2004年可以说是宏观调控年，引发各方各面对房地产业投入了不同程度的关注。虽然人们对中国是否存在“房产热”有着不同看法，但在业界颇有影响的房地产商们都对宏观调控给予充分肯定：“中央政府实行宏观调控不仅是为了给房地产业‘降温’，更为了让这个产业保持长远的发展势头”。
11月20日，在本报和全国工商联住宅产业商会共同主办、北京天鸿集团公司协办的“中国房地产业权威高层会议”上，任志强、潘石屹、张宝全等多位中国房地产业的“龙头”都表达了如上共识。
在此次论坛上，数十位来自政府部门、地产界、金融界的人士就“宏观调控下的中国房地产”展开了更深层次的大讨论。他们一致认为，中国的宏观调控政策，将为房地产业发展带来的新挑战和新机遇都是“前所未有”的。 11月20日，本报在北京人民大会堂甘肃厅举办了“中国房地产业权威高层会议——北京论坛”，图为会场全景(齐昕 摄)
房地产真的过热了吗
“中国整个房地产热是一种虚热，说房地产过热是一种误读。热的是豪宅，积压的大量高档房是老百姓买不起的，因此不是要控制房地产的发展而是要调整产品结构。”国家发展和改革委员会宏观经济研究院副院长刘福垣如此表达了对房地产热的看法。他同时指出，要使房地产业有一个健康的、快速的发展，必须克服这20年来所犯的两个战略性错误：一个是土地批租，一个是以售为主，这两大战略性错误提高了城市门槛，抑制了城市化进程，造成了大量国有资产流失，致使大量老百姓达不到居住标准，而少数人发财。
刘福垣认为，中国现在的主要任务就是加速城市化。在这样一个背景下，按照2002年要真正实现全面小康，每年至少有800万的农民要变成城市居民，而要为这些人定居盖多少房子？房地产业在中国，几十年内都将是严重短缺的产业，根本谈不上什么过热。
中国的房地产不存在泡沫。任志强表示，我国房地产投资在固定资产投资中所占的比重约为17%——18%，低于发达国家的30%——35%，甚至低于世界平均水平，因此要提高房地产对GDP的贡献，就必须提高房地产投资在GDP中的比重。我国房地产投资占固定资产投资的合理比重应在25%以上，而要达到该水平，接下来的5年左右时间，必须保持40%的年投资增长速度。
任志强认为，从1998年到2002年底，全国房屋施工面积平均增长速度为6.9%，竣工面积增长速度为3.5%；2003年，施工面积增长速度为12.9%，竣工面积增长速度为3%。我国的房地产投资增长率实际上大大低于城镇建设投资，根本不能满足居民的消费能力。中国的房地产不是发展太快而是发展太慢了。
其实在住房的问题上，任何政府，都不可能放任房地产业消沉下去。北京大学金融与证券研究中心副主任于洪君表示，房地产业能拉动50多个行业的发展，目前还找不到比房地产业更能全面拉动经济增长的行业。中国人均住房面积大约为25平方米，如果在未来20、30年内，中国人均住房面积达到50平方米，那么相应的房地产开发投资将是一个巨大的数字。
地产企业主动适应市场变化了吗
回顾中国房地产20年的历史，我感觉到政策是这个行业发展的第一推动力。政策造就了房地产的需求；政策的变化，对房地产行业影响非常大。北京天鸿公司董事长刘希模说，由于中国还存在很大的住房需求，从去年下半年开始的宏观调控不会给中国房地产业的“长远发展”带来损害。他分析说，宏观调控虽然可能给房地产开发商的资金来源和产品销售造成一些影响，但全国房地产价格“虚高”的情况也会得到有效控制。刘希模认为，从国家宏观调控的政策看，这一次宏观调控强调科学的发展观，这是一项长期的政策，所以幻想过一段时间，宏观调控的政策松动是不现实的，应该是主动的适应这个市场。虽然此次宏观调控对企业来说，一方面带来严重的挑战，但也为房地产开发市场在资源整合上提供了时间上的条件。
刘希模表示，现在拿地不是上策，因为土地供应规划还没有调整过来，房价始终没有往下降，所以现在拿地冲动的成分比较多，不妨先冷静一下，等土地的规划出来以后，根据自己的特点，根据市场的需要再拿地，这样更稳妥而且带来的风险更小。另外，开发商应多探讨一些别的融资渠道，从单一的银行贷款渠道里边走出来，否则会使地产企业的路越走越艰难，我们必须探索一条新的融资渠道。
记者注意到，单一走银行贷款这一条融资之路，房地产企业不仅会越走越艰难，也会给银行体系积累更大的风险。中国银监会政策法规部副主任黄毅在论坛上指出，房地产发展对银行资金的高度依赖，这对房地产发展和银行风险的控制都不是一件好事。据中国人民银行研究局局长唐旭局长透露，到2004年，房地产企业开发贷款超过7600亿左右，在金融机构贷款占84.3％，翻了几番。通过这些数据说明，单靠银行的资金来发展，是非常危险的，肯定要出问题，如果现在不解决的话，可能出的是小问题，今后将是大问题，是不可收拾的大问题。
土地新政能抑制房价暴涨暴跌吗
谈到房地产业未来的发展，SOHO中国董事长潘石屹说，我仍然看好房地产市场的发展，宏观调控是挑战更是机遇。但对明年的房地产市场潘石屹有些担心。他说，他已看到了《土地利用年度计划管理办法》和《建设项目用地预审管理办法》，以及土地利用年度计划管理办法和建设项目用地预售管理办法。我想说，今年制定明年的年度计划，能适应明年的市场吗？如果明年地价、房价暴涨，或者有几个城市暴涨，这些制度没有办法去用增大供应量的办法，把房价压下来。相反，如果市场暴跌，政府下达的用地指标就没有用了，因为没有人投资了。所以，我最担心的是这些政策可能无法应付地价和房价的暴涨。但暴跌不用担心，因为一旦暴跌，人们就会减少投资。
潘石屹认为，中国的房地产市场从目前来看，明年可能是最微妙的一年，最不能确定的一年。今年下半年陆续出台的政策效力，在明年都会反映出来。
在论坛上记者发现，无论是开发商还是记者，最关注的还是土地。今典投资集团董事长张宝全对土地政策发表了自己的见解，他说，最早实行土地招拍挂的地方，都是土地资源最紧张的城市，最公平的办法就是招标拍卖。这种市场化的土地转让方式，最有利于土地资源的合理配置。
国土资源部土地利用及规划司副司长束克欣表示，明年国内将全面推行招拍挂制度。我们主要是对别墅一类的进行限制，暂停这类项目土地供应，其次就是高尔夫球场。另一个措施就是要研究制定土地收益资金。目前建设部也在研究规划相关的技术条件，调整提高标准，更好地节约用地、合理用地，防止城市再出现宽马路的大工程。
束克欣认为，房地产业发展要遵循土地利用总体规划和城市建设规划，按照两个规划来使用土地，而不能无限制地毫无顾忌地使用土地。在新的一年里，国土资源部将重点解决好几个问题,比如将解决好源头环节与招拍挂制度不适应的问题、解决好招拍挂制度一些具体的操作程序以及继续完善土地交易规则当中的其它方式等。
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作者：洛涛 刘振冬 李佳鹏 杨大鹏
（来源：经济参考报）
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