高档写字楼的租赁价格依旧以东部区域为最高。
金融街写字楼月平均租金维持在21美元/平方米左右。
中关村激烈的市场竞争催生了不少“升级版”写字楼。
新兴区域的投资潜力引起了不少投资者的关注。
最近投资客大多来自山西和东北，购买资金量一般不低于一千万元
除了传统的写字楼、商铺外，行政公寓等投资型产品也浮出水面
来自北京房地产信息网统计的数据显示，今年前7个月，京城商务地产的销售面积是去年全年商务地产销售面积的两倍。有业内人士认为，商务地产市场供需两旺的局面在今年充分得以体现，而随后跟进的投资型购买客户群增势更是迅猛。
「现状」
写字楼前三季售价增长7
%中原地产总经理李文杰表示，2004年前三季度京城累积新增加写字楼项目面积为135万平方米左右，相对于去年而言，面积增加了10%左右，而销售价格也增长了7%左右，其中东部区域的平均售价仍旧维持最高，已经超过18000元/平方米。此外，除了传统的写字楼、商住公寓、商铺外，酒店公寓、行政公寓等投资型产品逐渐浮出水面。
从一定意义上讲，今年京城商务地产稳步增长的市场需求带旺了投资市场，成为今年北京投资市场的新热点。北京丰中房地产开发有限公司副总经理岳勇认为，在今年商务地产一路高歌猛进的形势下，根据买涨不买跌的投资原则，商务地产的投资市场在今年也是全面开花。例如西直门地铁附近的商务公寓增光佳苑，其一期销售均价仅7700元/平方米，现在已经上涨到8050元/平方米，而在价格增长的同时销售业绩也呈直线攀升态势；位于丽都商圈的晶都国际项目开盘三个月，销售额就达到了3个亿，而在购买人群中投资者占到了80%；一品·亦庄的购买人群中二次置业者也达到了80%，显然其中投资者的比例为数不少。
“商务地产市场供需两旺的局面在今年得以充分体现，而随后跟进的投资型购买客户群增势更是迅猛。”李文杰分析说，从今年的商务地产市场来看，特别是高档写字楼产品，投资型个人客户比重上升，最近比较明显的趋势是来自于山西和东北的资金流入比较多，他们资金量比较大，一般都是不低于一千万元的购买量。
「分析」
外地购房团引发投资热潮
“今年京城商务地产出现这种供需两旺的局面，一方面是目前京城商务地产的投资回报率较高，另一方面就是外地购买人群的不断增多，这些购买者包括海外和外省市客户群，随着北京国际化城市进程的加剧，尤其是2008年奥运经济的影响，他们看好京城的商务地产发展空间，这也引发了京城商务地产投资热潮。”岳勇对京城投资型商务地产的发展空间信心十足。
中原地产市场研究总监徐成峰也认为，从目前京城的一些商务地产的投资回报率来看，一般都能达到5%-8%左右，而一些商务环境好的生态商务地产的投资回报率则会更高，比如一些交通便利、市政配套好以及供需市场需求大的具有非常浓郁的商务氛围的地产的投资回报率则可以达到10%左右。
对于商务地产来说，租赁市场的需求和租金水平是衡量投资回报率的最主要手段。中原地产统计的数据显示，以CBD为代表的东部区域写字楼从去年10月份到今年2月份，连续5个月租金表现稳定，基本在20.50美元/月·平方米范围内波动。而金融街的写字楼在这5个月期间，平均租金同样维持在20.75美元/月·平方米的稳定水平。而来自我爱我家房地产经纪公司的统计数据显示，今年11月份高档商务公寓的租赁价格中，依旧以东部区域和金融街为最高，其中位于金融街的商务公寓项目———金宸公寓一套面积为140平方米的住房租赁价格高达12000元/月。可见，外地投资团进京并非没有道理。
「趋势」
生态商务地产前景广阔
我爱我家的统计资料显示，一般两居室商务公寓的租赁价格已经达到了8000元/套·月，其中东部区域的CBD、燕莎、丽都和朝外区域的商务公寓租赁价格更是呈现出居高不下的态势。“这主要是这些区域的商务环境已经形成，同时该区域的商务地产开发商能够根据市场的需求进行‘以人为本’的具有生态特色的商务地产开发，进而导致这些区域商务产品一直供不应求。”徐成峰认为。
而中原地产在其《2004年北京商务地产发展现状》的研究报告中，也指出将来商务地产发展趋势将不再局限于传统的CBD、中关村、金融街三大商务核心区，而是逐渐在城市中心、城市分中心与城市边缘形成其他的商务分中心，如朝外商圈、西直门商圈等，此外，商务建筑本身将会从商务建筑环境的景观化、商务职能协调化以及功能的人性化等方面入手改善，使产品呈现出多样化、梯次分布的趋势。“事实上就是商务地产更加生态化。”徐成峰指出。
徐成峰还认为，商务地产这种发展趋势，必然带动投资者的投资取向。事实上，目前一些投资回报率高的商务地产项目，除了其产品所在的区域具有特殊商务氛围之外，更多的是因为产品本身的质量非常高，符合生态商务地产的特征。北京思源宏业房地产经纪有限公司总经理李国平表示，2-3年以后，一些低密度的生态商务地产市场前景将非常广阔。
专家观点
物业性质、商务环境都要考虑
蔡德安（北京中广信房地产经纪有限公司总经理）：目前商务地产的营销模式有很多，包括售后包租、带利返租等多种形式，但这都只是开发商的一种销售方式，并不是真正的房地产投资回报形式。事实上，房地产投资回报的制约因素很多，并不是那么简单，所以消费者在进行商务地产投资前一定要谨慎行事。
从近几年来看，京城的商务地产投资回报率是非常高，整体形势不错，物业的投资回报率更是一路走高，但这仅仅是一个周期，并不代表以后的市场必然火爆。目前投资者的投资行为和市场环境并不是很成熟，需要进一步的规范，而商务地产的区域、物业性质以及商务环境更是投资时必须考虑的问题。
关注在修建的主干道沿线物业
李国平（北京思源宏业房地产经纪有限公司总经理）：商务地产投资需要有发展的眼光，也就是说投资者要看到该区域是不是具有需求增长的潜力，要密切关注区域内的发展趋势。目前好多商务地产投资者把眼光都放在热点区域上，但是从一个发展的眼光来讲，这些区域的投资潜力早就已经释放了，在这个时候购买热点区域的商务地产，稍有不慎就会被“套牢”。
一般来说，从购买到收益要2年左右的时间，目前京城商务地产的热点区域大多已经过了这个时间段，他们的实际投资空间可能已经释放得差不多了。在这种情况下，一些具有发展前景、区域优势还没有完全表现出来的商务地产项目的投资潜力会更大一些。投资者不妨关注一下京城南部、正在修建的城市主干道以及地铁沿线等区域，这些非热点区域的升值潜力可能比一般热点区域都要大。房地产投资毕竟是一个长线投资，要从区域以及产品的发展趋势来研究和进行投资。
调查区域内商务地产总体规模
岳勇（北京丰中房地产开发有限公司副总经理）：投资者进行商务地产投资的时候，首先要调查该地区商务地产的总体规模。北京的商务住宅品种较多，有写字楼、高档外销公寓、商住公寓以及行政公寓等，投资人可以有较大的选择范围，但如果区域内某一类物业被过度开发，肯定会导致空置率上升，进而影响未来的租金回报。
其次，了解区域内的租赁消费水平。由于投资回报以租金收入为主，因此，未来的租赁目标群体将是投资人重点考虑的对象，他们的租赁消费水平决定着租金价格的高低，关系到投资是否能尽快收回。因此投资之前一定要关注区域内的租赁消费水平，比如丽都、燕莎区域是目前京城涉外氛围最浓郁的区域，这里的租赁者主要是以外籍人士为主，租赁价格也就相对要高，目前该区域二居室高档公寓的租赁价格一般在1000美元/月。
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