业内人士认为，如果央行持续加息，高档住宅的投资回报率受到的影响相对要大一些，投资者应注意。实习记者周晓东摄
以住宅立项的写字楼项目租赁市场较平稳，中小投资者可及时关注
商务地产投资者最关注的就是该项目的投资回报率，目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资型买家在购买商业地产时应注意。
中原地产市场研究总监徐成峰表示，科学的投资回报率是一个动态的概念。投入中除了投资者的购买投入外，还包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商务地产一定的空置期。
徐成峰认为，目前比较常见的投资回报率计算方式是物业投资的一年净收入÷首付款，但在相对动态的投资回报率计算中，应该是物业投资的一年净收入÷购买物业的总投入，其中物业投资的一年净收入＝（月租金收入－月供－物管费用）×12－供暖费用，而购买总投入＝首付款+印花税+律师费+保险费+入住时契税+公共维修基金，这里边还不包括处于期房阶段的空置和北京关于出租房屋个人所得税。
目前商务地产的租赁方式基本分为两种，一种是开发商答应负责一定年限的出租期，该期间业主有固定的投资回报率，租期过后，业主自己出租；另一种就是业主自己出租。但有些项目在进行投资回报率计算的时候，其提供的租赁价格要高于实际价格，或者是按照该区域内最高租赁价格进行计算，容易给投资者造成假象。
北京思源宏业经纪有限公司总经理李国平认为，投资数额不是很大的商务地产投资者应该考虑以住宅立项的写字楼项目，该类产品的使用年限为70年，同时可以按照住宅产品进行购买商业贷款，其租赁市场也相对平稳。徐成峰则认为，随着央行贷款利率的提高，如果按照国际惯例持续性加息的话，高档住宅的投资回报率受到的影响则相对要大一些，投资者应注意。
案例分析
约定回报率收益较稳定
投资方案：晶都国际是定制式酒店客房，首付10万元，10年之内每年向业主回报首付款的10%和平均2400元/月的月供，同时业主每年享受30天/年的免费住宿和享受在酒店购物、餐饮等各项签单优惠服务。10年后，房子归业主，期间由建国饭店物业管理公司提供管理和运营支持。
收益计算：该项投资一年的净收入为10万×10%=1万元（如果物管费用免单的话），而购买总投入中除了10万元外，还有相关契税以及公共维修基金等购买时需要交纳的费用2万元左右，则该商务产品的投资回报率为1万/12万×100%=8.3%.风险预测：该产品的优势是10年内投资回报率相对稳定，但10年后的投资回报率则存在不确定因素。
“产权投资”形式较安全
投资方案：第一城以“产权投资”形式进行销售，业主可以按照份额购买产权，最低10万元起，每5万元为级数递增。投资期限为3－8年，投资收益为每年8.3%，包括6%的现金收益和2.3%的代金消费卡。合同到期之后，投资者可选择继续持有收租还是将房产等值转售给经营公司，100%收回投资本金。由中信国安集团以其百亿资产对业主收益及转售提供连带责任担保。
风险预测：该种投资方式比较相对稳定，投资者可将房产等值转售给经营公司，不存在合同期满后的风险。如果央行继续加息，投资收益率将会有所下降。
本版采写本报记者张学东关爽
投资推荐
一品·亦庄该项目位于北京经济技术开发区，占地面积约150000平方米，建筑面积约86万平方米。项目总投资约39亿元，集行政公寓、五星级酒店、5A级商务中心、大型会展中心等多元产品于一体，目前均价为4800元/平方米。
记者点评：亦庄商务配套比较欠缺，一品·亦庄的推出将改善该区域配套单一的局面。
BDA国际企业大道该项目位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）
的端点，项目计划分三期开发，2005年中全部竣工。其中一期面积3万平方米，主力户型在1000平米-3000平米之间，目前销售均价为6300元/平方米。
记者点评：独栋的办公环境适宜以信息技术为核心的各类中小企业。
本家·润园该项目位于东二环内崇文区两广路东花市大街角湾地区，国贸、建国门、新世界三大商圈环绕其间，离崇文门地铁口仅1700米。该项目分为居住区和综合配套区，居住区由9栋6-12层建筑围合而成，目前均价为9600元/平方米。
记者点评：优越的地理位置是最大看点。
FESCO外企大厦该项目位于西大望路与广渠路交叉路口的西北角，是该区少有的集写字楼、酒店式服务公寓、临街商铺于一体的综合型项目。
写字楼单位空间独立，主力户型面积在140平方米－340平方米之间，均价为8300元/平方米，目前已售出70％。
记者点评：物业类型搭配合理，适合服务型公司。
新中关该项目位于海淀黄庄路口，紧邻中关村大街，在建地铁4号线与10号线直通该项目地下二层。项目于11月18日开盘，公寓均价为12500元/平方米，本月28日前订购的业主均可获赠免费全套家电。
记者点评：便利的轨道交通是其最大优势，合理的建筑规划增加其投资价值。
长安兴融中心该项目紧邻闹市口大街，由A、B两座5A级写字楼和C座综合楼组成。该项目商务公寓户型面积在52平方米－290平方米之间，均价为16000元/平方米，写字楼户型面积在310平方米－2100平方米之间，均价为21000元/平方米。
记者点评：小户型销售火爆，52平方米户型所剩不多。
金宸公寓该项目西距西二环200米，南距长安街300米，总规划面积约8.5万平方米，酒店会所等商业配套一应俱全。该项目由两栋13层塔楼，两栋板楼组成，采用的住宅钢结构体系保证了户型的高使用率，均价19500元/平方米，现已出售过半。
记者点评：良好的地段和高使用率适宜投资型客户。
华杰大厦该项目北距北三环路100米，东距城铁大钟寺站300米，西距中关村科技园区的核心区仅1公里。项目定位于小户型商务公寓，目前均价9000元/平方米，户型面积灵活，最小为65平方米，最大可达500平方米，目前已经销售过半。
记者点评：距西直门交通枢纽仅3公里。
恒润中心该项目位于四通桥与联想桥之间，北侧紧邻城市交通主干道北三环西路，是中关村为数不多的5A级智能商务楼。项目最小面积为75平方米，最大可达14446平方米，目前均价为12500元/平方米，现已销售过半，今年年底即可入住。
记者点评：位于中关村中心区，适合办公与居住。
清城时代广场该项目位于大兴区兴华大街和兴业大街交汇处，由南北走向的商业商务楼和一条东西走向的风情商业街组成，物业形态涵盖酒店、公寓、写字楼、商场、高档餐饮等多种形式，共12万平方米，均价7500元/平方米，即将推向市场。
记者点评：大兴商业投资渐热，投资者可及早关注。
北京·商界该项目地处崇文门外大街新世界商场西侧，周边有新世界百货，正仁大厦等商业设施。项目户型面积在37平方米-16000平方米之间，可以任意分割，适宜各种类型的企业，现已结构封顶，2005年7月入住。目前销售均价为9600元/平方米。
记者点评：位于新世界商圈核心区，投资自用两相宜。
大钟寺国际商业广场该项目北邻北京西北三环主干道，东接城市轻轨13号线大钟寺站，地理位置优越。项目总投资30亿元，商业面积20万平方米，写字楼面积3万平方米，酒店面积3万平方米。项目于2004年5月开工，2005年底全面开业，项目总工期为16个月。
记者点评：是北京市政府批准建设的重大项目之一。
增光家苑该项目位于北京海淀区西二环与西三环路之间的中心地带，地铁九号线白堆子站、车公庄站近在咫尺。由一栋塔楼、两栋板楼组成集合型建筑，还有将近3000平方米的临街商铺。目前销售均价为8050元/平方米。
记者点评：该项目交通便利环境良好，临街商铺更是项目亮点。
晶都·国际该项目位于北京市朝阳区将台乡，紧邻燕莎、丽都商圈，周边涉外氛围浓厚。该项目包括456套四星级标准客房和444套自主式投资行政套房，由物业公司按照酒店标准来管理，以106平方米的二居为主力户型，目前均价为8100元/平方米。
记者点评：酒店公寓租赁价格近期一路呈上升趋势。
枫蓝国际中心该项目距离西直门地铁站不足1000米，位于二环与三环之间的文慧桥东北侧。该项目包括4万平方米的商务公寓、10万平方米的写字楼以及近6万平方米的休闲商场。商务公寓户型面积为70平方米-120平方米，销售均价9000元/平方米。
记者点评：商务公寓面积适中，适合中小企业。
朝阳园朝阳园总建筑面积28万平方米，由7幢公寓和1幢写字楼组成。一二期已全部入住，三期在建，均价8200元/平方米。项目户型采光度好，室内空间可自由组合；社区配套完善，三期将有2万平方米的大型商场。
记者点评：社区生活氛围成熟，周边配套齐全，物管服务水平佳。报料线索一经采纳，奖金至少百元 ，还将进行线索评奖，奖金最高万元
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