年底将出台的新版购房合同有望规定停车位条款，目前可将停车费写进补充协议
据媒体报道，目前已进入调研阶段的新版北京市《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《合同文本》）预计年底出台。此次新《合同文本》将首次纳入“停车位”的相关约定。这一方面有利于规范小区停车行为，使业主在停车费、车位租售等方面有章可循，尽可能减少有关停车费方面的纠纷，同时也反映出因合同文本中相关条款的缺失，使当前小区停车问题更加突出的现状。
在新《合同文本》尚未出台前，本期服务话题就为您解答一系列有关停车位的问题，以便您在查看新《合同文本》时做到心中有数。
现行文件规定小区停车费实行“市场价”
北京市物价局于2002年发出的196号文件（《关于我市机动车停车场收费标准的通知》）对于地下车库的收费做出了相关规定：“居住小区地下停车库按年、按月包租停车位收费标准实行市场调节价，经营者制定或变更收费标准需与小区业主委员会协商，取得一致意见后，持具有法律效力的协议到物价部门办理核准手续即可收费。”该文件还规定，普通小区地面车位则为每月150元/个。
目前居住小区地下停车费的收费标准执行的是2002年市物价局随后下发的另一个文件，即326号文件（《关于修订〈关于调整我市机动车停车场收费标准的通知〉的通知》），“居住小区地下停车库、停车楼按年、按月包租停车位收费标准实行市场调节价。由经营者与小区业主委员会协商确定，未成立业主委员会的，经营者应与小区业主协商确定。”这两个文件的核心内容就是地下停车位收费“实行市场调节价”。
目前小区停车费为300元至1000元/月
上述两个文件对地上停车位租金均有每月150元的上限规定，但对地下停车费的收取却未规定指导价，而是主张进行市场调节，由经营方与业主方面进行协商。
而目前现行的这两个相关文件，对市场调节的依据及具体操作细则规定不详，再加上物价部门不能参与具体小区地下停车场的价格制订，使地下停车位收费的市场调节通常变成开发商与物管公司的单方面调节，这也导致有关停车费的纠纷层出不穷。不少业主认为小区停车收费过高，呼吁主管部门分级制定最高限价。
据统计，目前北京地下停车费一般为每月300元至1000元不等。通常情况下，同一地段居住小区地下停车费收取标准大抵相当，但也会因住宅类型、品质及物管服务水平的不同而有高低之别。相对商品房而言，经济适用房小区地下停车费略低，普遍在每月300元左右。
北京物业管理商会会长于庆新表示，就北京目前房地产市场发展情况来看，地下停车费每月若制定在300元至800元之间则比较合理。
专家提醒
在补充协议中明确收费标准
由于现行商品房买卖合同里没有停车费的相关条款，所以为尽可能避免停车费纠纷，建议购房者应将相关条款写入补充协议中。
北京悦豪物业管理有限公司总经理邓南宇认为，在现行条件下，停车费基本属于协商行为，因此购房者在签订《商品房买卖合同》时一定要将停车费等相关费用约定清楚，最好能约定好具体数额。但一般情况下，因业主签合同时小区地下停车库大多尚未建好，或一些设备及服务类型还未确定，物管公司也还未计算出停车库的各项成本，所以开发商通常不会同意约定具体数额。不过业主至少也要在补充协议里约定一个大致的停车费收取范围，如300元至500元之间等。
旁白：合同是约束开发商最有效的武器。签订好补充协议后，开发商或物业公司若想再擅自提高收费标准，购房者也可以此为依据制约此行为。
重点提示
卖房时避免车位权属分割麻烦
最好卖给愿连同车库一起购买的买家，否则车库权属与房屋产权不好分割
有一种小区地下停车位是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，此类地下车库与商品房一样要计入地上建筑面积。因此，该地下车库的每一个停车位都拥有独立产权，可单独核发房屋所有权证，也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证。
就目前而言，对于此类地下车库，开发商只能在房屋产权里标注车库所有权，而无法给车库业主办理小产权。据加拿大LVC国际投资集团山水文园副总经理张磊介绍，目前测绘队和房地局都没有统一的车位买卖合同，只有商品房预售合同。开发商通常是在拥有地下车库大产权的前提下，给予业主50至70年不等的车位使用权，由于购买车位需缴纳一定的契税，因此不少业主倾向于采取租用的方式获得几十年车位使用权。
对于房屋买卖合同标注的车位产权，在转手出售房屋和车库时，最好是卖给愿连同车库一起购买的买家，不然车库权属与房屋产权不好分割。
提示：邓南宇提醒业主可参考商品房买卖合同里的一些条款和约定，把车位的权属及双方权利义务约定清楚。
行情指点
买车位可获10年按揭贷款
贷款额度最高不超过所购车位价款的60％
车位按揭贷款是指申请人（购买车位人）在购买已购一手房所在楼盘车位时，自己先交首付款，其余部分由银行贷款，并用所购买的车位权益作抵押，由开发商提供阶段性担保，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。
据了解，一般车位贷款额度最高不超过所购车位价款的60％，贷款期限最长为10年。申请个人车位按揭贷款的借款人必须具备以下条件：与开发商签订《商品房买卖合同》及《车位买卖合同》，并支付规定比例的首期购买车位款；同意将所购车位作为向该行贷款的抵押物；必须在贷款银行指定网点开立账户。
普通住宅买卖车位契税减半
按房屋与车库总价款的1.5％交纳
根据京财税［2003］917号文件规定，居民出售已购住房、购买各类商品房，应交纳房屋与车库总价款3%的契税。如居民购买的商品房符合本市普通住宅的标准，则适用减半征收的规定，即按1.5%征税。个人随同住宅购买的车库，适用与住宅相同的契税政策，即随同普通住宅购买的车库，减半征收契税。而随同非普通住宅购买的车库，则仍按3%征收契税。
例如王某分别购买了豪华和普通住宅各一套并带有车库，豪华住宅和车库共计价款200万元（单价10000元/平方米），普通住宅和车库价款合计30万元。则王某应交契税是：豪华住宅：200万元×3%＝6万元，普通住宅：30万元×3%×1/2＝4500元。
本版采写/本报记者敖虹
政策瞭望
停车位有望写进合同文本
新合同范本将对小区绿地、会馆、游泳池的使用规定得更详细，“停车位”也可能首次写入文本。
市工商局合同处负责人表示，现已不能满足当前商品房买卖双方的需求，尤其是对购房者来说，现行合同文本还存在着一些信息不对称等弊端，为此市工商局与市建委决定重新修订。
记者日前从市建委了解到，新合同示范文本预计年底出台。有关小区停车位的相关约定将以条款的方式写入文本，但停车费仍实行市场调节价，合同文本不做强制约定。报料线索一经采纳，奖金至少百元，还将进行线索评奖，奖金最高万元
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