“8·31”土地大限以后，一些中小房地产公司开始到市场上寻求转让或者合作伙伴，这被海外基金视为进京的大好时机。实习记者周晓东摄
中小房地产公司受政策因素影响出现资金危机，海外资金趁此机会纷纷抢滩京城
业界透露，每个月到京寻找投资机会的海外基金有三四十家，大多看好高档项目
在全年的宏观调控政策下，京城房地产开发企业的土地、资金获取渠道已经紧缩，尤其是“8·31”土地大限以后，京城房地产开发商的压力剧增，中小地产公司更是面临洗牌危机。然而这一背景，却为欲进入京城房地产市场的海外资金带来了“突然的机遇。”“对于海外资金来说，目前是一个难得的机会。”中原地产总经理李文杰分析说。
来京寻找机会的海外基金数量剧增
最近一段时间，一些海外资金四处出击，在京城房地产市场上寻找投资合作的途径，包括新加坡政府投资公司、美国国际集团（AIG）、高盛、瑞士银行、德意志银行、澳大利亚麦格理银行、雷曼兄弟等一些海外政府产业基金、房地产基金、投资银行基金以及开发商，甚至是海外的商会也频频与京城房地产市场接触，其中不乏已经开始进入合作论证阶段的公司。
李文杰透露，宏观调控使得部分持有土地项目的开发商对资金需求骤然增加，尤其是“8·31”土地大限以后，一些中小地产公司甚至出现资金链条断裂的危险，无力支撑之下开始到市场上寻求转让或者合作伙伴，而这一局面则被海外资金机构视为大好时机，不少海外资金机构认为，如果目前进京与这些“有地缺钱”的公司谈判合作，合作和投资成本都要比以往低，因此多家海外资金开始频频现身京城寻找投资机会。“特别是最近几个月，每个月到京城寻找投资机会的海外基金有三四十家，数量至少比去年翻一番。”李文杰向记者透露。
据记者了解，日前现身京城的香港置地正在北京谈一些具体项目的合作事宜，和记黄埔也展开了老项目的收购工作。据了解，对京城地产市场抛出橄榄枝的海外资金机构不仅仅是香港置地，对于海外资金来说，目前无疑是一个等待已久的机会。戴德梁行旗下泛城（中国）综合住宅服务董事胡港文向记者表示，虽然出于合作保密协议的要求，不能告知合作公司的具体名单，但要求戴德梁行进行京城地产市场前期调研和土地评估工作业务的海外公司数量今年迅猛增长。
实质性合作应该会在明年出现
事实上，京城房地产市场一直有海外开发资金直接参与项目操作，近期的宏观调控政策只是把更多的资金吸引到了这个市场。
嘉德置地是来自新加坡的东南亚最大上市地产集团，由百腾置地和新加坡发展置地合并组建，在内地的投资规模已达120亿元人民币。虽然该公司在内地从事住宅及商业房地产开发已有10年，但真正开始大规模在京城投资却是在今年。该公司首次在北京开发的高档住宅项目———上元今年9月入市，总投资约20亿元。
嘉德置地全资子公司新加坡凯德置地（中国）控股集团总经理王会干接受记者采访时表示，不久前他们又获得了位于京顺高速路附近的一个别墅项目的开发权。而此前在上海举行的“中国-新加坡经合论坛”上，新加坡嘉德置地集团总裁廖文良也透露，嘉德置地下一步的计划是在北京开发1400套住宅。他还直言不讳地称，嘉德置地未来几年将在北京增加投资50亿到100亿元人民币。
今年8月，荷兰国际集团与首创集团合资的“中国房地产开发基金”在百慕大注册成立，这是全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金，该基金机构在京城开发的第一个房地产项目是位于上东区域的丽都水岸。
而今年11月份在香港举行的“亚洲居住环境峰会”上，荷兰国际集团在华投资基金董事长胡旭成表示，该基金希望在今年或者是明年的上半年再做三四个房地产项目。
但对于尚未进入京城房市的海外资金来说，从初步接触到真正投资落实到位，这个流程短则三四个月、长需一两年。同时他们对地产投资是非常谨慎的，对合作方和利润回报的要求是比较高的。“今年是大面积接触阶段，而实质性合作应该在明年出现。”李文杰表示。
渐趋透明的土地市场是吸引资金主因
几家在京城进行房地产开发的外资房地产开发公司在接受记者采访时表示，对京城的房地产市场非常具有信心，香港利星行集团旗下的北京宝星置业有限公司策划和销售总监王怡群认为，至少在5年内，京城房地产市场都是处于一个黄金发展期。
“土地政策的规范，使得所有的开发商获取土地时站在同一起跑线上。同时国家金融政策紧缩后，房地产商所依赖的银行资金渠道受到严控，不得不开始寻找其他融资渠道或者把手中无力继续的项目转让出去。”北京国际投资发展公司总裁杜猛认为，土地政策的透明和融资渠道紧缩，为海外资金现身京城房地产市场创造了机会。
有业内人士认为，海外资金目前到京城房地产市场寻找合作，最直接的原因则是他们看到了目前京城房地产市场投资的高回报。胡港文分析说，这些海外资金在一定程度上看好了北京的发展前景，即使京城房价在国内相对很高，但是和亚洲其他国际化的城市相比，房价还是偏低，投资回报相对较高。“京城房地产市场公开的投资回报率为20%”，杜猛指出对于习惯国际上成熟房地产市场7%-8%回报率的海外资金来说，京城高达20%甚至更高的回报率所产生的诱惑简直是无法抵挡。
市场透析
人民币升值预期将吸引海外炒房者
王怡群表示，除了政策因素，人民币升值预期也是促使海外资金看好京城房地产市场的重要原因。“在降息周期后，按照国际惯例，一次加息就会顺势进入加息周期，汇率也会随之上升，海外资金就是看好这一点。”王怡群说。此外，在人民币升值预期下，境外投资者可以通过进行投资以套取利差和预期中的汇率升值好处，这种市场预期直接导致了目前国内热点区域房地产外资投资和购买的火热现象。也就是说，在海外资金纷纷关注中国房地产业投资的同时，一些海外炒房者也开始频频现身京城。
另据日前国家信息中心公布的一组数据显示，今年1至7月，北京外商参股公司、外商独资企业、外商合作企业房地产开发投资额分别同比增长87.4%、60.3%、60.1%，远远高于全国房地产开发投资增长速度。而北京市统计局在此前发布的1至8月北京市房地产开发投资信息显示，开发到位资金中，利用外资情况明显好转，其中外商直接投资到位14亿元，同比增长2.9倍，上述数据表明，京城房地产外资直接投资回温，整体市场备受看好。
投资者说
倾向于投资高档住宅和甲级写字楼
目前海外资金进军京城房地产市场的主要方式为独立开发和购买股份合作开发，而投资的产品大多是高档住宅和甲级写字楼。
王会干表示，他们公司在京城开发的地产项目主要以中高档住宅产品为主，目前开发的上元项目主要以叠拼别墅、全装修公寓和高层板楼为组成部分，而另一个项目则是以别墅为开发产品。在开发土地的选择上，如果是住宅产品则要考虑周边的供求、产品类型等要素来进行决定是否开发，而对于写字楼项目则选择外国人活动比较频繁和方便的区域。目前他们比较关注北京的新规划，新规划发展区域的土地也是他们目前考虑的对象。
而王怡群则认为，高档住宅项目有利于积聚市场品牌实力，而商业地产相应回报会较大，因此海外资金大多较为青睐上述项目，而他们公司以后的开发定位也是以高端产品为主，据了解，他们公司在望京开发的宝星园三期，其销售价格将达到13000元-15000元/平方米，而在望京开发的另一个写字楼项目也将于明年动工，已经有两栋订购出去。开发土地的选择上，王怡群表示他们更希望拿到一块大面积的土地，比如500亩甚至1000亩，可以不断开发，这样既省去不断找开发土地的成本，同时也可以通过持续开发形成房地产产品品牌。
他山之石
海外基金大举淘金上海房市
根据上海有关媒体报道，目前海外基金大举淘金上海房市，近来包括摩根士丹利、雷曼兄弟、洛克菲勒、荷兰国际集团等著名投资机构在沪房地产市场表现活跃。
2004年5月，上海新黄浦集团与美国洛克菲勒国际集团签约，共同开发黄浦区外滩源项目，仅第一期将投入资金2.5亿美元。
2004年6月，以摩根士丹利为首的财团也刚从中国建设银行处成功拍得账面值达28.5亿元人民币的房地产不良资产。摩根士丹利发言人透露，由大摩房地产基金注资的上海盛融公司未来将主要关注内地的房地产市场开发，业务将包括房地产企业的并购。业内人士指出，大摩的下一个目标将是收购一些在宏观调控中面临资金压力的房地产公司。
“最近几个月来，每月都有20到30个海外基金来到上海，寻找房地产投资机会。此前主要是以中国香港和东南亚为主，而现在诸多美国、欧洲基金也开始频频现身上海房地产市场”基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强说。
而另一个比较大的变化就是以前是大基金和大开发商互相联系，主要选择的则是看好房市远景、谋求长线发展的投资项目，现在却是大中小各类基金都在寻求适合自身的进入方式和合作伙伴。据统计，近两年来投入到上海房地产的外资有100亿美元左右，占同期整个上海房地产开发投资总额的13.7%.
记者手记
品牌和资金成为核心竞争力
由于海外资金具有非常雄厚的资金支持，在产品的研发方面能够形成一定的实力，而海外资金要想在京城房地产市场赢得消费者的认可，必须要注重其开发产品品牌的塑造，因此在一定基础上，海外资金进军京城楼市的产品质量和物管服务水平可以得到保证。同时海外资金进军京城楼市的行为势必会对京城房地产企业造成一定冲击，但更多的则是带来先进的观念和管理模式，通过这种方式刺激京城房地产开发企业，提高产品品质，使消费者最终受益。
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