目前供应量约40万m2，将继续走高端精品店路线；业界预测2006年趋近饱和 近期的市场调研数据显示，作为北京最具代表性的商务区，CBD的高档商务写字楼占全市总量的70%，海归派高层经理人员占北京总数的80%，白领占全市的65%，跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%也都植根于CBD.可见，未来CBD核心区的商业需求仍将以与其写字楼配套的高端商业物业为主，CBD周边的大型百货则是其补充。
公寓抢先，商业配套明显不足
据记者不完全统计，目前CBD商圈内商业物业供应量大约为40万平方米。其中，建外SOHO拥有16条步行商业街、300个沿街店铺，面积相当于上海新天地的3倍；财富中心中的商业、娱乐面积约有5万平方米；万达广场的商业总建筑面积为8万平方米；金地国际大厦连接写字楼和服务式公寓的三层商业裙楼地上总面积约为12万平方米。此外，在泛CBD区域，还分布着华贸中心的16万平方米购物中心、苹果社区中两公里长、占地面积6万平方米的苹果街等。
依据CBD地区未来供应量的推算显示，这一区域未来的商业物业需求量大致为50万－60万平方米。投资人士分析，该地区的商业发展前景较好，商业配套环境逐步完善，未来几年内仍是北京商业投资的热点。
根据北京市的规划，CBD区域内写字楼项目占总开发面积的50%，商铺和公寓各占25%.万通中心市场部经理徐凯指出，CBD作为北京市商务中心区，应该是写字楼与商业高度密集，公寓只能成为配套。一些开发商为了尽快实现回款等目的，利用市场对CBD核心区前景的良好预期，抢先推出公寓项目，如华贸中心、金地国际大厦，但这些公寓赖以生存的商业部分却明显不足。
投资热点，回报率理论上超过12
%北京伟业精锐商业管理顾问有限公司总经理蔡宇翔分析，CBD区域内商业拥有得天独厚的区位和市场优势，以建外SOHO、万达广场为代表，它们紧临国贸商城，位置优越，加之周边高档写字楼对区域商业带动力大，因而，开发商打造的商业项目基本以高档商业物业为主，内部设施完善，商务人流集中。同时，该区域内商业投资的回报也相应较高，一般能达到12%－18%.
而在泛CBD地区的西大望路两侧，目前也已成为商业物业投资的热点。蔡宇翔称，以华贸中心、蓝堡国际公寓为代表的众多商业项目，投资率大多在8%－10%.北京万达地产策划部经理方祥表示，2006年，万达将全面入住，华贸也将总体建成，届时，CBD区域的商业物业将趋向完善。
而CBD区域内的底商项目也会在较短时间内初具规模。但业内人士认为，这些商业配套并不能真正体现CBD核心区的商业价值。随着CBD核心区内高档商业物业的开发成熟及世界知名品牌的进驻，其区域的商业价值将呈现质的变革。
与泛CBD生活配套型商业可互补
众多区域发展商表示，CBD核心区以南区域住宅项目开发热度高涨，价格节节攀升，带动了服务于居住组团的区域商业开发热潮。方祥认为，从差异角度来看，CBD以南商业主要以生活配套为主，大超市、大卖场以及项目底商占商业主导，而CBD核心区则要趋向于筹建类似国贸的高端商业项目，服务面向整个北京的高消费群体。
据业内人士预计，未来一两年内，CBD内的写字楼和商业都将迎来入市高峰，如北京财富中心、光华国际等项目，2006年后，该区域的商业则将趋近饱和。
徐凯坦言，目前CBD核心区商业开发进度优于写字楼，但明显弱于住宅。商业被充分激发后的CBD将以走高端路线的精品店为主要业态，在满足区域写字楼白领的商业需求的同时，要构建起新的高档商业中心区，而与之相邻的泛CBD区则还是要以生活配套的商业为主。采访中多数发展商表示，如果政府规划合理，这两个区域的商业将会成为协调互补的关系。
此外，从配套方面看，目前CBD区域的交通改造进度明显滞后，特别是与商务中心区的商业及商务需求相脱节。业内预测，2006年CBD区域商业初现雏形后，更为严峻的交通形势有可能发展成为瓶颈，二三年内难以有太大改观。
投资提醒
交通决定顾客量先租后买较有保证
尽管CBD商圈地理位置优越，但投资时应避免简单地与其他地段的商业项目进行比较，最重要的是要将多种商业因素结合起来看。
北京伟业精锐商业管理顾问有限公司商业运营总监周宁认为，并非所有的人流都能转换成顾客，交通在很大程度上决定着商铺是否留得住人流。如果交通条件不利，再大的人流量也难以推动经营，投资者应尤为关注。
由于CBD区域商业稀缺，商铺升值潜力较大，投资者与开发商签订租约时应注意是否注明租金递增，并核算租金递增后自身收益是否减少。
业内人士认为，目前CBD的商铺投资中，一些开发商推出的“先租后售”是一种较有保障的投资办法。投资者可先租下商铺，在经营的过程中才会发现项目是否值得长期投资，到时再决定是否买下也为时未晚。
专题采写/本报记者陆锐
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