小区公共设施维修，如外墙清洗等所需费用应从维修基金中支取，但1999年前入住的小区多数未收此笔款项。Photocome供图
1999年前入住的小区普遍未建维修基金账户，令现今物管公司收支难持平
著名歌手朱明瑛和屠洪刚被物业公司状告拖欠物业费一案近日闹得沸沸扬扬。告状的物业公司———北京建国物业管理有限公司日前又向本报反映，他们接手不久的清境明湖花园小区虽是临时托管，但由于小区为1998年建造，时至今日已有很多硬件设施需要维修，收支难平衡。由于小区建造之初尚无收取公共维修基金的规定，因此小区始终没有这笔基金，这给物业的大、中修工作带来了一定的难度。
「案例」
新物管公司陷入维修基金缺失困境
临时托管清境明湖花园小区的建国物业称该小区很多设施年久失修，但小区没筹集公共维修基金，光靠每月的物业费不足支撑庞大的维修费
2004年5月21日，建国物业与清境明湖花园小区物业管理委员会签订了《临时托管协议》后，入驻小区接管物管工作。清境明湖物业管理委员会委员之一靳女士告诉记者，因为该小区入住时间为1998年，建成年代较早，小区里有许多硬件设施都需要维修。当时有几家物业公司前来进行招投标，但都没有谈成，最后只好先找建国物业进行临时管理，并与该公司签订了物业临时委托合同。
合同中写着甲方，即清境明湖的物业管理委员会全权委托乙方，即北京建国物业管理有限公司对清境明湖花园小区进行临时托管，托管事项包括维持小区设备设施的正常运转，并根据保证日常管理的需要设立独立的银行临时账户，按财务有关规定进行管理，以专款专用的形式向小区业主收取有关费用及支付针对清境明湖花园小区所发生的相关费用。
北京建国物业管理有限公司的项目经理赵彤岳称，该物业公司真正入驻小区进行管理时，才发现该小区由于入住时间较久，有许多物业硬件设施已损坏，如可视对讲机等，修好至少需要三十万元，地下停车库也有近百处露水的地方，维修费预计要上百万元。此外，小区至今仍采用燃油供暖，既不安全也不经济，业主提议换成市政供暖，但若没有上百万元也难以解决问题。赵彤岳表示，作为临时托管的物业公司，尽管是执行最低服务标准，在这种老小区里，因缺乏维修基金，日常工作很难正常开展。
据赵彤岳介绍，目前小区业主每月交纳物业费24万元，但物业公司月均需26万元左右的维护费才能基本持平。小区游泳池里的各种泳池设备由于已使用了8年之久，其中大部分已严重老化，需维修更换；泳池屋顶也需要重新粉刷。赵彤岳称，目前维修游泳池的费用都是物业公司借来的款项。
而物业在维修游泳池期间，有部分业主因游泳池停用而欠交物业费，使物业公司的工作更加被动。目前维修资金成为物业公司最为头痛的事情。
「建议」
旧小区业主每月每平方米交纳0.60元
主要针对的是1999年前入住的小区，相关政府部门建议，可按照有关规定召集小区业主补齐公共维修基金
采访时，记者了解到一些上个世纪九十年代建造的小区目前基本处于大修高峰期，而那个年代建造的房屋又大都没交纳维修基金，这就给这些小区在硬件维修时造成了很大难题。
对此，市小区办负责人在接受记者采访时建议，可召集小区业主补齐公共维修基金。这类解决办法主要是针对1999年以前入住的小区，根据建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及市房地局、市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》中的相关条款规定：1999年1月1日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补交维修基金，按每月0.60元/平方米的标准交纳。产权人已交纳的房屋大、中修费（扣除已用于维修费用），物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细账。
市建委某负责人表示，老小区的业主和物管公司还可以关注今年年底前即将出台的北京市新版“维修基金使用细则”，该细则有可能对这一问题制定具体解决办法。
政策提示
1999年后入住小区强制交纳维修基金
多层住宅按购房款的2%交纳；高层住宅按购房款的3%交纳
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。
国家建设部、财政部要求从1999年起，业主在购房时就要对住宅共用部位共用设施设备建立公共维修基金。维修基金专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造，由开发商代为收取，由房管部门监管。所有权归购房人。
按规定，维修基金是强制性交纳的，如果购房者不交纳该项费用，房管部门将不予办理产权证。计算方式为：多层住宅，购房人按购房款的2%交纳；高层住宅，购房人按购房款的3%交纳。
该基金主要用于小区公共设施的维护和更新，其动用必须经业主委员会在召开业主大会后决议同意动用才能使用，物业公司无权擅自动用。
专题采写/本报记者吴海花报料线索一经采纳，奖金至少百元 ，还将进行线索评奖，奖金最高万元
|
