如果在3000间左右，就有投资价值；
酒店管理公司：产权式商务酒店特别是五星级的商务酒店，正常经营和运转需要有一家著名的专业酒店管理公司管理，这样的酒店才有投资价值；
投资回报：数据显示，全国星级酒店平均客房出租率为60.15%，其中五星级酒店的客房出租率为66.33%。上海五星级酒店的入住率约75%左右，佛山五星级酒店的入住率也大约相同。产权式商务酒店入住率在60%以上的，年平均投资回报在7-10%。投资回报一般有三种方式：一是固定年回报，即投资者在10年内，每年可获得首次交易总额的6％，也就是说一个投资者花50万元买一间客房（可以按揭），年收益为3万元；二是组合回报，即3年固定回报＋7年经营分红，前三年按6%固定回报，后7年按经营分红；三是经营分红的方式，即投资者每年的回报＝酒店客房全年经营收入总额×40％×（乙方客房套内面积/酒店客房套内面积总和）。这样，灵活度更大，给投资者更大的选择空间。
对此，业内人士提醒，投资回报的考量是一个综合概念，应系统考虑投资收益与风险，不应盲目追求过高的回报率。从华夏新中源酒店的运作看，国内产权式酒店开发商运作已日趋成熟。
本报记者 姚之坦
（子琦／编制）
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